凌永乐，上海交通大学国际与公共事务学院行政管理专业2023级本科生
本文的选题及写作受上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授陈杰指导，受中国房地产估价师与房地产经济人学会立项课题和上海交通大学本科生大创计划联合资助，但文责自负。欢迎转发，但请清楚标注作者及出处。
摘要
本文针对我国租房市场中租户与房东退租时的矛盾，特别是对于“提灯定损”这类问题进行了探讨，揭示了租房市场中权力和信息不对等、退房标准模糊及损耗责任不清的困境。鉴于国外如荷兰通过明确维修职责、提供房屋状况报告及高效维修模式减少了纠纷；英国则实施租赁信用制度和押金托管，严格监管市场；本文建议我国应明确租赁合同细节，建立全国性个人信用信息数据库，并加强政府监管。荷兰和英国的成功经验表明，明确责任、建立信用与押金制度能有效减少退房纠纷。因此，我国应借鉴这些做法，完善退房标准和责任认定，推动租房市场向更规范、透明发展。
关键词：提灯定损；租户租客矛盾；国外经验
近年来，随着我国城镇化进程的日益深入和人口流动的加快，租房市场蓬勃发展，成为众多人士，尤其是新市民和青年人的主要住房选择。然而，随着租房市场的不断扩大，租户与房东之间的矛盾也日益凸显，退租时的纠纷问题尤为突出，给双方带来了不小的困扰。其中，“提灯定损”类事件作为租房纠纷的典型案例，频繁发生并引发了社会的广泛关注与热议。这类事件不仅暴露了租房市场中存在的问题，也促使我们深入思考如何更好地保障租户与房东的权益，减少此类纠纷的发生。为了寻求解决之道，我们有必要借鉴国外的成功经验。荷兰和英国在租房市场治理方面有着较为完善的制度和实践，为我们提供了有益的启示。荷兰通过明确双方责任、按标准赔偿的方式，有效减少了退房时的纠纷；而英国则通过租赁市场的信用与押金制度，保障了房东与租客的权益，防范了租客不当使用房屋的风险。因此，本文将从治理实践的角度出发，对“提灯定损”事件进行深入解析，并探讨如何借鉴荷兰和英国的经验，为我国租房市场的治理提供有益的启示和建议。希望通过本文的研究，能够减少租房纠纷、保障租户与房东权益、促进租房市场的健康发展。近年来，租房市场日益壮大，成为众多人士尤其是城市新居民和年轻人的首选居住方式。然而，在退租环节，纠纷问题却愈发凸显，给租客群体带来了显著的困扰。其中，“提灯定损”这类事件作为租房纠纷的一个缩影，频繁发生并引起了社会的广泛关注。以今年3月28日江西上饶玉山县的一起事件为例，一名女子在退租时遭遇了房东使用探照灯详细检查房屋，并列出高额赔偿清单的情况。这一事件被网友戏称为“提灯定损”，并迅速在网络上引发热议，甚至被一些网民戏谑为新时代的“代表性成语”。“提灯定损”并非孤立事件，而是代表了租房市场中普遍存在的一类现象：房东与租客在退租时因损失赔偿问题产生纠纷。这类事件频发，不仅引发了社会的广泛关注，也经常在网络上形成热议话题。租客们普遍担心在退房时遭遇房东的欺诈行为，而房东们则对租客可能给房屋带来的损失表示担忧，尤其是当少数租客退房时一走了之，不进行任何清洁，甚至大肆破坏房屋的情况出现时。“提灯定损”事件的频发，凸显了房屋租赁市场中租客与房东之间权力和信息的严重不对等状态。也同时凸显了租房退房交付标准以及租房过程中损耗责任认定的模糊性，缺乏明确的规范标准，成为困扰租赁双方的心理负担。这种不确定性不仅影响了租赁市场的健康发展，也对“租购并举”的住房政策实施构成了挑战。在国外租户与房东之间的矛盾同样也是普遍存在的。加拿大渥太华的一位房东迈克，在将房子租给一位带有五个孩子的单身母亲后，租客离开时留下了大量损坏和混乱，包括衣物、垃圾、玩具的堆积，以及窗户、墙壁、地板和门的损坏，导致迈克面临数千美元的维修费用。（Austin Lee, 2024）[1]而德国的一位租客，在租赁期间将原本白色的公寓墙壁粉刷成鲜艳颜色，并在租期结束时以此状态归还，导致公寓几乎无法重新出租，最终租客被法院裁定需支付赔偿金。这两个事例都凸显了租户与房东退租时因房屋使用、维护以及赔偿等问题而产生的矛盾。（Elizabeth Daoud, 2023）[2]尽管各国涉及住房租赁双方的相关法律制度可能存在差异，但租客与房东的责任边界通常清晰可辨：租客需妥善使用房屋，避免造成损害，并按时支付租金；房东则需提供适宜住房，及时维修房屋设施，并合法合规地收取费用。双方都应遵循公平、诚实信用、合法性和保护弱者等内在共同的基本准则，以确保租赁关系的和谐稳定。因此，本文的写作动机在于深入探讨租房退房交付标准这一核心议题，并着重关注如何合理运用押金制度。我们旨在寻求一种平衡，既能有效防范租客不当使用房屋或在退房时逃避责任，又能避免给租客带来过大的经济和心理负担。同时，我们也将扩展讨论租房过程中的损耗赔偿机制及责任认定标准，以期为租赁双方提供一个更加公平、透明的市场环境。通过本文的探讨，我们期望能为构建健康的租赁住房市场提供有益的参考和借鉴。荷兰住房协会起初作为解决低收入工人阶级住房问题的非正式组织，后随着1901年住房法的颁布获得合法地位，并得到政府资金支持。二战后，尽管政府一度主导住房重建，但随着住房短缺问题的缓解，政府逐渐退出直接建设和管理领域，住房协会重新主导社会住房的建设和管理，并不断发展壮大，成为荷兰社会住房市场的核心。对于租客而言，荷兰住房协会的存在意味着多方面的保障和福祉。荷兰的租房市场注重信息的全面披露，房东在出租房屋时通常会提供详尽的房屋状况报告，包括历史维修记录、当前存在的问题以及预期的正常损耗情况等。这种做法有助于减少信息不对称，使租客在签订合同前能够充分了解房屋状况。住房协会明确了房屋小修工作由租户负责，而大修和维护工作则由协会承担，这确保了住宅的整体结构和关键设施能够保持良好的状态，减轻了租户的经济负担。出租方的责任为重大维修：主要负责房屋的主体结构和固定设施的维修，这包括但不限于房屋的基础结构、外墙、屋顶、供暖系统、供水供电设施等。如果房屋在租赁开始前就存在缺陷或在租期内因非租户原因导致损坏，房东应承担修复责任。[3]租户的责任主要是小维修及日常维护：租户负责日常使用中产生的小修小补，如门窗的正常使用、小型家电的保养等。租户应妥善使用和维护房屋，避免故意或过失造成的损害。若因租户不当使用导致损坏，应由租户承担维修责任。荷兰政府或相关住房协会通常会对维修责任进行更详细的划分，以指导房东和租户。包括但不限于对于以下事物维修责任划分的规定：栏杆、门把手、插座、门铃、锁、灯泡、墙壁、电线等一些细小的家庭用品。同时，荷兰的住房协会还关注故障性维修和转租性维修维护，还非常重视计划性维修维护，显示出对预防性维修的重视，确保了住宅的整体结构和关键设施能够保持良好的状态，为租户提供了良好的居住环境。（Ad Straub, 2004）[4]此外，荷兰在租房市场中的另一个成功经验是高效的维修维护程序与模式。住房协会利用市场协商能力以相对较低的价格从外部供应商购买维修维护服务，这种模式既节约成本又提高了服务效率。他们购买外部维修维护的方式主要为投标采购，这确保了能够获得高质量、高效率的维修维护服务。同时，住房协会还建立了严格的程序来跟踪和评估服务成效与租户满意度，进一步保证了维修维护工作的质量和效率。[5]荷兰已经在法律层面上明确双方所需要负责的维修事物，退房时，租客应与房东共同对房屋进行检查，确认房屋设施是否完好无损。双方应根据合同约定和退房检查结果结算租客应支付的相关费用，如租金、公用事业费用以及损坏赔偿等。在扣除相关费用后，房东应及时将剩余的押金退还给租客，并签署书面确认文件，以明确退房事宜和押金退还情况，确保双方权益得到妥善处理。通过这样的流程，租客和房东可以共同维护良好的租赁关系，并确保双方的权益得到充分保障。如果租客和房东在：房租、服务费、维护费或其他费用结算方面存在争议，双方都可以向荷兰租客仲裁庭（Huurcommissie）提出申诉。而这租客仲裁庭是一个独立公正的全国性机构，负责调解和裁决房客和房东之间关于租金、房屋维护和服务费的争端。（焦怡雪, 2017）[6]四、英国：租赁市场的信用与押金制度保障房东与租客权益如果说荷兰规定的大修小修制度是为了保障租客在退房时不会遭到房东恶意欺诈，那么英国的信用制度、押金制度是为了防范租客不当使用房屋。英国采取市场主导的住房租赁发展策略，对租赁市场有严格监管，主要体现租赁信用制度和押金制度。信用机制主要通过系统记录和评估个人或企业在经济交易中的信用表现来维护市场秩序和促进公平交易。其核心在于，每一次的经济活动，如房屋租赁中的租金支付、合同履行等行为，都会被记录并构成个体的信用历史。这些信用记录不仅展示了交易方的可靠性和诚信度，也成为未来交易的重要参考。当个体在经济活动中展现出高度的诚信和责任感时，其信用评分会提升，从而更容易获得他人的信任和合作机会。反之，不良信用记录则可能导致交易机会减少或受到法律制裁。英国的住房租赁准备阶段涉及多个重要环节，尤其是与个人信用记录紧密相关的三个方面：房主取得租赁许可、房客背景调查、以及租客信用审查。（杜立群, 2018）[7]租赁准备阶段的信用评估在确保房主符合政府规定的租赁标准、筛选合适租客以降低潜在风险，以及全面评估租客信用状况以避免与信用不良者签订合同等方面发挥着至关重要的作用。在英国的住房租赁市场中，押金制度不仅是一项常规的租赁实践，更是一个精心设计的、旨在更好保护房东权益的重要机制。这一制度通过设立专门的押金托管机构来实现，如押金保障服务（The Deposit Protection Service）、我的押金计划（My
Deposits）及租赁押金计划（Tenancy Deposit Scheme），它们共同构成了英国住房租赁市场的押金保障体系。[8]押金制度的核心在于其对押金金额、使用、退还等方面的严格规定。各押金托管机构在具体条款中设定了押金的最高上限，这既控制了押金金额，避免了过高押金给承租人带来经济压力，也间接保护了房东的权益，防止了因押金过高而导致的租赁纠纷。押金托管机构对押金进行投保，并开展押金保险业务，这进一步保障了房东的权益。在租赁期间，如果房屋发生损耗或承租人违约，房东可以从押金中获得相应的赔偿。所以英国房东并不能像国内一样持有押金，在租期结束后以各种理由不返还押金。同时，押金制度也明确规定了租客违反租赁约定时的后果。当租客违反英国的租金制度，若未按时支付租金或违反其他租金相关条款，可能需要支付违约金。违约金的金额和支付方式通常在租赁合同中明确规定。如果租客的违约行为给房东造成了经济损失（例如，因拖欠租金导致房东无法按时偿还房屋贷款等），房东有权要求租客赔偿相应的损失。在严重违规的情况下，房东可能会选择通过法律途径解决纠纷。如果房东胜诉，租客不仅需要支付租金、违约金和赔偿损失，还可能承担额外的诉讼费用。租客的违约行为可能会被记录在信用报告中，从而影响其未来的租房和贷款申请。在某些情况下，房东有权根据租赁合同的约定终止合同，并要求租客立即搬离。这通常发生在租客严重违反合同条款且无法协商解决的情况下。这些规定确保了房东在租客违约时能够获得合理的补偿和保障，从而维护了其权益。此外，押金制度还通过限制房东或代理人对押金替代产品的要求，保护了承租人的选择权，从而也间接维护了房东的权益。这一规定防止了房东通过强制要求承租人使用某种特定的押金替代产品来规避押金制度对其的约束，确保了押金制度的公正性和有效性。更为重要的是，押金制度的产品规范由英国金融行为监督局（FCA）进行监管，这一监管机制避免了押金托管机构的垄断行为，保障了市场的公平与透明。在严格的监管下，押金托管机构必须按照规定运作，确保押金的安全和合法使用，这为房东提供了一个更加稳定和可靠的租赁环境。在荷兰，政府高度关注社会住房的维修与维护，视其为维持住房品质的关键，且清晰界定了住房协会与租户在房屋维修方面的职责。这一做法不仅为双方提供了操作指南，更确保了住房的持久品质和租户的居住舒适度。荷兰住房协会将维修工作细分为故障维修、转租维修等，旨在应对各种情况，提升居住满意度。借鉴荷兰的经验，我国在完善公共租赁住房的退房交付标准和责任认定体系时，应首先明确租赁合同中的各项细节。为了确保退房时的顺利交付以及明确责任归属，租赁合同中应详细列出房屋交付时的原始状态，包括但不限于房屋结构、设施状况等，并拍照或录像留证。在责任认定方面，合同需明确哪些损坏属于正常磨损，哪些属于租客使用不当造成的损坏。对于后者，租客应承担相应的维修或赔偿责任。此外，合同还应规定退房时的验收流程和标准，以及当双方对损坏情况有异议时的争议解决机制。通过这样的方式，我们可以确保公共租赁住房在退房时的顺利交接，减少因责任不清而产生的纠纷，同时也能够促使租客更加爱惜房屋，保持其良好状态。这不仅有利于提升公共租赁住房的管理效率，还能够为后续的租户提供一个更加舒适、整洁的居住环境。为了提升退房交付的顺畅性和准确性，并明确各方责任，我们应当学习英国以市场信用体系为基石，构建完善的退房交付标准和责任认定机制。建立全国统一的个人信用信息基础数据库至关重要。这一数据库应涵盖租房相关的信用记录，如租金支付情况、房屋维护状况等，从而确保在退房时，可以依据这些信用记录来评估租客是否妥善使用了房屋，并据此进行交付标准的判定。其次，通过统一数据接口标准和信息共享机制，政府各职能部门能够更高效地协作，确保退房交付过程中各项数据的准确性和一致性。这有助于在退房时迅速明确房屋状况，进而确定责任归属。同时，应出台与退房交付和责任认定直接相关的信用管理法规。这些法规应明确规定，在退房过程中，哪些损坏应由租客负责，哪些属于正常使用磨损，从而为责任认定提供法律依据。为了应对可能的纠纷，我们还应建立健全的失信惩戒和授信鼓励机制。对于在退房过程中恶意损坏房屋、不按规定交付的租客，应纳入失信黑名单，并限制其未来的租房资格。而对于那些遵守交付标准、诚信退房的租客，则应给予一定的信用加分或其他形式的奖励。最后，政府应加大对住房租赁市场的监管力度，特别是在退房交付环节。通过定期检查、受理投诉等方式，确保退房交付标准和责任认定机制的有效执行。同时，政府还可以提供相关的政策指导和咨询服务，帮助房东和租客更好地理解和遵守这些标准和机制。综上所述，借鉴荷兰与英国的先进经验，我们可以进一步优化我国的退房交付流程并明确责任认定。通过细化租赁合同条款、建立信用记录体系以及加强政府监管，我们能够确保退房过程的顺畅与公正，减少因责任不清而引发的纠纷。这些措施不仅将提升退房交付的效率和满意度，还将推动我国住房租赁市场朝着更加规范、透明的方向发展，为房东和租客提供一个更加公平、有序的交易环境。[1] Ottawa landlord left with
hefty bill after tenant trashes rental property[EB/LO][2024-9-9]渥太华房东在租客丢弃房产后留下账单
|CTV 新闻 (ctvnews.ca)
[2] Landlords ordered to pay
tenant thousands over excessive rent in dilapidated Sydney unit[EB/LO][2024-9-9]房东被告知向破旧的
Potts Point 单元的租户支付数千美元 |7新闻 (7news.com.au)
[3] Rights and obligations for tenants
and landlordsRightsandobligationsfortenantsandlandlordsmymaastricht.nl
[4] Ad Straub.
Housing management and maintenance practice of Dutch housing association.
ENHRconference,2004
[5] Government of the Netherlands
[2024-8-31]RentedhousingHousingGovernment.nl
[6] 焦怡雪.荷兰社会住房的维修与维护管理经验借鉴[C] 2017:13.
[7] 杜丽群.英国住房租赁市场信用机制分析与中国借鉴[J].人民论坛·学术前沿,2018
[8] GOV.UK.Tenancydepositprotection[EB/OL].[2024-8-31].https://www.gov.uk/tenancy-deposit-protection.
