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存量房贷到底降到多少呀？3.9%？3.65？还是3.55%？

职场 2024-10-14 17:30 北京

上周，各大银行，都给出了存量房贷下调的方案。

大是大非面前，银行不会出幺蛾子，不降或者少降的。

所有银行，一致行动，完全一样的调整方案。

1、降到多少呢？

无论你在哪？哪家银行？现在利率高低？

统一降到“LPR-0.3%”。

（北京、上海、深圳的二套房贷，除外）

不过，如果你现在已经比LPR-0.3%更低了

那就不降，也不升。

2、“LPR-0.3%”，到底是多少？

“LPR-0.3%”看似全国统一，其实差很多：

有人会降到3.9%，有人则是3.65%，还有人会是3.55%。

3、为什么会差这么多？

我们的房贷利率，是由两方面决定：

LPR和加减点。

这次批量房贷下调，只是把加减点统一到了“-0.3%”。

但每个人的LPR，并不一样。

LPR，也叫贷款市场报价利率，人民银行每月20号公布最新的LPR利率。

也就是说一年中、最多能有12个不同的LPR利率。

像过去一年，就有三个LPR，分别是：

9月20日-2月19日：4.2%

2月20日-7月19日：3.95%

7月20日至今：3.85%。

4、具体到每个人的房贷，用哪一个LPR呢？

以自己自己的房贷合同，约定为准。

我的房贷合同里，是这么约定的↓

也就是说：

每年12月31日的LPR，决定了我第二年、全年的、房贷利率。

（绝大部分房贷利率，都这么规定的）

12月31日，不公布新的LPR。

那就往前找，找到离它最近的，那个LPR利率。

也就是12月20日的LPR。

所以说：

2023年12月20日，当天的LPR（4.2%），就是我2024年全年的LPR。

同时，我的房贷利率，还上浮了0.55%。

所以我现在的房贷利率是：

4.2%+0.55%=4.75%。

还有少数人，利率重定价日不是1月1日，而是其他任意364天。

还是找：重定价日前面的、最近的、20日的LPR利率。

比如，重定价日是9月1日。

就看8月20日的LPR（3.85%）

5、这次调整，只降“加点”，LPR不变。

这次存量房贷利率调整，只降“加点”，不调整LPR。

虽然每个月官方LPR数值，是统一的。

调整后，“加点”统一变成“-0.3%”。

但大家的lpr，不一样

所以，最终房贷利率，也不一样。

1月1日为重定价日的人，最近要经历两次调整：

第一次，2024年11月，批量调整。

这时，我的LPR是4.2%，加点会从+0.55%，变成-0.3%。

最终利率，会变成4.2%-0.3%=3.9%

第二次，是2025年1月，系统自动调整。

到时，我的LPR是3.85%，加点还是-0.3%。

最终利率，会变成3.85-0.3%=3.55%

其他定假日的利率调整，参考这个表格↓

6、固定利率，手动转化后，才能享受批量降息

如果你的房贷是固定利率，甭管LPR怎么波动，你利率都不变。

这样的房贷，2020年之后就没有了。

如果维持固定利率，是不能享受这次“批量下调”的。

必须先转化成“挂钩LPR”的利率

7、现在固定转LPR划算吗？

过去5年，利率一直在降低。

曾经的固定利率，放到现在，都算高利率了。

未来长期咱不敢说，但五年十年内，利率大概率还会继续下行。

所以说，现在把固定利率，转成挂钩LPR的利率，是划算的。

转换流程也非常方便，手机银行就能搞定。

以邮储银行为例（其他银行类似，找不到就给客服打电话）

手机银行APP首页，找到贷款。
拉到中间，有一个存款利率调整，去申请。
在新页面点击自己的贷款，下方有个“存量房贷利率调整”
一键申请，即可。

这个步骤，只能本人操作，需要人脸识别。

申请之后，几乎秒变挂钩LPR。

甭管“加点”多高，你都不用管。

马上这个“加点”，就会在批量调整中，统一变成-0.3%。

8、不能下调的几种情况

第一，商住两用、商铺的房贷，不能调整；

第二，现在比LPR-0.3%更低，也不能调整。

第三，不愿意换成LPR的固定利率，也不能调整。

9、总结一下：

我们的房贷利率，是LPR+加减点组成的。

这次，只调整加减点。

凡是高于-0.3%的，都变成-0.3%。

至于你的LPR，什么时候调整，看你的房贷合同里的利率重定价日。

大部分人的利率重定价日，都是1月1号。

11月先降到3.9%，1月再降到3.55%

如果四季度LPR继续下调，就在上面数字基础上叠加生效。

至于下调之后，每个月能省多少钱，我做了个表格。

长按识别下方二维码，加我个人微信，发给你。

10、最后，还有一个问题：

当利率降到3.55%之后，还要不要提前还贷？

看你的投资收益，和个人体感，具体这篇详细分析过↓

《存量房贷降到3.55%，提前还贷还是最佳理财方式吗？》

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