新中式很亮眼，差异化十足，但需注意产品与客户的适配是不变的市场原则。
文/克而瑞产品力研究中心
图片来源：CRIC
价格、价格还是价格
距离该项目一街之隔的万科朗拾雨核，拿地成本同为28000元/㎡左右，同样定位首改客群，首开时间仅早了3个月。作为同期竞品，万科朗拾雨核近一年来销售金额与面积几乎持续霸榜雨核。
由此可见，雨核板块的刚改客户对于价格极为敏感，价格依然是主导销售结果的因素。
产品适配与客户需求的把握
除了销售定价之外，产品差异化战略的实施，包括对主要客户需求端把握同样至关重要。
我们先来对比一下建发璞云和万科朗拾雨核在产品打造上的战略逻辑以及差异。
景观公区：建发璞云为宋风新中式风格，万科朗拾雨核更为现代感
景观、公区打造方面，建发擅长新中式风格的营造。新中式的用材、工艺都更为复杂，投入的成本也相对更高。从实景示范区的呈现效果来看，其整体设计、工艺水平、细节处理都无可挑剔，为该项目注入了独特魅力，成为该项目的最大亮点。
万科朗拾雨核整体透露出精致、舒适、松弛的现代感，汲取度假酒店设计灵感，以“度假”为主题，主打艺术、空间与自然的融合，也别具风味。
户型配比：建发璞云跨度大，万科朗拾雨核则更集中
户型配比方面，两个项目的策略截然不同。
建发璞云主打一个覆盖面广，光是主力三房户型就设置了从99-128㎡的四个面积段，少量143㎡及176㎡四房户型用于拔高改善，甚至还设置了4套一房户型。从销售情况来看，最受欢迎的还是三房户型，销售速度明显快于四房。四房户型中尤其是176㎡四房，截至目前仅成交一套，面临去化难的困境。
而万科朗拾雨核的户型配比则更集中，主力户型为99㎡和115㎡的三房，另设置占比约10%的139㎡四房户型。市场反响来看，三房户型去化率均达90%左右，139㎡四房产品去化也近六成。
室内精装：建发璞云注重风格和工艺打磨，万科朗拾雨核功能性更强
室内精装方面，万科朗拾雨核从风格上延续了公区的现代度假感，玻璃厨房的打造，内部配置岛台，餐厅卡座设置，更符合年轻人的生活习惯与审美。
同时，更注重精细化打造。入户玄关柜内部配置除臭精灵，S墙设计内嵌双开门冰箱，形成友好的餐厨关系；一旁并排的还有800库，增进收纳的同时，一体感很强，空间完整度高。
人性化细节满满。阳台设有多门家政柜，预留洗衣机和烘干机的专用空间，设计考虑了烘干机的厚度，确保平整嵌入。同时，一角为扫拖机器人和上下水设施预留了位置。
卧室洗漱区设有美妆冰箱，配备洞洞板收纳电动牙刷、吹风机、刮胡刀和洗手液等小物件，使生活井然有序。
再来看建发璞云的室内精装，风格上同样与项目整体保持一致性，金属包边工艺设计、荔枝纹皮革硬包+车线工艺的玄关定制柜门、透光白玉的大砖密拼和碧海珈蓝的岩板墙面、宝格丽蓝石材的卫生间台盆……细节之处都延续了风雅宋韵的审美与精致。
综上对比，两个项目在产品策略上有较大差异，除了在会所这一块均秉持实用性原则控制成本，建发璞云将更多的资源投入到新中式风格的打磨上，而万科朗拾雨核则在生活细节和功能性上投入更多关注。
再回过头来看客群定位，或许我们就能找到答案。
南京雨核板块购买改善新房的客群是哪些？正如前面提到，更多的是在新兴产业工作的高知青年，也就是对生活质量有一定要求的年轻人。
年轻人通常还处于财富积累阶段，对生活品质有要求的同时，也注重量入为出，更看重“性价比”。万科朗拾雨核在降价之后，显然性价比更优，同时其少而精的户型配比策略，也更切中市场要害。
其次，新中式是对传统文化的现代诠释，固然精致而经典，独具品位与价值，在古风复兴的潮流中，它吸引了一部分客户群体。然而，仍旧有很多的客户，尤其是年轻客户可能更倾向于现代风格，在价格优势的加持下，更青睐于高度关注产品功能性和生活细节的住宅项目。
新中式很亮眼，差异化十足，但随之附带的是更高的造价成本及产品溢价。产品与客户的适配是不变的市场原则。
撰稿 | 李丹 排版 | 土木
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