很多人会想到阿那亚的神话、麓湖的成功
而这类追求精神层面的去地产化项目，某种程度上来说无法复制
但很多项目如今也在面临一种困境，尤其是非核心板块，获客去化的难
像悬在所有营销头上的一把剑，最后上渠道，似乎成为了无奈之下的解题方式
除此之外，还有出路么
今天我们就借一个项目，来回答这个问题
在大湾区，有一块面积约8平方公里的生地，这样一块地：广州南沙庆盛先行启动区
产业先行的新区发展，即便红利和政策利好各种倾注，有了产业、交通、配套
然而，即便许多利好面前，面临的困境也不言而喻，没有自然资源的加持，注定成为不了阿那亚那样的精神高地
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实景图后续如何持续吸引人、盘活整个区域、长期可持续的发展、还有新城的造血能力，一切该如何兑现？
对开发商来说，一个非核心位置的大盘，如何突破市场的限制
今天和大家一起探索，新区大盘的去化之难，原来还有这样的解题方式
实际进入庆盛前行启动的场域，接下来发生的一切都在重塑我的认知要知道对于一个全新开发的板块，意味着客户不会主动来到这个地方，即便来了，周边一定有大量的新盘等着客户去选不过，团队一上来就和我透露，即便在都很难的情况下，项目目前来访客户量是周边竞品的十倍左右，成交也接近10倍，且100%自渠自销![]()
示意图地块位于庆盛先行启动区的西城板块，周边环绕着科教机构、企业、商业、住区...他们可以是港科大的院长、教授，可以是科技企业的高管白领，也可以是广州本地土著，来自港澳的企业家...于是，团队做了非常大胆的尝试，将一块产住地块，以商业方式运营
这看上去似乎是一种牺牲，但是这个决定对区域盘活非常关键在庆盛这个区域，一个多元复合的、独一无二的商业，才能激发所有人的活力，才可以破边界![]()
示意图一个内谷+一个广场+一条低街+一条高街+一个盒子的商业形态成功落地了新型体验型的商业品牌：N+天地、N+聚所，N+lounge、Suslab、N+select、N+nergy这一个街区样板段，基本造出港式的街区和生活氛围
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实景图区别于传统单一的流线商业空间，将室内与室外空间融合目前开放的约1000㎡商业空间里，引入了五家环保品牌，和三个生活品牌
这对开发商来说，一切都在摸着石头过河，选择什么样的品牌？客户喜欢什么样的生活？
如果是做普通社区商业，可能引进如麦当劳、星巴克等标准化商业就可以了
但为了匹配客户真实的生活需求，运营团队选择了先实验-后落地的模式
什么意思呢
就是在项目开发前期，通过“越创新所”和工法样板间进行实验
不仅是住宅部分，还包括商业部分，针对户型、交标、选品、买手店都做过实验和选品
这也是我很少在楼盘工作中，看到类似于“模拟客户消费”、“香薰白玉兰味道好”、“文创产品单一” 这样的工作建议反馈
通过800次选品、1000多次论证、1200人调研后、2500+次购买行为的分析
针对户型提意见、模拟真实经营、让员工“买”来选最后卖哪些⾃主研发的文创、产品推导、交付标准最终在N+天地，落地了上述提到的品牌，以及与五家国内年轻创业者创造的环保品牌进行可持续共创![]()
实景图包括suslab买手店、Brook&breeze竹子自行车、How Bottle 、i-nomad、PaperLive 、东川新民坊、 SWAN 咖啡等，主打环保低碳人文的生活理念
在实验阶段，每一天跟进客户反馈，每一笔模拟销售，才有了以下真实烟火场景的兑现
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实景图这些全都发生在成交前，而能够实现十倍来访、100%自渠客
还有关键一步
那就是通过发力活动运营，实现圈层边界延伸
很多人认为一个大盘成功破圈的前提是把活动运营的数量提升，天天都有活动，邀请客户来到现场
也有人觉得，这样的活动更费钱，不如直接贴到渠道，为成交结果付费
但N+天地的运营团队却将活动运营做到更极致，不仅是数量的多，而是更聚焦
把做活动运营当成未来的圈层生态基来培养
具体是怎么运营，怎么一层层的边界拓展
我们把69场活动初步做了分类，发现团队背后是有目的地在不同圈层投入资源
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示意图首先，越秀集团商管、产业主导、经济型活动，看到有类似南沙金融协会…背后是越秀集团产业和资源的链接
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实景图其次，国际级大型艺术策展cocity-artist计划，港籍艺术家梁贺先生的《光头仔的游乐园》和许教授《疍家文化人工智能艺术展》在展出，未来香港喜剧大师詹瑞文先生也会加盟计划
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实景图来自英国伦敦艺术学院院长的国际艺术家Rob Pepper为大湾区创作的艺术作品展，以及未来城市AI创意大赛讲座和体验课
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实景图最后，社群活动【湾区生活俱乐部】，从普拉提塑身课、N+nergy有氧操、米其林星级星厨烘培，高度结合场地和定向邀约校企圈层客户来到现场的人，囊括了金融机构、科学家、艺术家、Ai 专家、⻘年创业圈层...目的还是破圈层，和教授、教师、学⽣、家⻓、客户做朋友，将丰富的精神世界可视化
你无法相信这是一个还未完全交付的楼盘的商业运营状态
整个样板段在三个月时间里无比热闹，从不缺人
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实景图
项目运营的餐厅N+lounge荟馆直接成为当地大众点评的第一位![]()
团队提出两个原则，一个是边打造边运营，前置化将生活场景兑现另一方面，不仅只停留在静态层面的活动，而是追求高互动，可延续的活动结果![]()
实景图
像Rob先生不仅仅只是展示自己的艺术画作，还亲自安排了中国行的专项活动
向民心港人子弟学校学生进行教学创作，后续港科大的学生还将Rob先生画作做成了AI立体，RobPepper先生也亲自拍下视频给予反馈、互动
还有，大湾区少儿艺术创作活动做成了出品画册、光头仔活动成功举办公益商业艺术展览
所以在这里
不仅是空间的融合、也是人的融合、活动的融合、更是思想的融合
最后项目把在庆盛的这种生活方式定义为：cocity![]()
示意图cocity是指两个或多个城市共同打造一个具有协同效应的城市群，实现资源共享、优势互补和创新发展模式于是就在这样一个新城，前期兑现了基建交通、教育资源、产业资源我们说，很多事情都一样，但凡重视了过程，结果必定不会差这片土地上不仅孵化了生活，也孵化出多样且庞大的客户群体有的人可能只是因为一家美食店、一位艺术家、一次画展、一次论坛来到这里做了很多看似非地产的事，因此带来不少非地产意向的客户目前的营销结果，可以告诉我们行动最终带来了非常可观的数据一个是客户流量池比普通项目更大更深，在开盘的这三个月时间里，创造了6000+的来访数据![]()
示意图每个月平均2000+人到访，和周边竞品最大的不同就是，这个项目一直都不缺人气但营销负责人也很坦诚，毫不避讳的和我说，来这里的客户大部分都是不买房的最后其实有5000人都不是为了买房而来的，就是为了活动和事件而来，真正的意向客户是1000多组创造了三个月去化130+套的数据，平均每月40+套的成交，港类客户成交占比接近50%![]()
示意图这是在没有开任何渠道，所有营销销售都是由房企自己操盘的情况下完成的说到这里，值得正式介绍下，这个项目操盘者越秀地产湾区公司和项目操盘手聊过之后才发现，当拿到这块地，从开始就只考虑以运营制胜，不着急启动外部渠道导客也正是因为这个决定，也让整个操盘团队，从体系上就去思考如何破解渠道一路上和设计、营销、运营、招商、产业园、住宅等多个线条的同事，一直在聊，带给我最大的感受是“湾区生活”的构思是顶层设计，区首提出来战略之后，选了南沙庆盛这样一块核心土地去落位在顶层的主导下，庆盛产学研住能够同时盘活，并驾齐驱的路径
从高铁、轨交、港科大、产业、住宅、商业全盘运营的模式来重塑客户对新城板块的信心部门与部门打通营销设计一起来做，而且营销做了很多后期招商活动的事情，设计做了很多产品微调的事情为此，还专门成立了一个运营团队，分为全港籍长线运营团队+阶段性运营团队因此将不同群体的运营和资源链接，交给专人来做，专人专岗比如负责对接校园的是A，负责对接企业的是B，负责对接政府的是C专人专岗的好处是，无论面对怎样的群体，都有一套适合不同群体的接待逻辑越秀调动的是整个集团的资源，不仅有跨部门的协同，更有去地产化的大团队概念集团上下所有人都是大团队中的一份子，既要担当地产角色，也要担当非地产部分
设计分管领导除了是项目总，还自己下场做项目形象影片...
所以，围绕着庆盛先行示范区和越秀天悦云啟，所有都是一盘棋的规划顶层有构思，中层部门打通，底层有执行，后期才有可能复制未来把每个楼盘当成一个生活样本来营造，用创造内容的思维去做产品这才是项目位于非核心地段，但却没有成为孤岛，还能破圈营销的原因一直以来，房地产项目的营销去化，其实从始至终都存在两条路径或许是行业的难，需要快速回笼现金，把房子卖的快一点决定了99%的项目都选择了那条相对快，但是却很昂贵的路，渠道这些年在地产行业的肆意横行，才会如此泛滥越秀在这个项目选择了第二条道路，不只盯着100+的成交结果发力，而是选择将自己的客户池子做到最大![]()
愿意将自己的时间成本都投入在更多看似“无效”“观望”型的客户上那些原本投入到渠道的开销，反而最终还能够反哺到最终客户未来的生活里一方面，在广州一个城市国家级新区最关键的核心枢纽位置，这里的生活开始呈现出生机盎然的面貌客户不仅能够享受到这个城市的红利，也真正能够兑现真实生活另一方面，大胆的创新出去化的另一种路径，摆脱渠道依赖在99%的项目都在选择渠道分销的今天，即便只有1%的可能，但依然选择付出100%的努力去尝试所以，这个案例可贵之处在于，它为行业提供了另一个可选项行业还有可能吗，还有创新吗，还有人愿意付出巨大代价，坚持走难而正确的路吗
如果你对此还感到焦虑，安利我在广州南沙看到的这个项目某种意义上来说，我在它身上看到了阿那亚、麓湖当初的模样免责声明：文中所涉及宣传资料为要约邀请，因建筑规划、设计变更原因，以上示意图、效果图、实景拍摄图、文字今后可能有所修改、变更、调整，开发商不再另行通知，敬请关注相关最新宣传资料，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准。以上示意图、效果图、实景图、文字仅针对项目概况进行介绍，均为意向方案仅供参考，不作为销售承诺，实际以政府规划为准。发布时间：2024年11月。
