编者按
CUF100 Youth Session 2024
2024年8月20日，由中国城市百人论坛、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、《财贸经济》编辑部主办的中国城市百人论坛2024青年论坛在北京举行。本次论坛以“城市未来与中国发展”为主题，邀请了12名城市研究领域的杰出青年学者，围绕主题进行学术论文或相关研究成果宣讲，并邀请6位顶级期刊编辑进行精彩点评和研讨交流。
会上，华东师范大学地理科学学院教授崔璨作了题为“中国城市家庭住房财富分化”的演讲，以下是她的发言整理：
当今社会不平等很大程度上已经由劳动收入的不平等转变为财富不平等，财富集中趋势日益增强。在过去的20年，中国的家庭财富和收入比急剧上升，已经超过绝大多数发达经济体，财富日益集中在少数群体当中。
住房财富是各国家庭财富的重要构成。特别在中国，随着住房改革和住房市场化的推进，住房财富占家庭财富的比重显著增加（见图1）。住房成为居民分享经济发展红利的主要渠道，这和国家深层制度设计紧密相关。在以资产为基础的福利体制（asset-based welfare）中，住房因其资产属性作为社会保障的替代方案，国家通过扩大住房产权所有者规模和刺激房价上涨，以增加住房资产来实现家庭福利自备。有研究发现，法国20世纪90年代以来住房领域的社会政策设计提高了家庭的金融化程度和负债水平，加剧了住房产权和个人财富的不平等。
图1：2000-2019中国家庭资产、负债和净资产（来源：中国国家资产负债表2020，Seafarer）
对于家庭财富积累的差异，现有文献从三个层级进行了分析：微观视角，认为基于代际联系的遗产馈赠、异质性的储蓄率和资产收益率、人力资本与金融素养的异质性、创业选择与社会保障体系的差异是很重要的因素；中观视角，认为区域及城乡差异是财富积累差异产生的重要原因；宏观视角，财富不平等的驱动因素还包括货币政策、税收政策、房价和技术进步等。
聚焦到住房财富，我们对现有文献进行梳理，也发现了三个可与家庭财富积累差异对应的层级：微观层面，已有研究揭示了个人所拥有的人力资本、经济资本和政治资本在不同时期和不同制度情境下发挥的作用；中观层面，城市住房制度设计、房地产市场波动和差异化的住房产权获取渠道很大程度上影响家庭住房财富的积累；宏观层面，有文献从空间机会结构视角提出了“自动扶梯区域”的概念，指出居民会受益于扶梯区域房价的快速上涨，促进住房财富的积累，因此，区域差异会慢慢放大住房财富的差距。
崔璨
我们做了一系列实证分析，用2017年和2019年中国家庭金融调查数据，构建了回归模型、结构方程和广义结构方程等模型，尝试从微观层面、中观层面和宏观层面对住房财富积累进行框架性的解释。
数据分析发现，全国的住房财富和人均住房财富分别为169万元和61万元。住房财富和人均住房财富整体上均呈现沿海高（北京、上海、广东、天津、福建、浙江、江苏高于全国平均水平）、内陆低的格局（见图2）。
图2：省级层面住房财富与人均住房财富均值
按区域、城市行政等级和城市发展水平进行分类统计，家庭住房财富显示出更大的差异（见图3）。东部地区居民的住房财富约是中部地区的3倍；住房财富在不同行政等级的城市分化同样明显；分城市等级来看，一线城市平均住房财富高达429万，是新一线城市的近3倍。我们计算得出家庭住房财富的基尼系数为0.6，和已有研究结果较为一致。
图3：按区域、城市行政等级、城市发展水平分类统计家庭住房财富
按个人和家庭社会经济属性进行分类统计的结果和我们的预期也较为一致：受教育程度越高、职业地位较高、在公共部门工作、党员身份以及城市户口的户主住房财富较高。最高收入水平的家庭（前20%）平均住房财富是是中等收入水平家庭（中间20%）的3倍左右，是最低收入水平家庭（后20%）的4倍。另外，使用融资工具（商业贷款和住房公积金等）的家庭其住房财富更高，可见贷款的使用发挥着放大财富积累效应的作用。
家庭住房财富无论是在区域还是在个体层面上的差异，其背后都是中国制度转型背景下各种复杂因素及过程塑造的结果。
首先，住房产权获得渠道发生了很大变化。在过去20年，单位福利性分房慢慢消退，代之以市场导向的自购商品房成为主要方式。住房融资方式也发生了非常大的变化，曾经长时间作为主流的全款购房近年来占比下降。现在超过一大半的购房者都使用了不同类型的贷款方式：公积金贷款占比缓慢增长，商业贷款的使用增长迅速，组合贷款在在近几年也逐渐增多。
其次，住房财富增值出现了分化。随着房价上涨，尤其是2008年后购房成本逐步上升，因此1998年至2003年期间获得的住房其增值较大。从住房财富增值率来看，1989-1998年购置的房屋住房财富增值率呈现上升趋势，至2014年略有下降，再之后迅速上升（见图4）。另外，不同住房获得渠道享有的住房财富增值是不一样的。政策性住房，包括早期的房改房、集资房等，其住房财富的增值是远高于商品房，2001年之前增值率都在10%左右，之后逐渐上升，2017年波动至20%左右。而商品房购房成本上升更为明显，住房财富增值率在1989年至2014年期间稳定在4%-6%，2015年以后开始快速上升。
图4：住房财富分解及住房财富增值率
在此基础上我们做了一些回归分析，发现：
1、受教育水平更高和更高社会经济属性的个人或家庭使用贷款的概率会更高，住房财富积累更多。另一方面是这些群体可能有更高的金融素养。
2、公积金贷款作为一种政策性贷款和制度性因素挂钩。公共部门的工作人员更大概率使用公积金贷款或组合贷款，获得更多的住房财富。
3、不同城市住房财富增值率有非常大的差异。除了四线城市外，随着城市等级的提升，住房财富增值率越高。
4、获得住房的渠道和时间也影响了住房财富的增值。
首先，在宏观层面上，地理空间差异是理解住房财富分化的重要结构性因素。城市等级与城市属性均对住房财富与住房增值率产生了较为显著的影响，地处东部、直辖市或一线城市的个体凭借区位优势更容易积累住房财富。
其次，市场机制已成为塑造住房财富不平等的主导机制。经济资源（家庭收入）、人力资本（受教育水平）以及职业地位等因素在住房财富及增值分化方面有重要作用，且多套住房的购置加剧了这种不平等。在一线城市和从商品房市场购买住房的家庭中，不同收入水平家庭的住房财富增值差异要更大。
另外，制度因素仍然对住房财富分化发挥着重要影响，但它更多的是间接效应，通过其表征的支付能力潜力以及在住房融资系统中的优势，调用政策性金融工具，间接影响住房财富的积累。
最后，房价上涨带来的住房财富增幅收益不成比例地惠及某些群体，加剧了家庭之间的财富差距。
