房产再减税费，这次又为了什么
楼市
2024-11-14 07:08
上海
昨天发布了两个税费政策，一个契税、一个增值税，都蛮重要政策发布后踩着下班的点中介朋友的朋友圈又开始活络了起来关于契税和增值税的事情在中介和购房者圈子小范围传播过其实政策工具箱不是黑匣子，只要市场一线人员待的足够扎实足够久就会知道还有哪些口子可以松更重要的是这两条看似不大的税费政策其实代表了一些调控走势契税这件事其实挺有意思的，不少人看低这个政策觉得没减免多少，真的这样么
以我自己上半年买的小房子为例，303.5万的总价，因为二套需要负担3个点，如果放在现在就是1个点，立省6.07万我看有人说这次契税没减多少，我想可能是因为你不是目标人群通过契税改革的前后对比你会发现这里面有两类获益人群都不用精算到具体多少平，因为政策前只要是二套就得缴纳3%，现在就降为1%以90平500万的某家庭二套计算，新政前它的契税就是15万，现在变为5万变化还是比较大，税费都是现金流无法贷款，这么一减压力小很多一类是二套140平以上的、二类是首套90-140平的前后减免幅度在0.5%-1%，也是有人口中的减免不多这部分我就不具体计算了，前后差距从几千到几万不等，还是划算的你会看到改革的分水岭两个维度：是否二套、140平上还是下前者无法估算，后者我可以从挂牌和成交俩维度掂量下契税改革到底什么分量各面积段的月度变化还比较稳定，而这其中140平以下房源是接近90%以上房源的存在![]()
2023年二手住宅挂牌数据
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2023年二手住宅成交数据离我们最近的10月链家二手住宅成交里你也会看到140平及以下也是94.7%的存在不过更关键的你品出来没这条偏改善友好，带着这个味道我们接着往下看增值税是我最好奇也最想研究的，没别的，就是单纯5.3%的税率就决定了这是条影响力更大的政策内容大致是针对北上广深中已经取消普宅标准的，将购买2年及以上的房屋免征增值税![]()
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当时还为各位提供了份市场满二房源的占比，也是覆盖面极高的政策![]()
数据来源©上海链家
主要针对北广深，凡是取消普宅的，以前满五免征的税费现在满二就要免征因为如果取消144平的限制那么只要满二就是免征增值税如果不取消，那么144平以上的非普住宅哪怕满二也得征收差额增值税![]()
2023年二手住宅挂牌数据（144平这个维度参考140平）背后有部分推动力离不开上海9·29沪七条里那句满二免征增值税也就是144平以下的满二就是增值税全免、144平以上的满二就是差额增值税前滩的主力户型各位懂的基本都是大两房和小三房在144以下，于是成交起来了这意味着前期144平的满二房源的热度会流向144平以上的满二房源转而像黄浦区的几个板块都会迎来不错的流量（我是说如果上海取消非普）比如新天地、黄浦滨江、浦东的陆家嘴、碧云等等这类容易超144平的改善板块以翠湖天地为例，一套满二房源是全额增值税还是差额增值税，两者可能相差几十万不止可能这也是上海尚未放开普宅的原因，毕竟目前来看各种新政效果都不错我自己是有感受到高层在通过税费层面想方设法在降低一些负担“2024年12月1日前个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行”我们公司买新房的同事看完就笑了，2021年买的新房，今年交房还没交契税，正好赶上这个政策，契税又省了点我不知道这类朋友多不多，我想在2020年到2021年买房的小伙伴应该都陆续在今年交房，大概率都会碰到这条政策除了之前全国范围内一刀切的存款利率下调之外，贷款行内部还在调研是否能新增些利率降低的案例样本，比如二转首![]()
首先跟企业的降本增效有点异曲同工的味道，就是全国层面的在降低个人购买、持有的成本不管是契税还是增值税，尤其是5.3%的增值税，它的减免会对房产类税费产生不小的影响到让利层面的税费政策出台其实很能说明调控的某种阶段，叫底线这部分简称少部分人群，通常成交占比不会超过市场5%一方面刚需调控比较到位了，以上海为例，这个月我们发现新政的影响力远远超出月度维度，9月底的政策影响的不仅是10月，怕是11月也会得到提升另一方面改善的政策呢，在普惠政策之下这次的税费政策是比较大的支持不过你更要看到的是政策从刚需客群到改善客群很能说明一个问题我不知道未来的政策还会不会在刚需和改善反复横跳，但无论两种情况的哪一种都意味着调控的很后期阶段，就是有种快到底了的感觉我眼里从来没有小的政策，有的只是我们对背后关联度了解的缺乏万物互联是互联网公司的大词，世界普遍联系是唯物辩证法不变真理，似乎不同领域不同维度都在试图告诉我们一些相同道理从6万亿新增替换债到100万套城中村改造、从多城市高铁计划重提到家电以旧换新再次出现...我们无需纠结要不要推陈出新，甚至无需纠结这里面6万亿新增替换债跟房地产有没有关系围绕刺激内需只要你的目标没变，最后所有方法、政策、资金、要素...都会流向这些地方![]()
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