香港城市更新对中山的启示（三）

楼市 2022-11-24 10:28

这次将介绍香港城市更新中的修复( Rehabilitation )改造。

修复( Rehabilitation )，是指为防止建筑物老化, 对残旧楼宇进行修复, 属于公益项目。类似中山微改造中的老旧小区改造，但香港的修复类改造不限于用于居住的老旧小区。

截至2018年6月，市建局推出的各项复修计划共支援3950 栋楼宇完成复修工程，是市建局成立后进行拆除重建楼宇数量的近3 倍。

十一、强制验楼与验窗

楼宇老化影响业主以及他人的人身安全。同一栋楼一般都有多个业主，要业主主动开展旧楼的检验与维修是不现实的。

香港政府在2012 年推出了“强制验楼计划”和“强制验窗计划”，以此督促楼宇业主主动勘验楼宇情况。为了落实强制验楼计划，政府在监管方面采取了刚柔并济的推动办法，对于不负责任的业主通过法律手段采取重罚，对于积极参与验楼活动的业主给予奖励。

根据强制验楼计划，楼龄达 30年或以上的私人楼宇（不超过3层高的住用楼宇除外）的业主，须在接获屋宇署送达法定通知后，委任一名注册检验人员就楼宇的公用部分、外墙及伸出物或招牌进行订明检验并监督检验后认为需要进行的订明修葺工程。如须进行订明修葺，有关业主须委任一名注册承建商，在一名注册检验人员监督下进行所须的订明修葺。

以上关于强制验楼验窗的规定，通过《建筑物条例》确立。

十二、楼宇修复项目操作过程

这里我直接引用《高密度语境下的香港市区重建治理机制及其启示》这篇文章的流程图。因为比较直观易懂，这里就不详细说明。

十三、楼宇修复支援计划

香港政府以及社会各界为修复类改造提供三类支援。一是提供专业与技术支持，二是楼宇修复资助，三是楼宇修复贷款支持。

1、专业与技术支持

楼宇修复涉及很多专业的问题与繁琐的申报手续。普通居民并不具备这方面的专业能力去开展相关工作。因此，需要有专业的机构或人士提供协助。

A、社会服务人士提供服务

香港屋宇处公布愿意提供楼宇修复服务的建筑师、工程师联系方式。并对其行为进行监督。

在筹备维修工程时，相关专业人员会勘测楼宇状况，向业主提供维修建议及预算分析，制订招标承建商的标书、选择承建商的资格及评估往绩，并订立与承建商的合约。

工程开始后，定期监察承建商的工作素质及表现，然后按工程进度批示业主逐步发放维修费，到工程完成后再验收楼宇，确保维修工程质素符合规定。

B、市建局提供免费专业支持

市建局提供免费专业技术支持,包括工程落实、楼宇状况勘察、招标等。具体包括：

（1）就检验人员所列出的工程清单提供技术方面的意见；

（2）就业主立案法团的成立提供财政资助及技术支持，包括在有需要时提供法律意见；

（3）就聘请检验人员及承建商提供专业意见，包括协助业主审核投标文件；

（4）就与检验修葺楼宇及窗户相关的事宜提供技术咨询服务，以及在有需要时提供法律意见等等。

另外，屋宇署会经常排查房屋，对失修和隐患建筑、水渠等还会出具维修令，以促进楼宇修复。

C、对市民进行宣传教育

香港各政府部门和机构根据职能各司其职，对市民进行宣传教育。市建局推广其楼宇修复计划，引导市民自发参与修复。屋宇署向公众宣传楼宇保养和建筑法律规定，倡导建筑安全环境。民政事务总署加强市民对妥善管理楼宇的认知，推广优质楼宇物业管理的概念。

房协在香港六个地区成立物业管理咨询中心，开展多项宣传工作, 推广妥善管理和维修公共屋苑的知识，使业主进一步了解妥善管理和维修其物业的权利和义务。并且房协会探访符合资格的楼宇，就成立业主立案法团提供专业意见和咨询服务，及就楼宇管理和维修提供一站式的协助。

通过一系列专业和技术的支持以及宣传教育，可使市民对楼宇修复有一定程度的了解，并在实施过程中得到引导和辅助，进一步激励业主自发修复自己的物业。

照片作者：Stefan Irvine & Jörg Dietrich

2、楼宇修复资助

楼宇修复资助计划主要包括维修物料资助计划与楼宇管理维修综合计划。

A、维修物料资助计划

符合申请条件的楼宇可申请获得维修物料资助。具体包括有:

（1）提供一定额度的修复工程所需物料。

（2）提供专业咨询服务及津贴业主聘用专业工程顾问的费用。

（3）提供楼宇公共位置的公众责任险资助。

（4）为特殊人士提供资助。（老年人、残疾人或申请综援的人士）

B、楼宇管理维修综合计划

房协于2005年2月推出楼宇管理维修综合计划，为符合资格的私人楼宇业主提供服务，协助业主管理及维修楼宇，拨出港币30 亿元，推行期为10年。

计划涵盖4个范畴, 包括宣传教育、提供免费咨询服务、专业意见及指引，鼓励协助和免息贷款等。

3、楼宇修复贷款支持

A、楼宇修复贷款计划

楼宇复修贷款计划是为业主在市建局楼宇修复服务区内, 还没有收到维修令的楼宇进行自愿修复时提供的贷款。该项贷款计划中规定对业主免息,不需要进行贷款审查, 减轻一次性支付修复费用的负担, 使业主拥有更宽裕的资金渠道。

市建局在楼宇立案法团聘请工程顾问前, 还提供免费专业及技术支持, 协助排解纠纷。

B、楼宇安全贷款计划

楼宇安全贷款计划是屋宇署在市建局楼宇修复服务区外为希望获得资助的私人楼宇业主提供贷款，以进行自愿或为按照法定命令所要求的工程，涵盖建筑、机电、设施和基础等。

和楼宇修复贷款计划不同的是，楼宇安全贷款计划需要提供担保或抵押。贷款利率比银行平均最优惠利率低2个百分点左右。

为打消业主对物业未来可能会被纳入重建范围导致资金浪费的顾虑，另推出了修葺费用返还计划。

如果业主因应有关监管部门的指示而进行所需的工程，而物业最终被市建局收购作重建之用，则业主可就有关工程剩下有效期内的折旧价值申请发还相关的支出款项。当然，获得资助的部分不在返还范围内。

照片作者：Stefan Irvine & Jörg Dietrich

小结

客观地说，目前很多城市的老旧小区并不具备拆除重建的条件。但很多建筑已经有较长楼龄，其硬件已经不能满足住户的需求，需要进行微改造。近几年国家层面亦大力鼓励开展老旧小区改造。中山也有多个老旧小区纳入了改造计划。有的已经快要完工，比如莲峰新村和连柏新村。

香港的楼宇修复有很多值得学习借鉴的地方。

一是通过法律手段明确了楼宇业主的责任。只有在业主意识到楼宇质量直接影响到自身的利益的时候，一些业主才会重视楼宇的修葺。

二是通过各种支援计划推动和鼓励业主开展楼宇修复。免费的咨询服务，提供信息渠道，贷款优惠以及物料的支持等等。

三是兼顾了弱势群体的实际情况。通过对残疾人、老年人、综援人士的更多资源倾斜，保障了这部分人群的需求。、

四是各个部门能有机融合，各司其职。

五是通过各种渠道和手段推广楼宇修复的政策，并且通过各种公众参与方式不断优化各项工作的开展，也能让这项工作更加深入民心，获得社会的支持。

据我了解，目前中山市城区的一些老旧小区改造以政府主导为主，也有很多值得称赞的做法。待部分项目完工后我再专门进行案例分析与介绍。

第五点提到的政策宣传和公众参与，我将放在下一篇专门介绍。

考虑到以上部分内容直接引用相关文献的原文。因此本文不声明为“原创”文章。

参考文献

1、马强, 朱丽芳, 梁菁, 韦笑, 钟来天, 阎宏,王晨, 李梦箫《香港城市更新规划体系进程研究》；

2、张更立《变革中的香港市区重建政策—新思维、新趋向及新挑战》；

3、丁晓欣、张继鹏、欧国良《城市更新的征收补偿机制研究—基于香港市区重建的实践》；

4、张湘闵、李晨静《高密度语境下的香港市区重建治理机制及其启示》；

5、殷晴《香港市区更新策略检讨过程及对内地旧城更新的启发》；

6、黄文炜、魏清泉《香港的城市更新政策》；

7、钟澄《以政策更新破解城市更新中的难题由香港土地强制售卖制度引发的思考》。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIxODkyOTc4OA==&mid=2247485476&idx=1&sn=40d8c2e9dc5b91b9dda770002d3534ec

中山市城市更新研究社

专注中山市城市更新的政策研究与解读，提出地方城市更新的看法与建议。

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