广州越秀地产2021年花了50.05亿买了一块地。21年嘛，大家懂的，房价最高点，当然也是地价最高点，越秀不惜高价拿下这块地，准备大干特干。哦，没想到房价居然急转直下，才过去三年，广州的房价起码跌去30%以上，如果继续守着这块地开发，那一定是亏本买卖。根据广州统计局的数据，2024年7月房地产开发投资同比下降11.4%，商品房销售面积同比下跌9%。![]()
当然，广州在广东省里面算优等生了，整个广东房地产开发投资同比下降16.9%，商品房销售面积同比下跌29.1%。最刺激的是梅州市，开发同比下降42.4%，销售面积下降52.7%，无敌。个人认为，除了一些正在开工的工地，或者真的地段极好的楼王，很难有实际新开工工地了。但是自从李嘉诚囤地炒地皮的事情以后，国家出台了政策，连续二年未使用的土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。没想到啊没想到，广州市政府居然出资50.03亿把这块地给回收了，几乎就是原价回收。这……就很难绷，你让人家民营房地产商怎么搞，这种区别对待是不是也太明显了一点？我查了一下越秀地产的股权结构，广州市人民政府占股99%，广州市国资委占股1%，所以越秀地产苗红根正，说广州左手倒右手也不为过。亲儿子有难，当老子的出手帮一把，也勉强能接受，只不过这发文大告天下的做法，是不是太高调一点了，容易给人留话柄。不过又说回来，广州可以把越秀的地收回来，至少说明这家公司还没烂得彻底，起码这块地是清白没有抵押的。把地拍下来的第二天，就通过正规流程拿出去抵押了，然后银行可不屑赚你这点利息费用，它又会把这笔抵押贷款作为底层资产卖给金融公司，然后金融公司会一次性把钱打给银行，再回到银行发理财产品融资。不不不，这块地本身还有升值潜力，那它未来预期收益去信托公司发产品不过分吧？接着再通过合作开发或者财务投资的名义，找一些私募或者金融公司，类似于恒大金融，中植系这种，再向韭菜们融一笔钱，反正韭菜也不懂抵押质押对不对，项目书上随便写就行。最后才是一个不知道经历了多少层级的项目开发公司出头与各方建设单位签约动工开发，由总包负责垫资，反正项目已经在国土局备案网签预售了，发包单位根本不用支付一分钱建筑款，大家只要看着沙盘画饼就可以了。只要预售火爆，忽悠韭菜们进来接盘，以上这些流程，牵扯到的各种债务，都是小case。过去这么多年，房地产公司就一直这么玩，盖房子只不过是这场金融游戏的载体，本质上跟郁金香或者P2P没有太大区别，所以恒大可以从几百亿本金搞到2万亿负债。只要韭菜可以继续接盘，恒大的规模可以变成宇宙第一。区区一块地，被玩得菊花外翻，这就是中国这些年房地产繁荣的真相。但问题是，韭菜的接盘能力只有30年，应割尽割以后，韭菜的后劲明显不足了，经过2022年的一年拉扯和盘整，从2023年开始，正式宣布房地产落幕。然而，“落幕”两个字说起来简单，真正的危机远远不像我敲键盘这么清脆利落，因为从上述流程上可以看到，唯一有价值的只有这一块地，而这块地的价值也随着房价的下跌开始缩水。于是乎，爆雷就开始了，除了第一次抵押给银行还能亏损收回来一点钱，后面的那些奇葩流程根本毛都收不回来，买理财的用户自己去维权吧。至于那些垫资的总包，就通过应收账款的形式发给材料供应商了，最可笑的是，这笔钱排在债务链的最末端，也就是前面的人全部还清以后，供应商才能拿到剩余的钱。所以原先的那块地早就千疮百孔，债券股权你中有我我中有你，已经分不清楚最后的残值该怎么分了。而越秀可以把这块地干干净净地还给政府，噢哟，已经是怡春院里卖艺不卖身最高贵的头牌姑娘了，真正做到出淤泥而不染，濯清涟而不妖。当然，你也可以理解为，或许它知道会有兜底，所以没有搞那么多加杠杆的骚操作。其实，这种干净的地无论对地产商还是政府，都不是什么大问题，而问题最大的是那些已经开工了，却又卖不出去的烂项目。2024来了，更是充满了不确定。七叔帮助你找到有确定性的方向、趋势、研判。
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