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11月9日和10日，500多户小区居民分组抽签，产生每一户业主的房号。业主按照户型面积分为7组，抽签两轮第一轮抽出选房顺序号，第二轮按照序号再上场抽签，最终拿到房子的楼层、房号全凭抽签运气如此选房形式十分特殊，也是当前唯一一个老旧小区自主更新的成功案例
5月初，我就去过现场
如果自己的房子70年到期了能够被原地拆掉然后重建成新房即使是在上海，近两年原拆原建的小区也多集中在黄浦、静安、杨浦这样的市区，数量大概也就在9个更别说具体到项目本身，除了拆建的困难，背后涉及到居民同意率、以及重度依赖地方财政支持的费用来源...都让这件事没有那么好执行不仅整个548户业主近100%同意原拆原建的模式，且每户自掏腰包约100万，共筹集近5亿元用于小区重建整个过程完全由业主亲自发起，这真真是破天荒头一遭了所以这是怎么做到的，每户具体如何出资，修建后的房屋如何分配，以后哪些小区最有可能
首先作为整个浙江乃至全国首个城市危旧房有机更新（试点）项目听名字就知道这是一个修建于上世纪80年代，房龄超40年的老旧小区而之所以会叫“浙工”，也是因为小区自身的区位非常好
据说这里曾是浙江工业大学的教工宿舍，与其他7个小区一起同属朝晖小区，全部为老旧房子由于年代久远安全隐患较多，其实早在2015年，杭州市原下城区就曾提出对浙工新村所在区域的危旧小区进行推倒重建不仅整个现场已经紧锣密鼓在进行，不时有来往的施工车辆穿梭其中工地内部也确实在按照原拆原建的模式，进入地下室结构施工阶段据了解，根据规划，浙工新村已于今年8月底完成封顶，目前正在进行外立面以及装饰工程阶段，预计明年3月竣工
如果居民在交付后就装修，最快2026年可以搬进新房
根据自主更新方案，浙工新村更新项目总建筑面积约为8.1万平方米，涉及居民548户，拆除原13幢建筑后此外还将配置活动中心等配套设施超1500平方米，新设地下车位460余个，绿化率提升至25%以上怎么样，写到这里是不是不少住在老破小的朋友都开始心动了之所以能够由业主自主更新，也是因为2023年5月，杭州市发布《全面推进城市更新的实施意见》，给浙工新村提供了新的整改理由当下立即以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，在近100%居民同意的前提下，然后由居民自主更新委员会向政府提交自主改造申请最终于2023年11月28日，拱墅区城市发展集团公司负责实施更新，项目正式开工至此浙工新村也成为浙江省内首个采取自主更新模式进行重建的危旧房小区，包括我还在隔壁小区看见了张贴的施工谅解书还写着“工期非常紧”、“一直得到相关部门关心”这样的字眼看到这里，我是真的不得不佩服杭州居民的敏锐度和相关部门的超高效率熟悉原拆原建的朋友应该知道，类似上海原拆原建的项目，背后的资金大多来自当地地方财政补贴，这就要求地方非常雄厚的资金实力当然，自主更新的浙工新村，其实也不全都是业主独立出资整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元但是各位别忘了，还有更大头居民自筹的4.7亿，换算到每户居民个体，也就是每家需一口气拿出约100万的资金，这可绝对不是一个小数目
据浙工新村旁侧小区的居民大爷告诉我，原本浙工新村户型在约40-80平而为了给用户提供更舒适的居住环境以及解决老旧小区停车难的问题，更新后的小区在室内面积和车位上进行了适当扩充于是我们再来看具体的出资方案，其实是由3个部分组成这里我们以一套70平的原户型为例，大概需要自主出资的费用为三部分费用相加约98万，也才有了前面我们提到的每户约自筹100万的资金来源今年4月份刚交付的锦尚和品府首开均价在5万/平，如今二手已成交13套，均价6万/平而即使是2003年建成的现代雅苑，现在的二手均价也在3.8万/平对比浙工新村扩建部分3.45万/平的售价，真不算贵了可见这些计算都不是拍脑袋出来的，都是来自对老房子居住面积的局限、车位配比以及周边房价参考测算出来的关于修建时期原主居民的安置问题，相关部门也是诚意满满还有一笔临时租房补贴，按照63元/平的标准发放，每户每月不低于3000元，这笔补贴先行预付12个月，此后每次发放6个月据负责该项目的浙江省建筑设计研究院城乡规划设计院院长表示包括建设成本、过渡补贴、装修补偿、财务成本、拆房费用、各类咨询评估、管线迁改、苗木迁移和周边房屋加固等包括居民私房回购、扩面费用、公房回购、地下车位出售，以及旧改、加梯、未来社区创建奖补等专项资金补助对于地方财政可以减少资金压力，而对于居民来说，同样的地段上，老旧危房变成电梯洋房，面积不仅扩大了，还多了一个车位就是整个浙江对于老旧小区自主更新反应非常迅速，包括一些体量更大的小区同样如此比如5月初我还去看了眼位于杭州市上城区的闸弄口新村据说3月底这里的业主们就自发成立了“志愿者小分队”，甚至还组建了“民意调研微信群”，而此次涉及到原拆原建的整个小区建筑年代跨度较大，绝大多数在2001年以前建造，最早的一批建于1978-1979年，房龄已有45年按理说这样成片式的大型社区，无论是整体拆迁还是中途的安置问题都会更加复杂但我现场去问了下小区的居委会，据工作人员所说从今年3月底开始统计居民意愿，如今统计结果已经快出来了“我们一直在申请，而且现在早就不是老一辈的拆迁方式了，都是自费拆迁，这以后肯定是一种趋势”此外，还包括杭州拱墅区的木庵小区、西湖区的翠苑北二区等小区，也都在纷纷参照浙工新村的方式早在今年4月11日，浙江就提出了全国首个推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见![]()
来源：浙江省住房和城乡建设厅文件指出可通过政府引导、业主出资的方式实施老旧小区危旧住宅整体拆除重建，指导意见自5月1日起实施如今已有杭州拱墅区浙工新村、衢州江山市永安里片区两个项目为试点![]()
来源：《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见》1、房屋质量总体较差，且部分依法被鉴定为C级、D级危险房屋的2、以无独立厨房、卫生间等的非成套住宅（含筒子楼）为主的而涉及到具体小区的处理，也要求县（市、区）政府按照因地制宜、“一事一议”的原则执行都知道老房子、旧房子能够被原拆原建应该是最好的归宿了但是严谨的来说，因为成本也好、背后涉及到大量繁琐的细节也好，其实并不会被大面积的运营而如今在杭州，类似浙工新村的模式确实给到我们一个很好的参考根据上海易居房地产研究院在《原拆原建模式研究》报告指出，目前全国各类存量房屋中，1990年及以前建造的房屋大约占2%，规模约18亿平方米2000年及以前建造（含1990年及以前）的房屋大约占9%，其规模约66亿平方米而自主更新的方式，正好给到如此大量老房子的更新问题很好的解题方式我们说为什么业主愿意自己原拆原建，不仅是可以置换到一套更新更大的房屋，改善生活品质就拿浙工新村和闸弄口新村为例，本身都是极好的地段，而它们对面部分小区的单价已经来到6、7万/平对于精明的浙江人，也是深谙房价上涨逻辑的浙江人来说，当然也愿意这么做而类似这样双方合力的更新方式，或许会从杭州开始在更多城市发生
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