书接上一回。
四、用地分割涉及用地变更用途
2022年2月实施的《中山市国有建设用地合并与分割管理实施办法》在用地分割的有关规定中涉及了部分关于国有用地变更用途的相关规定。
“因城乡规划调整，导致部分土地已登记用途与详细规划用途不相符，且符合改变土地用途规定的，经市土地管理委员会审议同意，土地使用权人可办理国有建设用地分割，将与详细规划用途不相符部分办理国有建设用地分割手续。分割后详细规划用途不相符部分须同时办理改变土地用途手续”
事实上，这是目前唯一允许办理用地分割的情形。
同样，此种情形需要符合上一篇文章提到的用途变更的要求。那么问题来了，如果是公开出让的国有用地，是否允许分割同时变更用途？笔者认为是可以的。但倘若分割后需要变更用途的部分不符合其他要求，比如一宗工业用地，部分控规为住宅，则不可能批准其同时变更用途。这种情形控规不符部分只能由政府收回。
另外，用地分割变更土地用途要求“分割后单宗住宅用地不得少于10亩，单宗商业用地、工业用地不得少于5亩。”。同时亦对分割后各宗地的相关指标进行了规定。
1、住宅、商业类用地分割后用途不变的部分容积率按照分割前出让合同的约定来确定。
2、住宅、商业类以外用途的土地分割后规划指标按控规确定。分割后改变用途的，规划指标按控规确定。
3、分割后土地出让剩余年限不变。分割后改变用途的，出让年限按新用途重新约定。
4、分割后改变用途的用地需补缴出让金。应补缴土地出让金=分割后改变土地用途用地的市场评估价+分割后详细规划用途相符的剩余用地的市场评估价-分割前用地的市场评估价。
更详细的解读，可以看去年发表的《中山市用地合并分割政策解读》一文。
四、中山市支持住（商）改工
4月发布的《关于支持商业、住宅用地改变土地用途为工业用地的通知》，是针对当前中山市存量经营性用地过多，产业用地不足等问题所推出的支持住（商）改工政策。主要的支持措施有五点。
1、原由工业用地变更为商业、住宅用地，现申请调回工业用地的，将原已补缴的土地价款数额作为补贴发放给土地使用权人。
2、新建高标准厂房入驻企业为我市优先发展企业或亩均税收贡献不低于 30 万/亩的，土地使用权人（建筑面积）自持比例可降低至 20%；分割单元面积可降低到300平方米。
3、新建高标准厂房在行政办公和生活配套设施用地面积占比不超过 7%的前提下，允许将计容建筑面积占比提高到 20%。
4、新建或局部改建形成的高标准厂房，在满足规划条件要求后，可以在竣工验收后（综合验收备案）第二年起5年内（按自然年度），视用地范围内入驻企业的亩均贡献作阶梯式奖励。其中，亩均贡献30万元以上不足 40万元的，每亩用地奖励6万元；以此为基础，亩均贡献每增加10万元的，每亩用地增加奖励3万元。财政奖励连续5年，不设奖励封顶值。
5、自身原因导致土地闲置的，按照协议出让价款的20%缴纳土地闲置费，如出让合同约定价款不明确，按现行基准地价区片价的20%缴纳土地闲置费。
五、关于集体建设用地变更用途
1、2022年8月《关于制定集体自用、集体划拨建设用地变更规划条件办事指引的通知》中规定“土地登记用途与详细规划或村庄规划用途不相符的，可按详细规划或村庄规划用途（居住用地除外）办理改变土地用途。”
除参考国有用地变更用途的一般性规定外，还要求已办理集体土地所有权登记，土地所有权人出具同意的意见。这里的土地所有权人，即集体经济组织。
2、同年9月，市资源局发布了《中山市集体出让工业、仓储用地变更规划条件操作指南》。该文件并未提及变更用途的规定。
以上两份文件并未提及集体出让用地变更用途的操作方式。或许有其他文件有提及，笔者并未有留意到。
关于城市更新涉及土地用途变更的有关政策规定，因涉及内容较多，不详细介绍。
