长久以来，物业费都是一个烫手的话题。特别是进入2024年后，物业费话题频频登上全国热搜，多个城市也掀起了呼吁降低物业费的浪潮。
浪潮来势汹汹，桂林也不可避免受到冲击，据传，某知名物业公司旗下小区就首次出现了物业费下调事件。
一石激起千层浪，引发市民热议，催生灵魂拷问。后续还会有更多小区跟进吗？究竟降到多少才合适？但也有市民发出疑问，物业费降低了，服务水准还能保持吗？
针对这些问题，本文深入调查，条分缕析，力求尽可能地还原真相，找寻答案。
桂林主流物业费2元/㎡·月
最高与最低差距超4倍
提及物业费，绕不开城市属性。毕竟，城市不同，经济发展水平也会存在较大的差异，进而影响物业费的收取标准。
那么，下面我们就先来了解一下桂林的物业费现状。老旧小区建成年份差异较大，且物业运营情况复杂，甚至很多缺少物业，不具备太多参考性，这里还是以近几年新建楼盘为主进行探讨。
2023年8月，居桂林曾对桂林在售的约120个楼盘（均为电梯房）进行过摸底调查，基本涵盖桂林楼市三大重点板块（五城区、临桂和灵川）的在售楼盘，比较具有参考性。【点击查看】
其中，由于近些年改善当道，五城区楼盘的物业费整体处于领先位置，统计的40个在售楼盘中，物业费比较集中的区间为2-3元/㎡·月，超过3元/㎡·月的楼盘达到12个，接近三分之一，甚至有3个别墅类楼盘超过4元/㎡·月，最高达到5元/㎡·月，这也是桂林物业费的天花板。低于2元/㎡·月的楼盘仅为10个，占比25%，且基本都逼近2元/㎡·月，只有一个楼盘为1.5元/㎡·月。
曾经的主战场临桂，刚需和改善型楼盘皆有，物业费差异较大，以2元/㎡·月为基准，超过或低于这个基准的楼盘数量大致各半，有2个楼盘突破3元/㎡·月，最低物业费则为1.18元/㎡·月。
至于灵川板块，物业费同样以2元/㎡·月左右为主，上限不高，最高仅为2.3元/㎡·月，但下限却不低，达到1.6元/㎡·月。要知道，临桂都还有十余个楼盘的物业费低于这个下限。
综合来看，桂林在售楼盘的物业费主流为2元/㎡·月左右，最高和最低之间的差距则超过4倍。
目前，这些楼盘物业费的收取情况与调查时候基本保持一致，大体能代表桂林新建楼盘的物业费收取水平。
桂林的物业费到底贵不贵？
了解了桂林物业费的现状，那么问题来了，到底贵不贵？
不妨来横向比较一番。
2024年6月，根据中指院发布的物业服务均价排行榜显示，我国物业服务均价最高的三个城市分别为深圳、北京和上海，分别达到3.95元/㎡·月、3.65元/㎡·月和3.31元/㎡·月。
这三个城市无一例外均为一线城市，房价高昂，消费水平领先，因此物业费高于一般城市也在情理之中。
从第4名的杭州开始，直到第14名的长沙，均为一二线城市，物业服务均价也都低于3元/m²·月，而高于2元/m²·月。
而第14名长沙其物业服务均价为2.18元/m²·月，桂林新开发楼盘已接近这个水平。
以此来看，桂林的物业费整体似乎不算低，但是，实际情况真的如此吗？
事实上，抛开城市经济发展程度来说，物业费还与小区规模和类型等息息相关。
众所周知，桂林顶着世界知名旅游城市的光环，素有“山水甲天下”之美誉，是一个十分独特而宜居的城市。
这固然是好，但为了保护山水资源，也不可避免地对城市建设形成了一些制约。
比如，桂林不少地方建筑限高，小区整体容积率低，没有多少高楼大厦，而以小高层为主，甚至不少为低层建筑。
这样的话，同样多的居住人口，桂林的小区占地面积普遍会更大，楼栋也更多，物业相关设施自然也就需要更多，投入成本增加不少。
桂林的小区，尤其是市区的小区，普遍规模不大，大多数维持在1000户以下，超过2000户的小区屈指可数。
正常情况下，桂林一个普通住宅小区的物业服务，需要投入的人手，往往是同等规模高楼林立小区的两倍，甚至更高。人手投入的加码，必然会体现在物业费上。
桂林是世界级山水城市，小区普遍重视园林规划，无论是前期的投入还是后期的维护，建设力度都较大。这无疑会在一定程度上拉高物业费。
桂林一新建小区资料图
此外，小区档次不同，物业费也存在较大差距。近几年，楼市下行，高周转难以为继，桂林外销比例明显下降，普遍以自住为主，更加追求居住舒适性。不仅改善型产品的比例在显著增加，同时对物业服务水平也越来越看重，物业费自然水涨船高。
考虑到这诸多特殊情况，整体来看，桂林小区物业费的收取标准实则也在合理范围之内。当然，不可避免也有一些个体例外。
对于物业费收取标准，实际上，桂林市曾于2013年颁布了《桂林普通住宅物业服务等级以及收费标准》，将全市住宅小区分为四个等级，每个等级实行不同的收费。
该标准实施3年后，2017年，原市物价局和市住建局启动过新的住宅小区物业服务收费标准的修订工作。但由于之后自治区人大启动了《广西物业管理条例》的修订工作，桂林此项工作便按下了暂停键，直至今日。
在全国乃至区内多个城市已先后出台的背景下，桂林却迟迟没有下文，很难说与桂林特殊的情况无关。
降低物业费是“双刃剑”
难免也“埋雷”
诚如前述，桂林情况特殊，造成的结果就是桂林的物业服务市场各自为政，难免鱼龙混杂，乱象丛生。
目前，桂林物业服务市场主要存在四种现象。
其一，物业费高，服务也硬核。其二，物业费高，服务名不副实，甚至拉胯。其三，物业费低，服务一般。其四，物业费不高不低，服务中规中矩。
第四种情况没啥好说的，市场主流，第三种情况也没啥好说的，降无可降。真正的焦点集中在前两种情况。
当下，降低物业费的呼声渐高，这似乎难以避免。但问题的关键在于这个度，究竟多少合适，真就越低越好？
答案自然是否定的！
从业主的诉求来看，肯定是希望物业服务好，同时物业费还要低。但显然，这是个伪命题，两者本来就是一个矛盾对立体，基本上不可能共存。
物业服务要保持高水准，需要强大的人力、物力支撑，这些都是摆在那儿的实实在在的成本。
如果物业费过低，物业公司的收入就会少，自然也难以有足够的资源提供高质量的服务。这就像买东西，讲究一分钱一分货，鱼与熊掌不可兼得。
桂林一小区物业安保人员巡逻资料图
一个小区的物业服务范畴，除了安防系统、停车管理系统等设施，还需要充足的服务人员，比如保洁、维修、门岗、客服等等。
试想一下，倘若你居住的小区，摄像头少了或坏了，巡逻取消了，地面没那么干净了，园林维护不及时了，秩序员和门岗等也由精神小伙换成了老大爷，居住体验和安全性是不是也会大打折扣？
全国而言，降物业费的小区，绝大多数都伴随着物业服务水平的下降。物业费降得越多，物业服务水平也就下滑得更多，基本上都是呈现对等的曲线。
这样的案例不在少数。开篇提到的，桂林某知名物业公司管理的某小区降物业费就属于这种情况。物业费是降了，但同时降的还有人力的投入等，且降的力度据说还很大，服务水准难免滑坡。
近期，广西柳州一个小区取消物业费的事件传得沸沸扬扬。
该小区名叫新华庭小区，位于柳州市鱼峰区白云路附近，由柳州维美物业服务有限公司提供物业服务。
公开消息显示，该小区计划免收物业费是事实，从2025年1月1日开始施行。从业主角度来看自然喜大普奔，但背后却暗藏更多故事。
柳州新华庭小区相关报道截图
首先，这是一个建于1995年的老旧小区，距今已经快30年。且规模不大，一共9栋楼370户。参照桂林部分老旧小区情况，本身就只提供一些最基础的物业服务，比如门岗和卫生等，物业费收取标准也不高，与新建小区完全没有可比性。
其次，免收物业费，物业公司的员工必然只能靠停车费、广告费等公区收益来弥补。一般来说，公区收益主要用于补充专项维修资金，或者用于共有设施的维修和更新，如果长期将其用于物业公司的经营，既面临一定法律风险，也会给小区未来公区的维修、更新等带来不利影响，最终难以为继。
据了解，柳州这家公司属于市政，由社区安排保洁，没有保安，坐岗的都是一些上了年纪的大爷，且不负责设备维修，有事则找警察解决。诚如此，换做是你，你会选择这样的小区吗？相信对生活品质有一定追求的业主都会给出否定的答案！
再将视线转回桂林的新建小区。
众所周知，因为房地产开发的周期性，一般不会出现整个小区同时交付的情况，基本都是分期交付。那么问题来了，小区尚未完全建设完成时，交付的楼栋不多，入住的业主也更少，收取的物业费实际上是很难满足运营的需要的，只是因为房企为了楼盘后期的顺利销售，不得不对物业给予较多的补贴。
但等到整个小区交付完毕，开发商退场，不再进行补贴，此时如果再大幅降低物业费的话，不难想象，物业服务水平也会随之大幅下滑。
还有就是维护问题，这点在桂林尤为突出。作为山水名城，桂林小区的园林一般都很出彩，比如规划有层次丰富的绿植、大面积的水景以及众多的园林小品，这是楼盘的一大卖点，但任何事情都有两面性，那就是维护同样也需要投入大量的真金白银。
如果物业费过低，则在房企售罄退场后小区很难维持。如果再任由局面持续发展，则小区业主的生活环境将会明显降档，最终的结果便是服务的降级，乃至房产的贬值。
这样的案例比比皆是，正反两方面都有。
曾在桂林名噪一时的七星花园就是一个很好的案例。七星花园开建于1992年，规划了超市、泳池、幼儿园、车库、网球场等丰富配套，这在当时属于绝对前卫的做法。不仅如此，其还首次将港式物业服务理念引入桂林，并于1995年获得“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”，这是广西首家，全国同年也不过评选了14家。
七星花园实拍资料图
一时间，七星花园不仅成了桂林的明星小区，也成了广西的模范小区，售价都比周边项目每平方米高出两三百元，这在当时的房价背景下，无疑是拉开了档次。
然而时过境迁，随着岁月流逝，七星花园的物业服务水平每况愈下，小区房产贬值加快，早已褪去了昔日的光彩。
与之相反，桂林老牌房企兴进、彰泰早期开发的一些小区，由于维护到位，截至目前还“风采依旧”，房产的保值能力明显高出一筹。
2024年，兴进物业集团在旗下21个小区大手笔启动了“社区焕新 品质提升” 行动，对小区的园林、道路、楼栋墙面、小区大门、单元门、围墙、公共设施等进行全方位的维修升级，小区形象为之一新，家园更温馨，房产更保值。
兴进物业“社区焕新 品质提升” 行动资料图
由此可见，仅仅一味地追求物业费的降低其实并不可取，关键之处在于如何结合小区实际和真实服务水平，制定合理的物业费。
写在最后
说到底，物业费贵不贵就没有一成不变的标准，它在始终动态变化，物非所值就显贵，物超所值就不贵。
贵有贵的道理，便宜有便宜的烦恼。好的东西都贵，便宜无好货，这是自然法则，无可指摘。
换到物业行业，不断创新提升服务的品牌物业公司，自然而然赢得更多追捧，反之亦然。
桂林一物业公司工作人员看望生病住院的业主
不可否认的是，当下桂林的物业公司良莠不齐，泥沙俱下，这在一定程度上割裂了小区。
对于物业公司而言，既然是做服务，就得把业主放在首位，时刻注重提升服务水准。没有金刚钻别揽瓷器活，否则以歪瓜裂枣之姿，如何俘获业主之心？
对于业主来说，也需明晰自身真实需求，而不是人云亦云、亦步亦趋。既要又要明显不现实，这世上从来就没有什么万全之策。风物长宜放眼量，而不是只看得到眼下的短视。
红粉赠佳人，宝剑赠壮士。好的小区也需要好的物业服务的加持，只有业主与物业公司实现双向奔赴，两者共同承载的小区才能熠熠生辉，历久弥新。
这是一出反复上演的戏剧，业主和物业公司都是主角，缺一不可。
