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今天，上海房地产市场讨论度最高的便是四宗宅地的出让。不同于杭州土拍市场的火热，这四宗地块报名企业并不多，最终，3宗底价成交，1宗用时不到40分钟出让完毕，溢价率2.32%，共收金148.44亿元。
其中，华润置地以46.12亿元的底价竞得宝山区南大地块，象屿地产以41.06亿元底价竞得闵行区浦江镇地块，闵行区华漕镇地块由上海城投以29.13亿元底价竞得。
此外，中海以32.13亿元的价格竞得杨浦定海社区地块，成交楼面价69158元/平方米，溢价率2.3%，这也是本次土拍中唯一溢价成交的地块。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，楼市虽然转好，但从这次土拍结果来看，房企拿地热情似乎没有被近期市场变化所左右。一方面和这次土地质地有关，所有土地由多幅小地块组合而成，开发商投入成本相对较高；另一方面，市场虽然在转暖，但是房企还是要面临更多自身压力，比如资金的流动性、保交付等。此外，虽然近期市场在好转，但是一些房企会担心政策持续性问题，因此面对投资房企会比较保守。
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Part.1
中海32.13亿补仓“弹药”
今天成交的四宗地块中，讨论度最高的莫过于杨浦定海社区地块。
这是，中海今年第一次在土地公开市场拿地。
自去年解禁归来后，中海在上海土地市场仅摘得徐汇龙华1宗地块，尽管今年中海参与了10宗地块的竞拍，但均未能成功拿地。
而目前中海在上海的土地储备并不充裕。根据中海2023年年报显示，目前中海在上海的在建项目仅有顺昌玖里/恒昌玖里、海上和集及中海领邸项目，其中顺昌玖里/恒昌玖里仅剩风貌别墅在售，海上和集尾盘在售，中海领邸项目剩余货值也有限。
对于中海而言，急需在上海增加土地储备，不然其在上海的可开发项目可能会面临紧张局面，尚未捂热的“一哥”宝座也可能不保。
从位置来看，中海这次拿下的杨浦区定海社区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块临近地铁12号线隆昌路站，周边居住条件成熟，商业配套比如地块西北面有宝龙旭辉广场，东南面是国际时尚中心等，都能满足基本生活所需。目前，地块周边在售的新房有缦云上海三期，距离地块直线约1公里，售价为12.2万/平方米。
值得注意的是，该地块面积并不大，总建面不过4.6万方，对于急需“补血”的中海而言，只不过是杯水车薪。不过，有信息透露，中海在今年还将有望获得类似徐汇龙华地块的大规模商住办地块。
Part.2
上海城投总拿地金额99.9亿，暂列拿地榜第二
除了中海有所收获外，此次拿地的还有华润置地、象屿地产以及上海城投。
其中象屿地产底价41.06亿元拿下闵行区浦江镇MHPO-1316单元01-03地块、03-02地块、32-04地块，该地块虽然周边的成熟度较欠缺，但位于紧邻地铁站，可以承接浦东的客群，且竞品少。
地块北面相距2.4公里的大华星樾，是低密项目，容积率1.2，产品为洋房和叠加，截至目前，两次取证均触发积分，而本次出让组团中也有低密地块，去化的预期也较好。
上海城投底价29.13亿元拿下闵行区华漕镇MHP0-1404单元39-02地块、40-02地块，近两年，大虹桥的热度严重衰退，加之该地块位于闵行纪王，地块周边配套、界面都比较一般，所以该地块仅有上海城投一家企业报名参拍。
值得一提的是，上海城投刚在本月以70.8亿拿下了黄浦豫园旧改地块，加上本次拿地金额约29.1亿，今年在上海总拿地金额来到99.9亿，将会排到第二，仅次于招商蛇口。
今年在上海还未拿地的华润置地，本次也终于拿地开张，底价461169万元摘得宝山区南大W12-1301单元32-04、11-01地块，成交楼面价19803元/㎡。
加之去年10月，华润置地70亿元摘得的大场镇W12-1301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块，华润置地在南大的土地投资总额已高达116亿元。
值得一提的是，华润置地去年拿地当天便进行了规划公示（住宅），并于今年3月首次开盘。截至目前，已开盘六次，总供应套数1395套，总销售额已超过90亿，且最后一批房源亦即将上市。
然而，值得注意的是，尽管住宅项目销售情况较为乐观，但整个TOD项目的计容总建筑面积达到60.2万平方米。
其中，19.82万平方米的商业面积和4.45万平方米的办公面积需自持，另有7.93万平方米的办公面积可供销售，但其销售前景并不明朗，对华润置地的建设和后续运营构成了不小的挑战。
Part.3
七批次10宗优质地块挂牌“待嫁”
第六批次土拍刚结束，上海又公布了下一批次土拍名单。
公告显示，2024年七批次集中土拍共有10幅地块，分布在浦东、虹口、杨浦、普陀、宝山、闵行、青浦等七个区，地块出让公告将于10月底发布，11月底进入竞拍环节。
值得一提的是，相比六批次四宗地块，七批次即将出让的10宗地块大多位于热门板块，且以地铁房居多，势必会引发激烈竞争。
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本期看点：上海六批次土拍，有点冷
