书接上一回。为了更好理解城中村改造新旧模式下经济账计算的差异，笔者模拟一个项目进行测算。
一、项目基本情况
用地面积：100000平方米。（即150亩）
现状容积率：1.0，即现有建筑量100000平方米。
现状：住宅95000平方米（占95%），商铺5000平方米。（占5%）
没有临建物构筑物、树木青苗等。
二、补偿方案
真实的项目涉及的补偿项目很多。比如集体土地征收补偿、土地使用权价值补偿、房屋价值补偿、装修补偿、征地留用地、租金补偿等。
本项目是一个模拟项目，补偿方案简化为以下两部分。
1、除租金补偿外，其它所有补偿折换为物业补偿。整体补偿系数为1.1，合共110000平方米。回迁物业住宅和商业比例分别为95%和5%。回迁区车位全部移交回迁业主。
（注意，这只是在数据不具体情况下为便于分析项目时假定一个整体补偿系数进行计算。具体项目在实际补偿时并非按这个方式计算。）
2、过渡期租金补偿，20元/平方米/月，回迁时长24个月，共4800万元。
（为何单独把过渡期租金拧出来，后面会说明原因。）
三、用地规划数据
假设公益公建用地占比30%。经营性用地中住宅和商业的比例与现状保持一致。以下为模拟项目的用地规划数据。（忽略密度、绿化率、限高等）
可售物业占地面积、回迁区占地面积、公益公建用地面积的比例如下图。可售部分的用地占比只有33.33%。
计容部分的回迁面积、可售面积以及公益公建面积的比例如下图。即计容可售面积为100000平方米，占计容面积比例44.62%。
四、一二级联动项目经济测算
在原有的补偿方案、规划数据的基础上，对几个条件进行假设。
1、出让金。原一二级联动政策背景下，各个城市的旧村庄、旧城镇的城中村改造的出让金计算方式都不一样。拿中山市为例，上一版的出让金计算方式是允许开发量与基础开发量的差值的市场评估价为起始价。当允许开发量与基础开发量相等或基础开发量大于允许开发量时，出让金为0。本假设项目按极端方式进行测算，假定出让金为0。
2、前期费用1000万元，包括人员工资、办公场地租金、测量费用、方案编制、评估费等。
3、假定项目所在区域高层住宅售价17000元/平方米（带1000元/平方米精装），商业售价20000元/平方米（毛坯），停车位130000元/个。
4、回迁住宅带1000元/平方米精装修，回迁商业为毛坯交付。
5、其它规划指标如停车位数量、人防面积等按一般规定进行计算。
6、四项成本，略。
7、融资年化利率按6%。
8、开发间接费2.5%，销售费用2.5%。
9、回迁物业的契税由业主自行承担。
测算结果：项目以一二级联动方式按以上条件进行静态测算，净利率约为11.5%。基本能达到开发企业的投资标准。
（按以前的逻辑，因为项目推进过程中不可预见的因素太多，正常的开发企业在前期研判阶段要求净利率要在10%以上。在获得二级开发权后，签订搬迁补偿协议时保障净利率在10%左右。）
五、政府整备（国企做地）经济测算
上一篇文章提到，一二级联动时，开发企业是通过二级开发的销售收入覆盖一二级开发的成本，从而获得利润。一二级分离后，一级开发需要考虑的是后续土地供应收取的出让金能不能覆盖土地整备的成本。
我们先看公开出让地块能卖多少钱。不考虑移交公建配套的前提下，按照前述的售价和部分条件以10%的净利率反算出让楼面单价约为7000元/平方米。公开出让地块的计容面积为100000平方米，亦即总出让价款为70000万元。
项目前期的整备成本如下表。其中，安置房即回迁区建设地块以协议出让方式供应，由国企进行安置房建设。回迁区用地需要缴纳出让金，因出让金进入市财政，故这笔钱不作为整备成本计算。
资金缺口接近5000万元。事实上，因为项目内配有公益性用地30000平方米（45亩），带装修的公建配套物业14100平方米。这部分都归政府所有，所以资金基本是平衡的。
五、压缩条件
以上是比较理想化的模型。假如把物业补偿系数提升到1.2。其它条件不变的情况下一二级联动的净利率将下降到5.13%。
而政府整备（国企做地）的模式，因为可出让面积减少导致出让金收入下降到63000万元。整备成本上涨到80000万元。资金缺口为17000万元。
在项目自身不能自平衡的情况下，不妨采取与其它项目捆绑考虑平衡。或公建配套、回迁区异地建设解决。异地回迁，一可减少过渡期租金成本，二项目范围可公开出让的用地更多。当然，回迁区的用地价值也要考虑在内，事实上是互相抵消了。如果项目内有工业物业，可采取将安置区规划在这部分用地上，达到缩短回迁时间降低成本的目的。
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