文/ 克而瑞产品力研究中心
2024年，第四代住宅成为行业热门话题。事实上，很多城市早已开始探索这一创新产住宅品，在其中一些地区，第四代住宅已经初具规模。今年以来，特别是进入二季度，多个高能级城市发布第四代住宅相关支持政策，热点城市第四代住宅的落地情况也成为市场关注的焦点。
尽管第四代住宅以其独特的设计和居住体验，此前已在个别城市有所布局，但它在过去并未形成广泛的影响力，很重要的一个原因在于很多城市并不支持此类产品的开发。
随着楼市进入下行周期，各地政府开始调整建筑规范，鼓励房企提升产品品质，从而为购房者提供更宽敞舒适的居住环境。特别是对于第四代住宅，政策也展现出更加开放和包容的态度，成为第四代住宅发展的重要契机。
从克而瑞整理的政策列表可以看出，第四代住宅在低能级城市率先落地，进入2024年，厦门、福州、苏州、武汉、成都、合肥、南京等多个核心二线城市陆续出台相关文件，进一步推动了第四代住宅的火热发展。
随着这些政策的实施，第四代住宅在更多城市的落地有了坚实的基础。在房企的积极响应下，第四代住宅正逐渐成为未来住宅市场的主要发展方向。
第四代住宅的发展在很大程度上依赖于政策支持。比较苏州吴江区、南京、合肥、以及天津滨海新区的相关政策，我们发现，尽管各个城市在促进第四代住宅发展方面有着不同的规定，但它们之间存在一些共通之处。四个城市政策都要求空中花园至少有两个自然层的高度，并且对于那些符合标准的空中花园，政策上提供了不计入容积率的激励。
而对于空中私家花园的面积、进深、层高、绿化面积、覆土深度等指标，各地有着不同的要求。比如，苏州、合肥都规定，带空中花园的住宅套内面积要在120㎡以上，天津标准更高，为144㎡以上，而南京并没有设定面积门槛。
在政策推进方面，各地第四代住宅项目的进展也不同。
2月份，苏州吴江区率先出台《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）》，鼓励房企开发第四代住宅。紧接着，在3月，江苏省也颁布了《江苏省改善型住宅设计与建造导则》，苏州其他地区也纷纷响应这一政策。
目前，苏州已有5个项目公开第四代住宅规划，分别位于吴江区和相城区。
在相城区，有3个项目计划打造第四代住宅，分别由龙湖和旭辉负责开发。其中，龙湖未来御湖境进展最为迅速，该项目于6月拿地，目前已公开实景示范区，并预计将在本月内正式开盘。
在吴江区，太湖新城板块内有两个地块被规划为第四代住宅。其中，亨通和蓝城联合开发的湖亭望月项目，预计将是一个以第四代住宅为特色的度假小镇。
整体看，苏州第四代住宅以改善产品为主，仅漕湖置地32号地块有108㎡户型，其主要原因是，这个地块是由普通住宅升级为第四代住宅，户型设计上，并没有大规模改动，主要将阳台改为空中花园。
目前，龙湖未来御湖境已公布部分户型，143㎡奇数层户型，合计赠送面积约40㎡，其他户型亮点还包括，独立玄关入户，四房两厅两卫设计，三卧朝南，面宽14.5米，客厅南面是约22㎡空中花园，LDKG一体化面积约40㎡。北向除次卧内的露台外，还有一个家政阳台，功能分隔明显。
6月26日，南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，其中，“已经领取建设工程规划许可证，但未领取销售许可证的项目，今年年底前可以申请变更许可，调整建筑方案”。自新政策实施以来，已有多个项目调整规划，升级第四代住宅。
据最新统计，南京已有10个项目明确将开发第四代住宅，主要分布在河西、城东、城南、城北、江北区域。河西中板块和江北核中核板块尤为突出，分别有3个和2个项目确定将采用第四代住宅的设计理念。尤其是在河西，第四代住宅进展最快，招商·金陵序和中海江南玖序已公开展厅或示范区，预计将很快开盘。
虽然南京对于第四代住宅的户型面积没有设置限制，但在已公布户型规划的产品中， 除了扬子保利·江韵瑧悦提供了105㎡和117㎡的带露台产品外，其余产品户型面积均从140㎡起步。可以看出，第四代住宅将成为改善或高端产品的品质突围点。
许多第四代住宅产品，是在原有规划基础上进行调整和优化的结果，主要通过在合适的位置增加空中露台来提升住宅的居住体验。以南京中海江南玖序270㎡户型为例，奇数层户型，在客厅和次卧区域外设置了露台；偶数层户型，则将露台设置在靠近主卧、次卧的南侧。
5月17日，合肥公布《合肥市立体生态住宅规划建设试点工作方案》，计划在市区范围内选取区位条件好、资源环境优越的拟上市地块开展试点。瑶海区的YH202401、YH202402、YH202403三宗地块，原本计划作为首批第四代住宅建设用地，但这些地块最终因无房企报名而取消。
尽管如此，合肥在推进第四代住宅方面，已经取得了一些进展。根据最新的信息，高速地产和合肥城建这两家本地国企都计划在今年5月拿地的项目中，部分楼栋打造第四代住宅产品。这表明合肥正在积极地进行尝试和探索第四代住宅，但这些住宅产品的最终成型尚需时日。
6月26日，天津规划和自然资源局滨海分局公示了《滨海新区住宅项目品质提升规划管理指导意见（征求意见稿）》，其中有鼓励住宅建筑设置空中绿化平台的政策。这是天津地区首次提出类似标准，标志着天津将迈入第四代住宅时代。
近期，市场上已经开始出现自诩为“第四代住宅”的项目，然而，这些项目其实并不符合滨海新区所提出的政策标准。根据政策要求，真正意义上的第四代住宅应该是“建筑面积不小于 144平米的改善类住宅”，并且户属私家平台应“出挑尺寸应大于 2.4 米”。
目前，天津市场上一些项目虽然在设计上接近第四代住宅的概念，但在尺寸和面积上还未能完全达到标准。
例如，8月30日首开的绿城桂月雲翠，建筑有开敞式露台，奇数层和偶数层阳台位置也有差别，展现出第四代住宅的某些特征。然而，露台的外挑尺寸仅有1.6米，没有达到政策规定的2.4米以上；此外，绿城桂月雲翠推出105-143㎡产品，也并非144㎡以上的改善类住宅。因此，它还不能被认定为符合第四代住宅的标准。
同样，即将开盘的宜禾•春江府项目，小高层最大户型面积为136平方米，错层露台的进深也只有1.5米，也未达到第四代住宅的要求。
目前，天津尚未有完全符合标准第四代住宅项目落地，但是从产品趋势看，天津正在积极推进住宅品质提升。随着政策的进一步落实和市场的发展，预计未来天津将会出现真正符合标准的第四代住宅项目。
可以看出，尽管尚未在全国范围内成统一的建设标准，第四代住宅已在多个核心二线城市得到推广和实施。
更多城市也积极加入，例如，3月江苏省出台了《支持住宅品质提升的若干措施》，徐州随即暂停了两宗已挂牌的土地出让，调整了出让条件，并在6月重新挂牌成功出售，以符合第四代住宅政策的要求。
此外，第四代住宅也有望落地一线城市。根据最新消息，上海正在研究第四代住宅项目，可能在未来启动试点计划。随着第四代住宅在更多城市的落地，它正逐渐成为产品升级的关键方向，为购房者提供更加健康、舒适和生态的居住环境。
撰稿｜寻梦人 排版｜鸟姐
