7月26日，国家发改委下发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》），明确自8月1日起，可在园区基础设施等13个领域常态化发行REITs基金，用于盘活存量资产，提升基础设施的流动性。
所谓REITs,简言之就是将基础设施等不动产变成基金份额，实现上市交易。IPO是公司股权的证券化，REITs则是固定资产的证券化。
2020年，国家发改委正式试点发行REITs，已有一大批基础设施资产实现证券化交易，此次常态化发行，扩大了发行范围和领域，不再对底层实物资产最低收益率提出要求，一定程度上放宽了REITs发行条件，有利于中西部地区发行REITs。
REITs需公开发行，关系金融稳定，《通知》对其发行条件仍做出了较为严格的要求。
——在项目基本条件方面
项目权属要清晰，发起人（项目持有人）要依法合规拥有项目的经营权和收益权，不存在重大经济或法律纠纷。
底层资产要完整，原则上要将实现资产功能所必须的组成部分全部纳入底层资产范围。
运营收益要良好，项目运营时间原则上不少于3年，收益来源要稳定且分散。
资产规模要足够，首次发行的项目其资产评估价值原则上不少于10亿元。
参与方经营状况要良好，三年内，不能有重大违法违规记录，且不能发生重大安全事故。
——在项目合规要求方面
项目要符合宏观管理政策，不能与国家重大战略方向和战略规划相悖。
投资管理手续要齐备，项目要依法合规取得固定资产投资管理的各项手续。
项目土地要依法合规持有，不能存在权属纠纷。
项目在法律法规等角度上要具备可转让性。
2017年中央金融工作会议后，在政府债务管理中，实行“开前门、堵后门”，并提出十年化解政府隐性债务的目标要求。近年来，一系列收紧政府债务政策的出台，加剧了园区平台公司的资金压力，园区很难再走通过平台公司融资修建基础设施，实现园区滚动开发，因此，如何筹资解决持续发展的问题，成为园区的头等大事，也是头等难事。
如能将园区的标准厂房、写字楼等固定资产证券化，可以快速收回园区在基础设施上的投资，一方面减轻债务压力，同时，也能一定程度上解决园区后续发展的资金问题。比如《通知》中明确要求REITs发起人需将回收资金用于项目后续建设，并在三年内使用完毕，。
尽管从理论上看，发行REITs对于解决园区发展有千般好处，但由于其发行条件严苛，技术要求高，对于园区，特别是中西部园区，短期内还是“理想很丰满、现实很骨干”。
——项目收益低，基金难有市场。园区发行REITs主要的底层资产是标准厂房和写字楼，其主要的收入来源是租金。2022年发行REITs的华夏和达高科产业园的平均租金达到近40元/月/平方米。中西部园区企业的经营效益普遍不高，特别是标准厂房，很难达到如此高的租金收益，基金收益难以保障，投资者认购兴趣不大，是制约REITs发行的最关键因素。
——存在先天障碍，难以符合发行要求。《通知》要求发行REITs的项目，要投资管理手续齐全，权属清晰，达到可转让的要求。现实中，很多园区在修建标准厂房和写字楼时，项目匆匆上马，报建手续不全、验收不及时，使用划拨用地或协议转让用地，申报REITs需要花费很大的人力物力财力，才能补齐手续。
截至今年5月，我国上市的公募REITs已达36支，发行规模已超1200亿元。市场判断，如将我国存量的基础设施按1%进行证券化，REITs的规模可达万亿。
当前，由于存款利率下降，国家鼓励长期资本入市，REITs因其低风险、收益稳定的特点，将受到长期资本的青睐。为此，园区可以根据《通知》的要求，以“遇到问题解决问题”的目的导向，提前筹备REITs，盘活园区内的存量资产，筹集滚动开发资金，做强做大产业园区。
——开展政策研究。园区管理团队深化对REITs的认识，了解其对园区发展的重要性，同时，梳理相关的政策法规，熟悉发行要求和流程。
——进行项目咨询。大部分园区平台公司发行过公司债券，多数债券承销商具备基金管理资格，可以利用债券承销商熟悉企业的优势，向其咨询发行REITs事项，了解自身项目存在的不足，如何解决发行REITs中存在的问题。
——坚定实施信心。尽管当前中西部园区发行REITs困难，但由于储蓄利率下降，房地产投资属性降低，证券市场阴晴不定，在存款额高企的现实背景下，由于REITs收入稳定的特殊属性，未来投资会更加倾向投资REITs，中西部园区必将会迎来机遇。
——提高运营能力。发行REITs的关键是底层资产的运营收益，一方面要提升园区的能级，向附加值更高的产业攀升，拓展房屋租金上调的空间，另一方面要加强对园区其他业务的运营，比如物业、充电桩、光伏和储能电站、停车场等，可作为底层资产除租金外的收入补充，增加项目收益，从而提升REITs的市场吸引度。
