编者按：11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。其中，在住房交易契税政策方面，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。同时还明确了有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税政策。如何看待此次楼市税收优惠新政带来的利好？住房城乡建设部建筑杂志社智库研究院第一时间连线了多位智库专家就此进行解读，敬请关注。
本次三部委楼市税收优惠新政宣布，交易契税优惠税率1%的适用面积范围从90平方米大幅增加140平方米，适用地域范围也扩容到北上广深这四个一线城市。这意味着，今后在全国范围内，个人购买家庭唯一住房或购买家庭第二套住房，只要面积在140平方米以下，都可以在交易环节享受1%的优惠契税。即使购买140平方米以上住房，如果是家庭唯一住房，可以在交易中按照1.5%的税率缴纳契税，如果是家庭第二套住房，则契税按照2%的税率课征。此外，本次公告还明确，在全国范围内都取消普通和非普通住宅标准之后，今后只要个人购买住房持有2年后，一律免征增值税。
以上针对居民住房交易的税收政策调整，有力支持了城镇居民住房刚需和改善需的释放。我国住房交易环节的税收长期偏高，2008年11月之前住房交易普遍适用2%税率的契税，个人首次购买90平方米以下住房可以适用1%优惠契税的规定，是在2008年11月做出的，至今已经16年了。这期间我国房地产发展形势发生了巨大变化。
当初在住房供给紧缺的条件下，对中小户型住房给予优惠税率，鼓励购买中小户型住房和倡导住房消费集约化，是可以理解的，并与当时严格的计划生育政策下家庭日益小型化趋势吻合，也客观上在那个阶段对缓解当时突出的住房供求矛盾、避免房价上涨更多起到了一定作用。但当下我国住房供求关系发生重大变化，居民对住房的要求已经从“有没有”走向“好不好”，90平方米的优惠税率适用范围已经显然不合时宜了。
根据国家统计局“七普”微观数据，直到2020年，全国城市家庭所居住住房面积超过140平方米的不到20%，在一线城市中甚至还不到10%；但当年全国城市家庭有一半以上所居住住房面积低于100平方米，一线城市甚至超过四分之三的家庭低于100平方米，还有接近一半的家庭低于60平方米。从这些数据来看，当前全国城镇居民住房刚需改善需求潜力很大，但交易环节中过于沉重的税负抑制了居民刚需改善需的释放。
及时扩大交易契税优惠税率适用面积范围，也是响应我国生育政策转型，并有助于积极应对老龄化时代的到来，激励开发商建造满足多子女家庭、多代同住家庭需求的好房子大房子，促进生育友好型、老年人友好型社会的构建。在一线城市尤其存在能满足多子女家庭、多代同住家庭需求大房子的较大缺口。
本次房地产税收新政公告还考虑到房企当前现实财务情况，统一降低土地增值税预征率下限0.5个百分点，并允许各地结合本地实际情况对实际执行预征率做调整。这样的及时调整，可有力为房企减负，改善资金流，提高房企在当下市场环境下的腾挪空间，保障了房地产供给按照加快供求关系修复所要求的有序安排。
房地产税收的优化调整在10月17日住房城乡建设部等五部门的“促进房地产市场健康平稳发展有关情况”新闻发布会上其实已经有所预告，如今正式落地，成为房地产市场稳定系列组合拳的新增量，从需求和供给两端进一步为加快房地产市场筑底提供税收层面的助力。在此基础上，各方协同发力，房地产市场早日止跌回稳可期。
作 者：上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授 陈杰
