随着2024年的深入，各地楼市在救市政策的推动下，房贷利率与首付比例皆降至史无前例的低位，更有诸多地区实施了购房优惠，这一波福利风暴使得众多购房者纷纷跃跃欲试，计划步入购房大军。与此同时，过去几年间，市场上积压的刚需和改善型购房者，也在政策回暖的春风中看到了购房的曙光。当前，市场房源充裕，无论新房还是二手房，都呈现供大于求的态势，为购房者提供了从容选择的空间，这无疑为准备购房的人们带来了前所未有的机遇。
然而，时光荏苒，2024年的日历已翻过半，年初的政策红利对楼市的推动作用正逐渐减弱。一方面，积压的刚需购房者正在逐步释放，另一方面，市场对现有政策已逐渐适应，不再如初时般狂热。若无新的政策利好刺激，当前的楼市政策恐怕难以再掀起购房热潮。
有人或许会猜测，既然政府意在挽救楼市，那么未来是否会有更大力度的政策出台？在笔者看来，这种可能性或许存在。毕竟，尽管当前楼市政策已有所放宽，但市场仍显疲态，需要更多的动力来激活。然而，未来的走向如何，仍需我们拭目以待。
在接下来的一段时间内，房地产市场的格局预计将保持稳健态势，房价的波动也将趋于平缓，这无疑为那些有切实购房需求的购房者提供了一个相对安全且适宜的市场环境。然而，尽管此刻的市场看似利好刚需购房群体，但我们仍不能忽视楼市传递出的两个隐忧信号，这些信号可能预示着房价存在下调的压力。因此，对于正准备踏入购房市场的刚需购房者而言，务必保持高度警觉，细心洞察市场走向。
一、楼市库存飙升，购房者步入理性时代
尽管房屋被赋予了无数象征意义，使其成为我们生活中不可或缺的一部分，但归根结底，房屋的本质仍是一种商品，其价值终究需由市场与消费者共同决定。回顾我国房地产行业近三十年的飞速发展，曾经的住房紧缺问题已化为历史尘埃。据央行权威数据披露，现今超过97%的城镇家庭已拥有自己的温馨小窝，且户均拥有量超过1.5套。结合目前44%的户籍城镇化率和67%的常住人口城镇化率，可以清晰看出，仅是城镇户籍家庭所持有的房产，已足以让城市中的每个居民拥有栖身之所。
当前，我国住房资源已不再稀缺，而是呈现出一种“过剩”的态势，只不过这种过剩更多地表现为资源的不均衡分配，集中在少数人之手。倘若这部分人群开始抛售手中的房产，市场必将迎来一场供大于求的“风暴”。事实上，这样的风暴已悄然来袭。
近年来，房价的持续走低成为不少城市与地区的常态，昔日的高位已不复存在。房价的下跌不仅意味着房产投资的贬值，加之持有成本的不断攀升，让房产成为了一个沉重的负担。在这样的背景下，投资者纷纷选择抛售，而购房者则愈发谨慎，步入了一个理性的时代。市场上，卖方众多而买方稀少，导致楼市库存不断累积，达到惊人的高度。
据统计数据显示，全国诸多热门城市的二手房库存已突破10万套大关，更有部分城市超过15万、20万套之巨。与此同时，新房库存也已达到惊人的5亿平方米。面对二手房市场的强大竞争力，新房市场亦面临严峻挑战。因此，无论是开发商还是二手房业主，都意识到唯有通过降价促销，才能在这场激烈的市场竞争中吸引购房者的目光。
第二：房企融资困境加剧，债务重压之下，资金链条紧绷如弦
虽然自2024年起，楼市政策渐显曙光，房企融资之路相较于前两年稍显通畅，但如今的房企仍深陷资金匮乏与债务沉重的泥沼之中。问题的根源在于，今年新房市场表现黯淡，销售业绩难以为继。房屋滞销，使得房企的资金回笼受阻，同时高企的负债如悬在头顶的达摩克利斯之剑，构成了难以摆脱的困境。为了加速资金回笼，房企不得不采取降价促销的策略，然而此举无异于自损利润，导致许多房企陷入利润微薄甚至亏损的窘境。房企原本以开发楼盘为盈利之道，如今却面临收益低迷、亏损风险加剧的尴尬局面，自然对新项目的开发持观望态度。
据最新统计数据显示，2024年上半年，房企融资规模显著缩水，各地对房地产行业的投资热情也大幅降温。这一趋势预示着众多房企正在积极寻求转型，纷纷从房地产领域抽身，转向其他行业谋求发展。不少房企更是通过抛售手中项目以回笼资金，减轻债务压力。例如，潘石屹果断以七折优惠抛售约3.2万平方米的物业，所得资金全部用于债务削减；又如正荣集团，为了偿还到期债务，不惜将2.53亿股转让给福建华闽集团。这些举措都凸显了当前房企在资金困境下的艰难抉择与努力求生。
在我看来，当前房地产行业的资金回笼已成为各大房企的头等大事。除了直接项目转手之外，他们似乎只剩下了降价促销这一策略来加快资金回笼。然而，随着“房住不炒”的理念逐渐深入人心，购房者的选择变得愈发理性与审慎。随着市场房源的日益增多，房地产行业逐渐转变为买方市场，这对购房者而言无疑是一个利好信号，预示着未来房地产市场将更多地倾向于他们的需求与利益。
因此，为了迅速回笼资金，房企们不得不采取降价促销的策略，以价格优势吸引更多的购房者。这种“以价换量”的方式，在当前的市场环境下，无疑是房企们最为明智的选择。
从这两点来看，我们不难得出一个结论：尽管楼市当前反弹乏力，但下跌的趋势却显得尤为强劲，房价仍有进一步下探的空间与势能。特别是在那些房价偏高、人口流失严重的三四线城市和地区，房价未来的回调可能性更是巨大。
因此，对于有意向购房的朋友们，务必要保持清醒的头脑，不要因为一时的冲动而盲目购房。毕竟，当前的房价仍处于高位，一旦选择不当，便有可能面临资产缩水的风险。在购房之前，一定要做足功课，挑选出真正适合自己的优质房源，才能确保自己的投资安全。
