文/ 克而瑞产品力研究中心
今年以来，尽管政策层面一直保持宽松基调，楼市仍旧呈现出较为疲软的行情，购房者的置业意愿依然偏弱。在市场下行和竞争加剧的双重压力下，房企纷纷将提升产品竞争力作为关键策略。随着多个高能级城市陆续出台第四代住宅相关的支持、激烈政策，这类创新产品迅速成为房企“卷产品”的重要发力方向，西安也不例外。
从2022年下半年起，西安开始陆续有第四代住宅入市。2023年以来，第四代住宅更是遍地开花。尤其是国际港务区，已经成为西安第四代住宅最多的区域。
第四代住宅成为新房市场主力房源
根据克而瑞新房开盘数据，我们发现，第四代住宅在国际港务区的主导地位日益凸显。在2023年，该区域有11个第四代住宅项目共开盘23次，相比之下，非第四代住宅项目则有13个，开盘次数达到了44次。
进入2024年，仅前8个月，第四代住宅项目的数量已经达到12个，开盘次数更是达到了24次，均超过了去年全年水平，并且明显高于非第四代住宅的4个项目和7次开盘。这一趋势表明，在国际港务区，第四代住宅已经成为房企的主流选择。
第四代住宅市场热度已不及去年
虽然第四代住宅的市场份额迅速增长，但是从销售热度来看，第四代住宅的认购率有所下降。2023年，第四代住宅开盘当日平均认购率为76.2%，这一数据高于非第四代住宅的58.5%。而今年前8个月，第四代住宅的平均认购率降至42.3%，不仅低于去年同期，也低于同期非第四代住宅的46.7%。
从典型第四代住宅产品的开盘销售情况，也能看出市场热度有所减退。例如，金地玖峯禧在2023年12月首次开盘时推出了204套住宅，当天的认购率达到了70.6%。然而，随着时间的推移，进入2024年后，该项目连续三次的开盘认购率均未能达到半数，到了8月下旬的最新开盘，认购率更是降至20%。同样，桂语晴澜项目在去年底的开盘中，认购率一度接近90%，但在今年2月和5月的后续开盘中，其销售去化率分别下滑至31.9%和17.1%。这些数据反映出第四代住宅的吸引力可能正在经历一段下降期。
究其原因，一方面，是受到楼市整体热度下降的影响，行业下行趋势之下，西安也未能幸免，购房者的观望情绪增加，楼市成交规模有所收缩。
另一方面，也是受到第四代住宅供应量大增的影响。CRIC数据显示，2023年国际港务区第四代住宅开盘推出的房源合计3233套，而2024年以来已推出3936套，高于去年全年水平。这一供应量的增加，意味着第四代住宅之间的竞争变得更加激烈。
第四代住宅性价比优势凸显
第四代住宅之所以受到购房者欢迎，主要是因为提供了更高的性价比，即让购房者获得更多的实际使用面积。而在国际港务区，第四代住宅在性价比方面也更有优势。
以170㎡左右户型的成交价格为基准，四个第四代住宅相近面积段产品的成交价格在17664-20614元/㎡之间，平均成交价为18842元/㎡。与此同时，该板块同期开盘的三个非四代住宅项目，相近面积户型的平均价格为18205元/㎡。
虽然从表面上看，第四代住宅的平均价格没有优势，但它们因露台不计入建筑面积而提供了额外的实用空间，实得率往往能达到100%以上。因此，实际购房成本要低得多。
比较第四代住宅桂语晴澜和非四代住宅高新枫林九溪的相近面积户型，两者可以发现它们都有电梯前厅和景观阳台赠送。然而，桂语晴澜还额外全赠送三面宽的露台，而高新枫林九溪只提供了单面宽的生活阳台作为半赠送。因此，桂语晴澜的购房者在实际使用面积上获得更多空间。
图：西安桂语晴澜奇数层165㎡户型图
图：西安高新枫林九溪170㎡户型图
第四代住宅起步户型小型化
在国际港务区，第四代住宅项目的集中涌现，使得这一区域的产品力竞争越发激烈。毕竟，从区位看，今年开盘的项目都在奥体中心板块，无论是地标性建筑、自然景观、文化娱乐设施、教育资源还是商业配套，这些项目在资源配置上都差距不大。
从涉及的房企分布来看，国际港务区既有国央企和规模民企，也有当地知名的品牌房企。其中，绿城中国有2个项目开盘，2个项目代建，数量领先。紧随其后的是中铁房地产和龙翔控股，它们各自有2个项目开盘。此外，华润置地、招商蛇口、金地集团以及鼎诚智和实业集团也各有一个项目在今年开盘。
国际港务区的第四代住宅主要面向中高端改善客户，同时也不乏适合首置和首改购房者的产品。分析这些项目的户型面积分布，可以观察到，143㎡以上四房户型在市场上占据主导地位，华润港宸润府有220㎡四房两厅三卫户型，是这一区域面积最大的四代宅之一。
同样有多个项目推出了更小面积的户型，以满足不同家庭的居住需求。比如，招商揽阅提供130㎡四房户型，桂语晴澜则有118-132㎡三房户型，金地玖峯禧推出的108平方米三房户型，是第四代住宅中面积最小的。可以看出，第四代住宅产品正在向刚需和刚改型客群扩展，为更多家庭提供进阶的居住体验。
四代宅成为标配之后
还需更多“加分项”
在国际港务区，众多住宅项目都迈入第四代住宅时代，提供高赠送空间成为标配后，产品之间的竞争将重新聚焦于各自的核心价值和特色，会所、景观、配套等再度成为购房者考量的重点。
例如，绿城桂月云翠7月首开时取得了78%的高去化率，主要是因为在多方面展现了综合实力：
强化客户信任：在开盘前，绿城打造了一个约1.2万平方米的全维实景示范区，这在西安是首个超过万方的示范区，有效地增强了客户的信心。
规划超越传统：采用高端奢宅标准，幕墙系统、景观选材均优于同类项目，园林植栽也精选名贵树种，同时注重文化的隐性渗透和氛围的营造。
创新产品理念：以“学有此境”的理念，创新性地构建了一个“成长友好社区”，将社区的核心景观精心规划为儿童友好空间，提供了更有利于孩子成长的社区环境。
高端会所配置：约1200㎡下沉式会所，是奥体板块最大规模空间会所，且为业主私享，这也是一大亮点。
通过这些措施，绿城桂月云翠展现了多维度的产品力进化，得以在激烈的市场竞争中脱颖而出。
图：西安绿城桂月云翠实景
总体来看，第四代住宅已经成为西安国际港务区新房市场的主流产品，也不再集中于高端市场，而是正在向刚需刚改客群延伸。与此同时，虽然第四代住宅在价格和性价比方面仍有优势，但是随着供应量的激增，市场热度较去年高位有所降温，去化表现也开始分化。
这种趋势表明，第四代住宅虽然是产品发展的趋势，但也不是万能的，房企还是需要营造更多产品价值，以适应市场的持续变化和购房者日益提升的期望。
撰稿｜寻梦人 排版｜土木
