“太可怕了，网上一套学区房3年降了6.5万/平！”
最近一段时间有位网友火急火燎地给我发消息，说南京龙江有学区房前几年还8万/平成交呢，今年怎么挂牌价就1.5万/平了，房价3年猛降6.5万/平，还给我发了截图：
南京学区房大跳水，热度降得如此之快？
然而我在了解后才知道，这两套房源虽然是同一个小区、同属于酒店式公寓，但是二者根本不是一个类型的房子。因为一个是65年产权公寓、另一个则是商住两用酒店式公寓。
在南京二手房市场，有一种悲伤叫，明明是同一个小区，我的房价站在谷底，隔壁楼的价格却在飙升。
同一个小区、同为酒店式公寓！南京这个小区差距这么大？
同一小区，不同命运。在南京，有的小区房价堪称天上地下。
这个神奇的楼盘，叫时代天地广场。小区位于鼓楼龙江的东宝路1号，是银城小学和金陵汇文学校（初中部）的施教区范围内。
这两所学校教学质量较为不错，在南京都属于名校。
至于为何小区会出现成交价在1万多一平的房源，就不得不一开始的地块规划说起。
小区所在地块在2006年被南京正旺置业有限公司以1.04亿元的价格拿下，打造的是商业、办公和酒店式公寓。
小区一共建设3栋楼，其中1、2号楼以写字楼和商铺为主，吃饭咖啡洗浴等一应俱全。
住户大多集中在3号楼，3号楼约22层，4梯38户设计，是65年产权酒店式公寓，按照相关要求，65年产权的酒店式公寓是可以使用民用水电以及落户的，当然，也会有学区。目前算下来，项目产权还有51年左右。
而1、2号楼内的酒店式公寓房源，房屋性质是商业办公类，5梯21户，产权仅有40年。相比3号楼，产权不仅大大缩水，更重要的是没有学区，这是导致房价差距过大的直接因素。
这种差距，在2009年项目首开时，并不大，当时两类房源均价都是在1万多/平。
2010年，产权65年的酒店式公寓售罄，收官均价1.9万/㎡，商住两用的40年产权房源价格在1.1-1.2元/㎡，二者仅7000-8000元/㎡的差距。
转眼到了2022年，12年之后，这种差距差了4倍！
目前在中介网上，该小区有学区的房源，大部分挂牌单价在5-8万/㎡，而另一类无学区且产权仅40年的酒店式公寓房源，挂牌价大都在1.2-1.5万/㎡左右，相比十年前的开盘价，房价几乎是原地踏步状态。
据中介介绍，时代天地广场在这一片学区房中还比较吃香。
小区虽然属于65年产权酒店式公寓，但是普遍面积小，这样总价低，又是LOFT的户型设计，如果买一套面积为50平米的户型，那么可使用面积可能会达到80平米，性价比较高。而另一种40年产权的酒店式公寓房源，各方面因素的影响下，市场反应较为冷淡，有的挂牌很久都还没卖掉。
两类房源，在当初开盘时，都是1万多的均价，几乎相当于同一个起跑线。而在10年之后，谁是真正的潜力股，一目了然。
未来，这些酒店式公寓还值得买吗？
南京的40年产权公寓现状如何？最近，我看到有专业机构统计了成交量价数据，令人意外的是，上半年南京40年产权公寓的成交量价，同比均呈现上涨。
根据克而瑞发布的数据，2024年1-6月南京全市酒店式公寓供应10.5万㎡，同比上涨100%，成交11.4万㎡，同比上涨1.3%，成交均价20468元/㎡，同比上涨9.8%。
为何会出现逆势涨价？据专业人士分析，主要是今年上半年公寓楼盘打折促销的力度不及去年上半年，因此价格同比出现了上涨，但是在当前的市场环境下，酒店式公寓的去化压力依然存在。
从库存量来看，截止6月底全市酒店式公寓在售库存141.27万㎡，去化周期约59.7个月（约5年）。
分区域来看，栖霞区供应3.96万㎡，为供应主力军；建邺区成交3.54万㎡，为成交主力。
从项目去化来看，河西南的首创天阅公馆、鼓楼滨江的中冶盛世滨江、新街口的金陵中環、燕子矶的万象天地华荟、雨核的华润置地中心等成交领跑。
从新盘供应来看，今年上半年新领销许的酒店式公寓仅有三家，分别是燕子矶的万象天地华荟，新玄武的招商局中心·壹境，城东月牙湖的月牙湖壹号公馆，累计入网房源1604套。其余项目多为续销。
另外，在政策叠加利好、房价泡沫挤掉之后，酒店式公寓在二手房市场也迎来了一波小高潮。
一方面，历经行情动荡，住宅投资属性渐渐剥离，很多人开始将目光聚焦到总价相对更低的公寓，另一方面，持有优质公寓带来的稳定租金，也吸引了不少买房人的关注。
有网友就直言：现在大多数二手房也在降价，而且幅度较大，动辄缩水上百万，而总价几十万的公寓，就算亏本影响也有限。
以雨花客厅为例，目前约42㎡的平层公寓，月租金在3400-3600元/㎡左右，而购买一套42平公寓目前报价75万左右，以租养贷也能满足。
我看到不少小区过去90天均有成交，但是价格基本回到当年开盘价，对于房主来说，以价换量，而对于买房人来说，性价比较高。
南站的证大喜玛拉雅中心：过去90天成交了14套，目前小区正在出售109套。
浦口东方万汇城：近90天成交10套，小区挂牌均价11753元/㎡。
大校场的复地宴南都活力广场：近90天成交6套，小区挂牌均价28927元/㎡。
河西南的升龙汇金中心：近90天成交4套，小区挂牌均价23550元/㎡。
仙林湖的万达茂：近30天带看156次，小区挂牌均价11508元/㎡。
其实，不仅是南京，北京、上海、深圳等城市，曾经酒店式公寓都掀起过抢购热潮，不过如今价格同样难以支撑。
北京公寓价格已经跌回13年前，成交均价比2010年还要低，有楼盘2017年卖3.6万/㎡，如今跌到了1.2万/㎡，缩水近70%。
上海公寓去化周期超过100个月，卖8年都卖不完，广州公寓去化周期超过40个月。南宁等城市甚至出现买房送loft公寓的情况。
那么，当前市场环境下，哪些40年产权公寓卖得更好？这类楼市产品到底能不能买？
1、小户型、低总价。目前市场上绝大多数在售的40年产权公寓客群：一是刚需，买房过渡，二是手上有闲钱，想要保值增值。小户型、低总价、交通方便是很多项目最大的卖点。对于普通刚需来说，在南京主城总价五六十万，就能拥有1套自己的房子，能够让自己告别租房、在这个城市落脚，未来还可以出租，这样一想，买一套公寓，似乎也没有什么问题。
2、公寓大平层，越贵越好卖。这背后的原因其实不难分析。这些项目占据城市稀缺资源，核心地段、核心资源，对于千万身家的人来说，购入一套很轻松，偶尔度假来住，放松休闲，在一定程度上已经不再是纯粹的增值属性，也有收藏属性。
但是，如果还在想通过投资酒店式公寓追求高额回报，如今显然已经不再合适。
房价大涨的时代已经过去，而且酒店式公寓的居住体验难比住宅，交易税费、居住成本较高，不能落户、上学，在二手房市场上的抗性很明显。这也导致了酒店式公寓的流通性较差，变现能力弱，急用钱或者想置换，卖很难，除非降价抛售。
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