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上海实行了长达14年的“禁墅令”政策，近日有所松动。
在2024青浦区土地推介会上，会议集中推介了17宗土地，总出让面积88.6万平方米，分别位于青浦新城、徐泾镇、赵巷镇、华新镇、重固镇、白鹤镇、金泽镇。
其中，朱家角镇有3宗住宅地块：I05-06地块、I05-20地块、D02-12地块，容积率从0.8统一调整为0.8-1.0。
按这个容积率，该地块大概率被开发为纯别墅小区。
这是去年自然资源部建议“取消远郊区容积率1.0限制”后，一线城市中首个容积率在1.0以下的住宅地块，也是对传统“禁墅令”的一次微妙突破。
Part.1
长达14年的禁墅令
凤凰网房产上海站盘点了近20年以来，我国“禁墅令”政策的调整。
自2003年起，我国国土资源部便明确表示，要对别墅项目、高尔夫项目进行限制；
2005年，国家发改委发布规定：从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目；
2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，要求继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应；
2010年，国土资源部、住建部发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，更是严格要求住宅用地的容积率指标必须大于1.0；
2012年，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，再次强调不得以任何形式安排别墅类用地；
2019年，住房和城乡建设部发布特急通知：各省暂停办理别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。
这些年来，上海严格执行禁墅令。以去年的土拍市场为例，出让的74块住宅用地中，有4宗地块容积率为1.2，没有容积率为1.0的地块。今年到目前为止已经出让的24块住宅用地中，只有1块的容积率达到了1.2。
尽管市场上仍有别墅产品出现，但这些大多是联排别墅或叠加别墅，并非真正意义上的独栋别墅。
就算偶尔出现独栋别墅，也都是在2010年政策收紧之前就已经获批的存量土地。
这就形成了一个闭环，因为不让供地了，所以别墅项目越来越少，越少就会越值钱，从而激发了市场投资热。
市场上一路出现了一些“类别墅”产品，常见的形式有两种。
一种是调整土地使用规划，打擦边球，将原本非别墅用地转变为别墅用地；
另一种是在政策允许范围内，开发出与别墅在容积率、面积和高度接近的项目。
从中也能看出市场对“别墅”产品是有需求的，只是碍于政策限制，市场需求没有得到充分满足。同时，这也表明，如果政策环境有所放宽，别墅市场可能会迎来新的发展机遇。
去年9月，自然资源部向各省市的自然资源管理部门发布了一份文件，提到取消远郊区容积率1.0限制的建议。虽然这只是一个建议，但已经暗示政策风向可能发生转变。
再说回青浦土地推介会上的这3宗地，I05-06、I05-20地块曾被纳入去年第四批次拟出让地块，I05-06地块的用地性质曾为纯商业用地，容积率0.8，I05-20地块为住宅用地，容积率为1.2，不过当时该地块并没有成交。
未来这3宗地块会有一轮控规调整公示。如果调整通过并顺利挂牌出让，朱家角有望成为14年来，上海首个纯别墅新地块供应板块。
Part.2
第四代住宅来了？
在过去的十年多时间里，国内房地产政策主要集中在支持首次购房者和改善型购房者，而对于高端别墅的开发则相对受到限制，低密度地块较为稀缺。
不过随着房地产市场的发展，改善性住房需求与日俱增，政策也在倾向于鼓励高品质住宅的建设。
比如从今年起，上海延续多年的70/90中小套型标准，提升至120平。去年的土拍规则中，也增加了绿色建筑及超低能耗建筑指标。
朱家角这三块容积率低于1.0的住宅用地，正是对高净值人群改善型需求的回应。
低容积率别墅，通常有着较大的私家花园或庭院，同时配备完善的社区设施，保值功能强劲，符合追求高品质生活人群的需求。
据青浦区规划和自然资源局相关人员介绍，目前，上海正在研究第四代住宅项目。
所谓第四代住宅，又被称为“城市森林花园住宅”或“垂直森林住宅”，是一种将地面庭院搬至高层建筑中的新型住宅模式。
简单来说，就是户户有花园，家家有庭院，让自然生态重回城市。与前三代住宅相比，“第四代住宅”得房率高，并采用了绿色建筑技术，营造出健康、舒适的居住环境。
目前，第四代住宅在其他城市已有落地项目。比如成都七一国际广场住宅城市森林花园，成为第四代住宅经典案例。杭州滨江望江未来社区项目，也是第四代住宅试点之一，打造“一主三副九街区。
易居研究院副院长严跃进表示，各地跟进推出低密度住宅，从建好房子的角度看，将会是一个趋势，也是符合政策导向的，预计未来包括一线城市在内的更多城市将会跟进。
那么第四代住宅将会给上海豪宅市场带来什么惊喜？我们拭目以待。
Part.3
总结
上海放宽了远郊地区容积率1.0的上限限制，这将有助于开发高端别墅项目，更好地满足人们对改善型住房的需求，同时吸引开发商，激活郊区土地市场。
不过，在当前的市场环境下，高端别墅产品对开发商的产品力提出了较高的要求，这类项目的成功与否很大程度上取决于产品本身的竞争力。
