最近在新闻中读到两则消息，让我感觉挺魔幻的
（图源：网络）
一则是，“26年未变的物业费，这次能涨成吗？”
说的是上海某个老小区为了将物业费从6毛涨到8毛
包括业委会、物业公司、街道办一同做了多少努力
终于有超过了80%以上的业主同意，完成物业费上调2毛，分两年调整，一年涨1毛的决定
另一则是，“降了！降了！成都这些小区率先降低物业费！”
这边呢是成都好几个小区物业公司换掉，并成功把物业费从2块多降到1.9块，业主欢庆
这两种截然不同的现象，给我很大的反差感
一边是二手房万年不变的几毛物业费，另一边是新盘动辄四五块的高价物业费
一二手物业费的定价，总是存在鸿沟
低廉物业费带来社区的破败，高价物业费带来不满足
今天就来和大家聊一聊
为什么在新房和二手房之间，物业费出现了如此大的鸿沟？（物业费单位：x元/平/月）
01
这两年的一手房，逐渐成了物业费“刺客”
在上海的大家应该和我一样有种感觉
新房的物业费，这两年涨得比房价还要猛
为此，我特意查看一些新盘供应比较大的板块
大家来感受下涨幅
首先是大虹桥，2015年左右，这里新盘的物业费不到4元/平/月，而2024年最新的数据已经涨到4.8元/平/月了
郊区新盘物业费的涨幅放在全市来看，其实不算高
而如果地段越好，小区物业费涨得更快，中环附近商品房，我看了下，十多年前的宝华城市花园物业费居然只有2.3元/平/月，这个价格已经远远低于目前上海外环外新盘的水平
这几年中环附近新盘入市，物业费也是水涨船高
在2020年左右交付的静安府西区物业费在6.9-8.8元/平/月的情况下，今年中环金茂府的物业费已经涨到了7.8元/平/月， 还不包含能源费
更不用说，那些内环内豪宅的物业费有多高了
（数据来源：网络公开信息整理）
稍微统计了下，内环内10元/平/月以上的物业费已经比比皆是，海泰北外滩36元/平/月的物业费标准，确实也震惊了四座
这里引用一房一万在今年年初统计过的数据
全市413个新开楼盘中，近4年的平均物业费涨幅为16.9%，而2024年第一季度
按照环线统计，上海内环内新盘平均的物业费为17.08元/平/月，涨幅高达56.6%，其次是中内环，平均物业费14.35元/平/月，中外环8.11元/平/月，外环外4.34元/平/月
每年上万的物业费支出，对上海的新盘业主们来说，似乎已经是不得接受的趋势和事实
对于一个户数高达千户以上的大体量社区来说，意味着物业公司年纯物业费收入最高就可以有几千万
除了上海以外，全国范围内的新盘都在掀起一股物业费涨价的风潮
不少二三线城市的新房业主也反馈，新房物业费连年上涨
新房物业费为什么越定越贵，目前来看可能有以下几个原因
一方面，对于一线城市来说，新房执行严格的限价政策，开发商拿地卖房的利润很低，因此物业费或许成为一种提高利润的方式
另一方面，有些城市的物业费定价其实非常市场化，就如上海，早在2015年初，就正式取消了物业费的政府指导价
而2015年后，上海就对物业费实行市场调节价原则，所以物业费涨价就存在理论条件
而时间来到今天，我们也越来越发现，物业费涨价越来越难，很多老小区多年物业费不涨的原因就来自于，整个流程的艰难和繁琐
可能也正是因为如此，与其后期纠结如何涨价，反而不如从一开始就定的价格偏贵
我们看到的4块也好，10块也好，这个价格从一开始就不是为了今年而制定，可能是未来十多年甚至二十多年的物业费水平
因此，物业费难以抑制涨价的势头
那么，这对业主来说是否有点不太公平，他们是否承担了过多的物业费溢价
我想这就是当下很多业主和物业公司之间的矛盾
矛盾点就在于
每年几万块的物业费花出去，但是并没有感受到与之相匹配的服务
于是，新房业主和物业公司之间的矛盾加剧，出现了刚交房没多久就炒掉物业的案例
所以，我们才看到了文章开头的那则新闻
已经有不少业主，在业委会的带领下，成功让自己的小区把物业费降下去了
比如重庆这个叫做恒大未来城四街区的小区，物业费高层从2.4元/平/月，降到了1.9元/平/月
成都绿地锦都小区2023年在首届业委会成立之后，物业费从3.2元/平/月，调整为2.81元/平/月
重庆的这个做法，也挺具有参考意义的
将住宅小区的物业分等级，每一级的有收费的标准，最高级的四级物业，指导价为1.9元/平/月
同时如果超过这个收费标准，物业公司需要提供具体服务方案等等
很多城市，对于物业费和对应的物业管理细则，其实是没有精细化的政策来作为指导的
02
而你向硬币的反面看，其实也能够看到，过低的物业费会给一个小区带来多少隐患
这两件事情仿佛就是天生矛盾，难道就不存在可以调节的空间么
我们先来感受下，上海作为一个一线城市，这里存在着大量的老公房、老破小
这些小区的物业费真的便宜到了非常离谱的程度
正好身边有同事在最近两年买了老小区，给大家看下她们每年缴纳的物业费
静安老小区260元，谁敢信，注意是8个月，不是一个月，平均每个月33块左右
而另个同事也买了虹口老小区，每年360块，月5毛/平，从新盘看下来，这是不是非常非常夸张的数字了
随即，我又在链家上抽样调查了15个二手房的物业费，大部分都在1元/平/月以下，占比八九成
其实不用把上海所有老小区的物业费统计完
也能够大致了解到，上海大部分老小区的物业费就是在0.6-0.8元/平/月
不到一块钱的物业费，这个数字到底有多夸张
随便一个800户人家的中等社区，按户均50平，每月0.6元/平的物业费的面积计算
等于，这个小区即便是物业费缴纳率达到100%，整个社区每年缴纳的物业费总共也才不到30万
上海普通一个老小区换一部电梯的费用就在50-80万之间
也就说，很多老小区一年的物业费，根本不够这个小区更换一部旧电梯
更别提老小区日常维护需要的基本开支
物业人员的人力成本、定期维护园林、大门、立面、等等等
而对于一个1块每月都不到的小区来说，这笔钱拿来能做的社区维护，捉襟见肘
上海大部分老小区进入无法维修，折旧较快的困境
而当老房子越来越旧，没有及时定期维护
那么无法及时止损，后期投入的更新立面、电梯、甚至拆迁、原拆原建费用则更高，是一笔庞大的支出
所以，大部分老小区目前的破旧衰败是物业费无法伴随着时间上涨带来的
话又说回来，都知道一个没有物业管理的小区，会带来多少隐患，这也是为什么今年初会有关于房屋养老金的探讨
因为在物业费极低的情况下，恶性循环会持续发生
虽然我在询问同事老破小物业费的时候
她非常有情绪的说，即便是很便宜很便宜的物业费，但依旧对老小区的物业公司存在很多不满
在新小区里虽然每年几千的物业费砸下去，至少能够看到一些反馈，看到有人在管理着社区的方方面面
但是老小区每年几百块的物业费，除了门口的保安大爷是标配外
用她的话形容就是“人家花1000块买到了至少500块的东西，但是对她们来说，是花了200块买到的是近乎0元购。”
而对这些住在老破小里的业主来说
他们都知道物业的重要性，即便缴纳着非常低的物业费费用，但也比任何人都对这笔钱涨价产生抗性
03
所以，就来到了今天我们要讨论的这个话题
有的业主每年要缴5000、上万块，有的业主每年只需缴300块的物业费
有的小区每年物业费几千万，有的小区每年物业费不到30万
但他们都存在在同一个城市，同一个时间
甚至是同一板块，同一条街区的隔壁
一边是新小区物业费上涨的夸张程度，另一边是老小区物业费低的离谱
但魔幻的的是，无论是缴5000的，还是缴300块的，大家都觉得不合理
这背后折射出了怎样的矛盾
今天也想和大家探讨一下
所有的不满意，肯定还是质和价的不匹配导致的
那么，对于不同标准的物业费的制定，我们是否可以对应有更精准的服务范围来约束，比如达到一定水平的物业费，必须硬件和软件都达到规定的标准才行
（比如，小区有XXXX平会所，单元楼下必须有配置1-2个管家，才能收费x元/平/月以上...之类的等等）
而过低的二手物业费上调较难的原因则是因为流程的复杂
其中有一个关键的环节是在于很多小区甚至都很难成立一个业委会，那么物业费的调节不管是上浮还是下调，流程有没可能更加简化
无论是高还是低的物业费，都让大家心生种种抱怨
如果我们仍在期待一个百年建筑的时代
物业费对每个社区来说，毋庸置疑是一笔必要的支出
该如何定价，以及如何让一个跨越几十年周期的小区，如何伴随着时间的推移，合理的调价
才能够让这笔钱真正发挥它该有的作用
欢迎大家一起留言也和我们探讨这个话题
这是真叫卢俊公众号的第5700篇原创文章
