产品洞察 | 小户型的空间魔法，还有潜力可挖！
文摘
房产
2024-08-25 09:24
江苏
无论是空间功能叠加、亦或是玄关外置，甚至飘窗面增加，这些小户型的产品力提升，都是注重内在、聚焦实用性，给予购房者更多实惠。
当前房地产市场一个突出的现象是刚需的减弱，这主要是由于购买力下降和客户分流所导致。尽管如此，刚需购房者依然是房地产市场的核心力量。鉴于他们对房价极为敏感，并且对住宅的功能性有着明确的期望，房企也在持续对产品进行调整和创新以适应这些需求。一般来说，100平米以下小户型是刚需产品的主要载体。近期，我们看到，房企持续“卷”小户型，很多创新设计，成功为购房者打造了小空间内的高品质居住体验。
市场低迷行情之下，产品成交结构特征发生变化。2022年以来，100㎡以下产品成交套数占比呈下降趋势，2021年该面积段的成交份额为33.8%，今年以来，已降至29%左右。
刚需购房者对价格非常敏感，降价促销固然是吸引他们的一个重要因素，但房企也更倾向于通过创新来提升刚需产品的吸引力。这是因为刚需客群普遍对住宅的功能性有着迫切的需求，他们会根据自己的经济能力规划购房资金，并在预算范围内寻找能提供更多实用功能的紧凑型产品。
餐厨区作为家庭日常生活的核心功能区，一体化的设计理念已经在住宅产品中广泛应用。如下89㎡三房户型的餐厨空间被代表了目前比较流行的一种小户型餐厨方案，进门右手边是开放式的U型厨房，岛台其实是橱柜的延伸，紧靠岛台摆放餐桌，厨房与餐厅空间相连接，形成典型的餐厨一体化。
图：某项目89㎡户型餐厨结构及样板间实景
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而在深圳润宏城，仅81-83㎡要做成三房户型确实会空间紧张，对餐厨空间的进一步整合成为解决这一问题的关键。在样板间中，岛台发挥出了意想不到的作用，其中的一张旋转抽拉餐桌成为点睛之笔。烹饪时，餐桌嵌入岛台内，转角联动移门可以完全闭合，从而有效隔绝油烟；用餐时，厨房转为开放区域，餐桌90°旋转至与岛台垂直，两侧的空间足以坐下5至6人。如果用餐人数仅有1至2人，甚至无需展开餐桌，直接利用岛台靠近客厅的一侧即可。烹饪、用餐两种功能在同一个空间叠加，其转换仅需调整岛台即可实现。图：深圳润宏城81-83㎡户型图及样板间实景
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餐厨空间叠加的优势是显而易见的，这种设计允许在保持餐厨功能完整的前提下，以更紧凑的空间实现这些功能，腾出的空间也可以补充至卧室、客厅等其他生活区。此前的餐厨一体化设计，厨房和餐厅相邻，但仍然保持了一定的独立性。而在润宏城，厨房和餐厅真实实现了空间上的无缝重合，极大提升了空间利用率。
从公共区域中获得额外的可利用空间，也是小户型产品提高实际使用面积的有效方式。
传统的一梯两户住宅，交通核的公摊面积通常控制在较小范围内，以确保空间利用的高效性。图：一梯两户交通核示例
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“一梯一户”常见于大户型产品，这种布局在私密性和安全性方面有着明显的优势，然而，这也意味着每户需要分摊更多的公摊面积。鉴于刚需客群的价格敏感性，这种高成本的配置并不符合他们的需求。想要在控制成本的同时提供私密的电梯厅体验，“一部电梯，双向开门”成为合适的解决方案。以上海保利虹桥和颂88㎡产品为例，通过优化交通核布局、使用双开门电梯，在公摊面积增加不多的情况下，创造出类似一梯一户的独立玄关效果。图：上海保利虹桥和颂88㎡户型图
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这一设计优化对居住体验的改善效果在小户型产品中尤为突出。对于空间宽裕的大户型，独立电梯厅的存在使得产品可以设计出内外双玄关，以满足不同的使用需求。相比之下，小户型可以将玄关功能完全转移至独立电梯厅，保利虹桥和颂88㎡样板间的门外，玄关柜靠墙而立，设计合理、功能完善，不仅巧妙地扩展了实际可用空间，也使得室内其他功能区得以拥有更宽敞的面积，从而大大增强居住体验。图：保利虹桥和颂88㎡样板间电梯厅实景
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此外，政策变化也有利于产品实用面积的增加。今年以来，多个城市陆续发布建筑新规，主要涉及阳台、飘窗等半赠送和全赠送的面积更大、部分公共空间不计容等内容，这些新政对于降低住宅的公摊面积、提升实际得房率起到了积极的作用。
深圳在今年5月份发布的《建筑设计规则》中，对飘窗设计进行了调整，将飘窗的进深标准从原来的0.6米增加至0.8米，这一改变直接为住宅产品增加了额外的赠送面积。通过比较满京华置业在新规发布前后推出的相似户型设计图，我们可以明显看出新规定在提升产品性价比方面的效果。新规前入市的满京华•金硕华府，88-89㎡户型是三房一卫，其飘窗面积不足7㎡。图：深圳满京华•金硕华府88-89㎡户型（依据旧规则）8月新推出的满京华•金硕和府，85㎡飘窗面积达到9㎡以上，并且提供的是三房两卫的结构。图：深圳满京华•金硕和府85㎡户型（依据新规则）
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可以看出，新规出台后，住宅产品的实际可用面积确实较之前明显增加，未来，我们可以期待看到更多精心设计和具有高性价比的产品。虽然市场趋于改善化，但刚需群体仍然数量庞大。房企正积极研发具有吸引力的产品，以激发他们的购买意愿。无论是空间功能叠加、亦或是玄关外置，甚至飘窗面增加，这些小户型的产品力提升，都是注重内在、聚焦实用性，给予购房者更多实惠。
小户型设计仍蕴藏巨大潜力，我们期待房企进一步探索其空间优化的更多可能性。
撰稿 | 寻梦人 排版 | Jenny
