前几天央行发了个很有意思的文件《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，核心想法就是“完善住房租赁金融支持体系，支持存量商品房去库存”。央妈说，近年来房价预期发生重大变化，市场利率水平和贴现利率也趋于下行，所以租金是影响住房价值的核心变量。大家一定要关注一个指标，叫租售比，未来的租金收益率会非常可观。有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二三线城市升至3%左右，并且未来我国有租房需求的人口超2亿人，市场潜力较大，所以希望越来越多的住房租赁企业进入市场，提供更优质、稳定的租赁住房服务。第一，房价再次复制2016年大涨的概率极低了，毕竟智商只要高于25%的生物都知道，能够通过涨价赚钱，怎么可能看得上封顶3%的租金收益。甚至央行都承认“房价预期发生重大变化”，如果你坚决还是看多房地产，听着那些当中介的大V乱忽悠，认为上面会像过去一样大放水，房价将再次大涨，我只能说未来你的经历的苦难配得上现在的认知。现在房价的走势上面都已经取得了一致性，所以这两年能不买房就别买了，等等党万岁。第二，希望越来越多的住房租赁企业进入市场，这话跟当初2017年提出长租公寓概念的时候几乎没啥两样，反正就是希望你靠租金养活企业。因为未来的租售比会越来越高，远远超过银行定存，所以通过租金来赚取收益是一件旱涝保收的事情。租售比这个概念老夫很久之前就提出来过，希望大家重视，未来租售比是作为衡量房地产值不值得投资的唯一指标。现在央行也开始呼吁大家重视这个指标了，也算是承认房价不可能再涨了，因为房价越涨，租售比越低。第三，呼吁企业启动住房租赁业，根本目的还是为了盘活存量盘去库存。这点央妈倒一点都不避讳，明明确确地写出来，告诉企业你就是来接盘的，房价可能还会继续跌，但是租金收益保证让你满意。为此央妈罗列了很多数据，类似有租赁需求的人口，金融机构发放了多少租赁贷款，税收、土地、配套设施方面提供政策支持等等。但这份文件，在我一个业内人士的专业角度来看，有很大的问题。第一，租售比这个概念在国内实际上是个比较虚伪的概念，因为其他国家房子都是按套内面积计算，而国内的房子算的是建筑面积。按平均得房率70%计算，就算达到央妈说的一线2%，二三线3%的租售比，实际上你还得打个七折，也就是1.4%和2.1%。如果你想做到3.5%到4%的租售比，一线城市的房价起码要跌50%才有可能。所以从这个角度看，现在让企业去接盘，显然还是高位。第二，到底有没有那么多人需要租赁，以及凭什么说房租会上升，这点我觉得是应该打问号的。要知道租房市场是一个绝对的自由市场，它完全跟着当地的经济发展变化而变化，当地人收入高房租就贵，收入低房租就便宜。就拿上海来说，我身边不少朋友的房租都降了，原因很简单，因为大家工作都不太好，所以房租也跟着降。此外，上海的消费数据也很说明问题，1-6月下跌2.3%，6月当月下跌9.4%，说明很多外地人都离开上海了，房租是必须要跌的。上海都如此，其他城市怎么样？我觉得结论似乎很明确。第三，也是最让我震惊的一点，央行居然希望房屋租赁让资本介入，这点我完全没有想到。本来想着我们可以模仿新加坡模式，搞组屋，那起码政府要给补贴，政府来运营这些房子。现在看来不是，央行更希望资本把房子买下来，然后再去运营，一边给房企去库存，一边降低财政压力。没利益的就让市场接盘，这算盘打得，老夫一时间不知道说啥好。现在还在租房的小伙伴，请问房租对于你们来讲，是不是占据了收入最大的一部分？一旦资本介入，租赁市场会变什么样，前几年长租公寓一家家爆雷，怎么都已经忘干净了么？根据我当了几十年中国人的经验，但凡某个行业开放让资本进入，绝逼到后面会一地鸡毛，最终买单的都是消费者，不接受任何反驳。可能有人会说，保障房归保障房，租赁房归租赁房，两者并不冲突，但从现在的情况看，地方政府收房的积极性并不高，如果真有资本介入，岂不是把原本可以当保障房的房子都收走了，老百姓就必须去住高价的资本房了呗？这两者的出发点就是矛盾的，不知道未来准备如何协调。以上都是个人的一些看法，不过我倒是有点好奇，哪些资本会介入买房当做租赁用，这比文件本身更有看点。2024已经过了大半，更是充满了不确定。七叔帮助你找到有确定性的方向、趋势、研判。
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