郑州这个城市还是很有意思的，每次房地产政策都能走在全国前沿。这不，这次又开了个大招，取消商品房价格限制，房管局不管你卖多便宜了，只要你能卖出去，你自己定价，自己打折，开发商想怎么卖，想怎么回血，自己定。其实郑州并不是第一个这么干的，今年6月份沈阳就取消了商品房价格下限，只不过沈阳的影响力没有郑州那么大。可能大家对商品房价格限制已经不太关心了，因为买房的人越来越少，就算有这种限制，开发商也会变着法子给你优惠，就是希望赶紧把手里的库存给清了。不记得没关系，我可以找来官方文件帮助大家回忆一下。![]()
很多城市虽然不会明着写，但是开发商大幅降价是明令禁止的，比如去年5月，昆山的某个楼盘打75折，直接被监管叫停。![]()
这事情当初还闹得沸沸扬扬，七叔我还写了文章冷嘲热讽了一番。地方之所以不让开发商降价出售，就是因为土地财政作祟，地方政府卖地赚钱啊，地刷刷一卖，钱直接进了政府口袋，所以涨价管得特别松，因为可以推高周围地价。但是跌价，不好意思，你让我周边的地怎么卖给人家，降价贱卖吗？所以当时地方政府对开发商私自降价是非常恼火的，相当于破坏了地价统一战线，自己的利益受损是完全不能接受的。地方政府限价可以吧，当然可以，前提是短期经济可以好起来，房价可以涨上来。限价这事情就当没发生过，开发商和地方政府都有好处。但这次显然跟2016年不一样，即使从上到下出了几百个刺激房地产的政策，房地产依然萎靡不振，这样一来对于开发商就是灭顶之灾了，因为债务是刚性的，银行不会因为地方政府不给降价就给你免去本息。而房地产本身的发展逻辑就是靠高杠杆高周转来维持的，一旦贷款机器停下来就会全面熄火。这些开发商硬是扛了一年，也不知道他们私下用了什么促销手段回笼资金，反正从地方明令禁止到眼开眼闭，最终换来了彻底放开。以郑州为例，2024上半年郑州新房成交49766套，创5年新低，与2023年下半年的57419套相比，环比下跌13.33%，与2023年上半年的96045套相比，同比下跌48.2%。二手房这边，2024上半年，郑州二手房累计成交47887套，同比去年减少6496套，同比下跌约11.9%。随着全城上半年新房去化明显萎缩，郑州的库存去化周期足足拉长至31.4个月，如果在这样的情况下还守着限价的老思想，开发商离爆雷也就不远了。开发商死了没关系，但是开发商背后的银行，信托，基金，这些可都是一衣带水的关系。所以这个面子不要也罢，索性放开了限价，你们爱怎么降就怎么降吧。郑州沈阳开了个先河，我相信用不了一年，国内大大小小的城市都会跟进。总是想靠行政手段去对抗经济规律，不是不可以，你得有后手才行，没有后手最终也只是拖延时间，最后该来的还是要来。当初16年为啥拖一下，多发几条利好政策，房价又像吃了伟哥一样疯狂勃起？关键是当时居民杠杆率还是很低，只有39.9%，所以你涨价去库存依然有市场，居民还是可以贷款陪你玩。但是到了2023年，居民杠杆率已经达到64%，人口增长率也从4.9‰跌到-1.48‰，同时全国商品房均价从6400元/平涨到10580元/平。短期看，64%看上去还有继续加杠杆的空间，但是从长期看，无论人口还是收入都没有了很好预期，所以2024年和2016年有着本质的区别。无论是个人还是地方政府，经过2023年一整年的敲打，如果还没有看清这个现状，还要继续逆趋势而行，那只能说活该自己踩坑里爬不出来。所以我认为，现在最好的解决方案，就是尽可能让市场去主动调节和出清，等房地产跌到租售比高于银行存款，自然就会有资金去抄底买入。我看最近一些媒体声称已经有不少城市的老破小已经可以做到租售比2%了，如果房价再跌一半，把租售比拉到4%，再减去一些装修贷款成本，我相信房价也就跌不下去了。建议年轻人不要炒股，尽可能去加杠杆玩虚拟币，期货，早点亏完早点安心上班。2024已经过了大半，更是充满了不确定。七叔帮助你找到有确定性的方向、趋势、研判。
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