那些几毛钱的物业，都是怎么赚钱的
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2024-11-28 07:07
上海
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很多人选择物业都会关注那些好物业，尤其是像万科、中海等品牌物业尽管在上海，依然有很多小区用的是几毛钱的物业，你甚至都说不出物业公司的名字如果按每平每月五毛钱、八毛钱的标准去收，一户一年缴纳的物业费不过几百块这些地头蛇物业，能服务好业主吗，物业公司真的能赚钱吗在上海，我一直住在老破小，对于便宜的物业公司深有体会这类物业管理下的小区，除了物业费便宜，还有几个非常明显的特征（图片来自网络）
还有就是绿化极少，你能想象小区只有10%的绿化率，会是什么样吗小区里光秃秃的只剩下钢筋混凝土的住宅楼，公共区域仅有几棵树和杂草，绿化带、楼栋下面不太美观还有安全问题，比如小区楼栋下的智能门锁有的都是摆设，随便推下门就进去了小区里的监控设备也比较少，有时候丢东西或者有什么事情找门卫，也不太好解决而且小区里面比较脏，在围栏旁、小树下面总会出现垃圾。一不小心就能踩到臭狗屎甚至小区的外立面也会十分糟糕，特别是原先是涂料的外立面，掉色、脱落极其严重![]()
而像这种几毛钱的物业在上海是很普遍的，千万不要小瞧它们，体量大的惊人根据克而瑞物管统计，上海物业市场存在着大量的老旧小区、低物业费项目![]()
（图片来自克而瑞物管）
在上海，房龄高的老小区、低物业费的小区占比37.8%在全国重点20城，包括上海、重庆、武汉等地的住宅项目中2元/㎡/月以下的项目占比超过50%，其中12.4%的项目物业费低于1元/㎡/月比如在长宁区，就有成片的老小区，每月都只收不到1块钱每平的物业费 因为物业成本占比较高的支出就是人力成本，小区管理人员只能维持着最低配置便宜的物业都是有自己的服务特色，管理人员老龄化就是一个很明显的现象所有社区服务都以居委会大妈为上限，还经常一人身兼数职不论是清洁阿姨还是门卫大爷都是住在小区里的或者是周边居民经常还能看见他们在小区门口闲聊，要么就是在保安室里对着监控嗑瓜子而且只能提供一般性的基本服务，就比如在我们小区，在小区逛一圈只能看到这三个服务：门卫、垃圾分类站、快递柜日常小区内最忙的工作无非就是公共区域清扫和垃圾的清运，其他也就没了其实类似这样的现象都是蛮正常的，因为物业请上年纪的大爷大妈就是为了节省支出我搜了下招聘网可以做个参考，物业每个月请门卫开工资一般在2000-8000元如果是退休的大爷大妈，没有什么学历要求、经验门槛，估计也就是2000-3000元/月小区的清洁工只是清理一下路面的垃圾，工资也差不多就这么多如果是按一个老小区配置两个门卫一个清洁工，那每个月大概是不到一万块再看下品牌物业和其他公司的保安，仅仅是招一个就八千了总之，为了降低管理成本，绝大多数便宜物业都是这么操作的一方面管理人员统一请大爷大妈，另一方面减少小区服务内容有人说，即便是按五毛收的物业费，都是有一定的利润空间的因为物业费越便宜，往往小区管理就越差，很多人就不愿意缴纳物业费了一个小区一年总物业费应该是在180万左右，物业费按收缴率90%，一年也会少二十万左右上海很多这种老破小物业费也都是五毛、八毛，多了就一块，而且大多数时候也很难收齐第一个收费项目就是停车位，以我现在住的小区举个例子先算一下停车位，每年的车位收费情况达到了50万左右另外小区安装了充电桩，电费大概是0.6元左右，收费按居民用电价再加上0.3元的服务费，这也是一笔费用![]()
而且，还有额外的停车收入，比如外来车辆进入小区，也是按小时收费的零零碎碎的费用加起来，仅是停车位就能给物业带来不菲的收入这一项标配不仅是方便小区收取快递，也为物业增收的一笔收入![]()
其实，这些比较零碎的收入其他小区物业也都会有，赚不了太多的收益在便宜物业的全部收入中，真正让物业赚钱的还是靠广告![]()
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再到小区楼栋里面也都是贴着小广告，不交钱的前脚贴后脚就会被撕掉![]()
千万别小瞧广告位，就是简单地贴几张广告，都可以给小区带来高额的广告费电话咨询了下我住的小区，一个门禁广告位700-1200元/月，还是按面算，两面价格翻倍在门禁的侧面，这个大概400-600元一个月，也是按面算![]()
这样一算，我们这个小区光靠门口的广告位，一个月至少五六千，一年就有将近七八万的收入以下面这个小区为例，小区拥有20部电梯，按照某业主所说，一面一个广告位，一共有80个广告位按照一年来算，一个电梯广告位的收入在1万元左右，20个电梯、80个广告位大概就是80万从停车位、快递柜到各种广告收入，一年怎么也有上百万的收入不过这几类收益都属于公共收益，在民法典里是归属业主所有的物业也会提取一定比例的管理服务费，至于是多少也在早期的合同中表明物业对于公共收益部分，大部分情况下只是有业委会委托的经营管理权，每一笔支出都要经过居委会同意但都没有成立居委会的老小区，这笔钱可能就变成了物业另外一部分“收入”不要小看便宜的物业，因为他们不是光靠每年收缴的物业费存活的这类物业运营的逻辑就是从小区管理上降成本，并且挖掘各种拓展收入的门路近几年，人们对房子的需求已经慢慢进入改善型品质住宅，而物业就是保证小区品质的关键因素还是要从提高物业管理服务上下功夫，赚钱的门路也才会越来越多![]()
以上为正文，来自真叫卢俊团队
这是真叫卢俊公众号的第5708篇原创文章
