今年4月，中共中央政治局会议定调：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。“以旧换新”是“去库存”的政策抓手，截至目前，全国已有超百城借势推出住房“以旧换新”政策，主要涵盖第三方代售、旧房换购、国企回购收储、发放换新补贴等模式。

这其中，被列入“换新”名单的项目都有哪些特点，是否存在某些短板，适合哪些客群，是否真正有利于置换者，政策的执行效果又如何？我们以部分城市为例做一个探讨。

上海的“以旧换新”政策主要有两种模式。

第一种模式于今年5月初由上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，房企、中介自主参与，并给予一定优惠，以响应第五届上海“五五购物节”，更好地支持居民合理的梯度置业需求。当前累计参与的开发商已达20家，参与项目达27个。

该种模式本质上是以营销为主的代售模式，房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。

第二种模式则于今年5月末由上海市住建委等四部门提出，支持居住困难家庭改善居住条件：建筑面积30平方米以下每套补贴2万元，30-50平方米每套补贴2.5万元，50-70平方米每套补贴3万元。在取得新购一手住房不动产权证书后领取补贴。对于补贴对象，需要满足以下条件：一是一年内出售唯一住房，二是出售的住房位于外环内，于2000年前竣工，且建筑面积在70平方米及以下；三是购买外环外一手住房。

这种置换模式针对性鼓励“从城区到郊区”的置换路径，为那些存在房屋老旧、爬楼吃力、停车困难等居住问题的居民打通了置换新途，尤其利好两类群体：一是向往清净生活的退休老人，郊区环境优美、配套完善的项目便是佳选；二是年轻人在郊区工作的家庭，可能包含两代或三代成员共同居住，利用政策红利换购近工作地新居，提升居住品质；若为多代同堂家庭，适度增加预算可享更大空间，生活质量显著提升。

而第一种模式下，虽对于“旧房”没有明显限制，然而通过“换新”目梳理发现，新项目多集中于远郊区域，同样适合上述两类客群。此外，这种模式对于助推地缘客群房屋置换，“就地”改善居住条件也有一定正向作用。 

从项目层面来看，第一种模式下，截至目前上海“以旧换新”住房政策涵盖27个项目，多位于外郊环及以外区域，主要集中在2023-2024年开盘，含少量2021-2022年尾盘。

参与者多为小型开发商，包括新华房地产、隽冈置业、外高桥集团、光明地产等本土房企，及象屿地产、宝业集团等长三角区域房企。同时也有中国金茂、金地集团、华发股份等少数全国性品牌房企加入。

当前，上海新房市场市、郊区两级分化明显。以2024年4月的新房市场为例，共入市28个项目，市区供应平均首开去化率82%，郊区平均首开去化率仅24%，“稀缺千万豪宅日光，入门刚需盘滞销”已成为上海新房市场的鲜明特征。

在“郊区新盘热度普降”背景下，这些“以旧换新”的新盘整体去化相对乏力也就不足为奇。截至目前，这些项目中2022年新开项目平均去化率60.2%，2023年新开项目平均去化率40.4%，2024年新开项目平均去化率21.2%。尽管部分项目去化率超90%，但自开盘至今已近2年，整体流速偏缓。

正因为如此，该“以旧换新”政策对促进上海刚需盘成交，提升上海楼市活跃度有一定积极意义。

表：上海参加“以旧换新”的主要企业与项目信息

数据来源：CRIC

整体来看，换新项目多涉及21至23年间推出的尾盘房源，其产品设计沿用旧有理念，导致市场竞争力逐渐减弱。

多数项目的立面沿用过去整面的涂料或防石漆，风格相对传统且单一。而当前上海优秀品质住宅立面的流行做法是采用局部铝板+玻璃的组合，通常低区用铝板和铝合金线条等凸显价值，高区则采用成本更低的EPS线条一体板代替铝合金，整体视觉效果统一，且高端大气。

图：上海新华御著立面实景 

图片来源：公开资料

图：上海宝业活力天境立面实景 

图片来源：公开资料

景观与社区功能空间设计方面，虽也有景观与场景的结合，但多为分布在部分楼栋旁的单独区块，联动性不强。

图：上海星尚观澜世嘉景观规划 

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图：上海象屿路劲都匯云境景观效果 

室内精装设计方面，整体风格显得较为传统且缺乏新意，给人一种古板老气的感觉。

图：上海宝业·青春里样板间实景 

这些“换新”项目整体销售情况欠佳，主要原因是地理位置偏远、周边配套设施不完善且产品力落后。然而，也有部分项目凭借自带的配套、可期的规划、优秀的产品力弥补了其“郊区”弱点，尤其是品牌房企参与的项目，值得有意置换房屋者重点关注。

虽远郊，交通等配套自成体系

通常来说，区位是郊区项目最不占优势的地方，然得益于上海在TOD引领下的多中心规划以及五大新城打造，部分项目虽地处外郊环，但周边交通、教育、医疗、产业、商业、景观等优质资源配套完善，自成一体，且规划能级较高，前景可期。

例如位于松江区洞泾板块的华发海上都荟，坐拥9、12号线双轨交通+沪松公路快速路，叠加双TOD规划带来的综合发展优势，周边优质资源集聚。

图：上海华发海上都荟区位配套 

图片来源：公开资料

又如位于嘉定新城板块的金地嘉峯汇，紧邻28万平方米的日月光中心，周边配套丰富，同时该区域为上海科创高地，未来项目北侧将建设“芯片设计”、“智能网联”及“数字经济”三大产业园，进一步推动区域价值提升。

品牌房企参与项目引入全新产品理念

当前，房地产行业的产品力竞争日趋白热化，产品加速升级迭代，迸发出一批批新元素、新亮点、新理念。而品牌房企往往走在最前沿，将其融入产品打造，为住户带来更优体验。

立面多为公建化，局部铝板+大面积玻璃代替墙体，立足于材料与色彩的调和，线条简约，整体风格更现时尚现代感。

图：华发海上都荟立面 

图片来源：公开资料

图：上海中交松香源著立面 

图片来源：公开资料

在景观打造上，融入“无界”理念，让景观与多元休闲空间融为一体，营造模糊边界、功能融合的生活场景。同时注重景观的参与性和互动性，如上海金地嘉峯汇设立缦享花园和林下会客区，促进人际交流与自然亲近。

图：上海华发海上都荟景观实景 

图片来源：公开资料

图：上海金地嘉峯汇示范区实景

当前全新产品理念更加注重会所的配置，尤其是在刚需刚改项目上形成超配。为业主打造集休闲、娱乐、健身、社交等多种功能于一体的生活空间。同时，注重会所设计与整体社区环境的和谐共生，营造舒适、自然、和谐的居住氛围。

如上海华发海上都荟项目售楼处交付后将是邻里空间配套，小区内还设有约2000㎡的社区配套，作为业主的第二会客厅，包含泳池、健身房、下沉花园、多功能客厅、咖啡书吧、儿童游乐区及生鲜超市等，全面覆盖各年龄段的生活需求。

图：上海华发海上都荟社区配套实景   

图片来源：公开资料

室内空间方面，主打一个“好用”。引入LDBK一体化、灵活开合式厨房、S墙内嵌、三段式干湿分离卫生间等前沿设计。同时升级的精装标准，在往常精装清单的基础上，逐步添置一些更细致、实用的装置，例如鞋柜除臭精灵、厨房洗碗机、全屋定制墙布等。

图：上海金地嘉峯汇装修体验馆实景

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图：上海华发虹桥四季室内精装 

图片来源：公开资料

截至目前，距离5月以旧换新政策落地已经过去近3个月，上海参与换新的27个项目成效究竟如何？

从上海整体数据来看，5月单月新房成交3969套，1-5月月均新房成交3893套；而6-7月月均新房成交套数5697套，较5月与1-5月月均分别增长43.5%和46.3%。上海六、七月份成交量明显上扬，或与上海“527”新政关系更为直接。

我们再来看上海参与换新的27个项目的具体数据表现，发现大部分项目6-7月月均成交增长并不显著，可见政策整体效果甚微。

仅7个项目6-7月月均成交增长显著超越上海平均水平。其中，象屿交控·中环云悦府和金地嘉峯汇在6月份有新推案，如果剔除这个因素，实际可能只有5个项目有显著影响，且他们离整盘去化还有很大距离。

图：上海“以旧换新”有成效的项目成交套数增长率

数据来源：CRIC

整体来看，上海此次参与换新的项目中，有成效的不足三成，主要还是基于补贴力度不够，换新项目区位偏远、产品亮点不足等多方面因素。

综上所述，上海此轮“以旧换新”住房政策以代售、补贴为主，政府、企业双重施策，但整体补贴力度有限，叠加新项目多集中于远郊区域，政策总体吸引力不足。

当然，也有部分品牌房企参与的项目，无论是交通、配套还是产品力均无明显短板，产品均好性突出，对于本身有置换意愿的群体起到一定助推作用。