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10月25日，上海嘉定区南山璞缦项目公示意向客户名单。经过4天半的认购，最终项目136套房源共计143组客户登记，参与明天的摇号选房。
这一成绩显然与南山最初的预期相去甚远。就在10天之前项目认购前一天，南山璞缦除了照例发出的销售公告、一房一价等信息外，还特别在官微发布了一条“严正声明”。
声明大致内容为项目未与第三方代理、中介展开过合作，也就是没有开通渠道分销。但现实情况是，在项目认购第2天，南山璞缦就紧急开通了渠道分销，许多中介在网络上发出其 “一套房返佣9.6万元”的广告，而南山璞缦这条“尴尬”的声明也已经显示“被发布者删除”。
一位渠道商向凤凰网房产透露，南山璞缦一开始是“不被允许公开说返佣”，至于为什么开发商又紧急开了渠道，对方表示是因为“认购情况不及预期”。
作为被南山集团给予厚望的“粮仓”，南山上海区域2024年略显尴尬的首秀，折射出这家华南国企北上闯荡的经营困境：国企转型之路困难重重，业绩与口碑双双下滑。虽然今年以来南山主动放缓了节奏，能这样的休整能否为其带来新的转机，还犹未可知。
Part.1
业绩之困
公开信息显示，南山璞缦项目公司为“苏州南山新吴房地产开发有限公司” （简称“南山新吴”），南山新吴由深圳市南山房地产开发有限公司100%持有，后者由南山控股（SZ.002314）100%持有，而南山控股的母公司为中国南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“南山集团”）。
根据官网介绍，南山集团事业始于1982年，因应国家南海石油开发战略而生，经国务院批准，由香港招商局牵头，深圳市供地，联合在港部分央企发起成立，是新中国第一家国有控股中外合资股份制企业。目前，中国南山集团是国务院、广东省、深圳市三级国资委持股，国有资本占绝对主体地位的大型国有企业集团。
从股权结构来看，南山集团排名前三的股东分别为招商局（南山）（36.52%）、深圳国资委（26.1%）和广东省人民政府（23.49%）。
不只背景错综复杂，南山集团旗下南山控股的上市之路也颇为曲折。
南山控股前身是雅致集成房屋（集团）股份有限公司（以下简称“雅致股份”）。2001年，招商局集团旗下雅致股份成立，主营业务为集成房屋生产和租赁销售，2009年12月，雅致股份于深交所上市。
2015年6月，南山集团将其旗下房地产业务注入雅致股份，雅致股份随即更名为南山控股，至此，南山控股成功借壳上市。
在官网介绍中，南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性上市企业集团。”截至10月25日收盘，南山控股股价2.51元，市值67.97亿元。
虽然对外强调仓储物流为战略性业务，以期增加投资者信心，但通过拆解过往年报来看，房地产业务仍然是南山控股营收的绝对主力。年报显示，2023年南山控股房地产业务的营收占比达到62.45%；而仓储物流业务的营收占比仅为15.10%。
在房地产行业整体下行之下，南山控股也没能幸免。2024上半年，南山控股累计实现全口径销售金额28.6亿元，同比下降71.2%，权益销售金额16.8亿元，同比下降74.4%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额11.4亿元，同比下降77.2%。报告期内，实现营业收入27.23亿元，比上年同期减少65.54%；归属于上市公司股东的净亏损1.18亿元，同比由盈转亏。
在拿地方面， 2023年全年，南山控股通过招拍挂方式获取扬州江都、上海嘉定南门2宗土地，新增货值约45.6亿元，不过年报显示，在南山控股大本营粤港澳大湾区的剩余可开发建筑面积已经为零。
业绩压力之下，南山控股人事变动频繁。9月，南山控股西小虹独立董事期满离任，补选人宋德星甚至在尚未取得“独立董事资格证书”的情况下仓促上任；今年3月，原南山控股董事兼财务总监沈启盟因个人原因辞任。沈启盟是南山的老将，曾任中国南山集团财务部助理总经理、财务部副总经理。此后，南山控股副总经理朱涛、董事陈波、董事李鸿卫、独立董事张金隆、独立董事袁宇辉都相继离任。为了适应上述变动，南山控股的董事会成员人数从12人调整为9人。
更为严峻的是，南山集团于近日迎来了最高级别的人事震动。10月12日，通用技术集团宣布中共中央组织部对于通用技术集团领导班子调整的决定：杨国林同志任中国通用技术（集团）控股有限责任公司副总经理、党组成员。
而在调整前，杨国林任中国南山开发（集团）股份有限公司董事长、深圳市新南山控股（集团）股份有限公司董事长。目前这份调令南山控股尚未向投资者公示，而杨国林9月底还参与了南山控股的公开调研活动。外界担心，随着这位“掌舵人”的离开，正在经历销售和业绩双降的南山控股，未来或许会更加迷雾重重。
Part.2
口碑之殇
从南山璞缦本身来看，南山璞缦的定位是纯改善平层大宅，号称嘉定新房界“劳斯莱斯”，嘉定主城首个海派泳池会所大宅。项目地处嘉定老城较为核心的位置，原为嘉定汽车客运中心，紧贴繁忙的沪宜公路，最大缺点就是没有地铁，与11号线嘉定西站直线距离2.6公里，更适合本地改善客户群体。
近期，上海发布了新一轮楼市放宽政策，叠加央行降首付、降利率等各项利好，外环外多个项目流速显著提升。想借助这波利好的南山璞缦，首开却不尽人意。在这背后，与上海客户对南山品牌和产品的不认可有一定联系。因为南山地产在上海的多个项目，都遭遇了维权。
今年5月，据新民晚报报道，位于闵行华漕的南山前湾拾缦项目外立面、屋面等部位使用的保温材料“一点就着”，阻燃效果不佳。之后据闵行区建管委调查，经监督抽检，南山前湾拾缦外墙保温板其中1家产品检测结果均为不符合相关技术要求，还有建设单位违规施工等情况。
（业主称保温材料一点就着/图源新闻晨报）
同时，闵行区建管委对南山前湾拾缦的建设单位、监理单位、设计单位、施工总包单位、分包单位、TIS机构以及材料供应商等参建各方进行了约谈。要求参建各方统一思想根据检测结果尽快制定整改方案，并举一反三，进行自查自纠并整改到位，避免再次发生质量问题。
去年11月，嘉定南翔的南山虹桥璀璨领峯在预看房阶段，有业主投诉称前期宣传星空顶车库，结果只有车库入口是星空顶、外立面施工凹凸不平、沥青大路面一路铺到底等问题。
位于嘉定江桥板块的虹桥天玺领峯，业主在预看房时发现交付室内窗与样板间不符，采用残次廉价硬装材料，且阳台窗户未按规定采用三玻两腔玻璃，涉嫌降标交付等多项问题，另外还存在外墙渗水、全屋漏水、墙体歪斜、连廊栏杆过低等质量问题和安全隐患。
2022年11月，位于嘉定南翔板块的南山虹桥领峯在房子交付后，多被名业主投诉“货不对板”，出现交付大门与宣传不一致，外立面施工凹凸不平，楼梯间漏水等问题。2023年7月，虹桥领峯再次出现车库违规销售，多处积水等问题。该项目曾在2021年4月29日因违规认购被上海房地产交易中心官方通告要求整改。
两年之间，南山地产在上海口碑急速下滑，购房者的质疑也让项目的销售之路遇阻。据中国房地产报报道，客户屡因担心楼盘质量问题放弃选购，一位南山在沪销售经理表示，“一个项目没做好，其他项目都受影响。” 面对客户质疑产品品质，他只能一遍又一遍不厌其烦的解释，而对客户的最终弃选深感无奈。
从大湾区到大上海，回看南山地产近30年北上之路，布局并不算顺利。
1994年南山地产首进上海，开发了与上海大厦，海鸥饭店并称为外白渡桥“三剑客”的海湾大厦，之后南山地产在上海消失近10年时间。直到2014年，南山地产在大虹桥徐泾板块，打造首个住宅项目南山雨果，此后再度沉寂。
2020年上海大虹桥进入高速发展期，这一年南山地产的身影再次出现在上海土地市场，先后拿下嘉定江桥地块（南山虹桥领峯）、北虹桥地块（虹桥天玺领峯）、嘉定南翔地块（虹桥璀璨领峯）和前湾地块（南山·前湾拾缦），4个项目无一例外被曝出质量问题。
如今上海南门项目南山璞缦首开遇冷，与“南山地产”的口碑反噬不无关联。
从南山控股的财报也能看出，南山真正的房地产开发之路，不过4-5年时间。从一路狂飙到开始碰壁，南山集团接下来要做的，或许是慢下来，只有不断修炼内功与产品力，才是成功穿越周期的制胜密码。
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