作者｜许余洁 包歌「联和金融数字经济研究所，许余洁系学术所长；对外经济贸易大学国际经贸学院」
文章｜《中国金融》2025年第2期
中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》明确提出，推进数字化、网络化、智能化新型城市基础设施建设，增强城市风险防控和治理能力。数据中心作为关键的新型基础设施之一，被赋予了重要使命与角色。政策的出台为数据中心的建设和发展提供了强有力的支持，也为数据中心房地产投资信托基金（REITs）的推出创造了有利条件。在智能时代，数据中心除了传统数据的存储、处理和传输，还通过算力加持提供增值服务，越来越成为推动数字经济发展不可或缺的基础设施。发展数据中心REITs，夯实数字经济的“新基建”，可谓势在必行。
数据中心是基础设施REITs底层资产的重要组成部分
行业特点。从制度经济学角度看，独立运营的数据中心利用规模和技术优势，将原属于企业的数据工作开展“外包”，已在过去十几年成长为新兴产业。数据中心产业链涉及多个环节，互联网数据中心（IDC）服务商位于产业链的中上游。IDC向上游采购UPS、空调主机、配电设备、发电机、机柜等配套设施和网络带宽，向下游互联网公司、云计算厂商、政企客户提供服务器托管等基础设施服务，尤其是互联网行业在4G/5G技术迭代升级的推动下，近年来数据中心这个新型基础设施（新基建）行业需求非常旺盛，保持快速增长的势头。尽管数据中心的资产存量相对较小，但其增长空间巨大，尤其是在一线和新一线城市。
投融资与盈利模式。数据中心兼具科技与基建的投融资属性。在高科技属性方面，不仅体现了其先进性，也符合当前市场对于高科技基础设施的需求，REITs的权益特征可以让投资者分享高科技的成长收益；在基建属性方面，数据中心的建设和运营需要大量的资本开支，作为典型的重资产行业，其扩张规模和节奏直接关系到企业的市场竞争力和长期发展。因此，拓宽融资渠道，降低融资成本，对于数据中心行业至关重要。另外，数据中心拥有资产使用权及运营许可权，这为REITs提供了稳定的运营基础。
发展数据中心REITs面临的主要挑战
二是财务风险的可控性较差。数据中心是近十几年伴随互联网企业扩张而出现的新兴事物，独立数据中心更是缺乏长期的运营和财务业绩记录。投产后，数据中心是重资产型业务，对机柜出租率依赖性强，通常在达到50%～60%的盈亏平衡点之前，需投资方持续给予流动性支持。同时，如项目可持续运营，通常需要达到90%以上的机柜出租率。从近些年国内外经验看，成功的数据中心项目通常需要6年以上的持续运营。考虑到数据中心多采取融资租赁等高杠杆运行模式，财务风险与销售情况紧密相关，且需满足稳定运营3年以上，这使得对这些资产的价值和风险进行准确评估变得困难，监管机构在批准数据中心REITs方面表现出了谨慎态度。
三是受地方政策影响较大。数据中心资产的估值需要考虑众多因素，包括区位、能源评级、电力供应、土地性质、客户基础等。这些因素在评估数据中心资产时起着决定性作用，直接关系到数据中心的运营效率和盈利潜力。其中，参照其他基础设施公募REITs的审核标准，土地、建设、能耗、验收等相关指标需要全链条合规，依赖当地政府主管部门出具无异议证明文件，部分还需地方政府出具“背书”。另外，数据中心能源消耗和碳排放巨大，因此数据中心的扩张受到能耗指标的制约，预计能耗指标管控将愈发严格，需要政策支持推动新一代绿色低碳数据中心产业的全链协同创新，以及新型电力系统与算力系统的融合规划。
四是法律和监管框架仍需完善。基础设施REITs作为一种产业与资本市场高度依赖、高度融合的金融工具，需要在法律层面、产业层面、资本市场、地方政府、国资体系、税务征管细则等多方面建立全面配套的法律及政策支持体系。另外，国内对申请REITs数据中心的基础设施范围要求是自持物业，房地产项目信息与土地信息需同步录入信息系统，而考虑到国内不少数据中心仍采用租赁物业形式，将数据中心资产转换为REITs产品进行资产剥离的过程涉及复杂的法律、财务和运营问题，增加了剥离过程的复杂性和不确定性。
数据中心REITs发展展望与政策建议
二是拓展数据中心REITs发行渠道。我国互联网数据中心服务商上市公司较多，近年来借助人工智能浪潮在资本市场获得良好回报。下一步，可探索在上市公司体系内进行项目的开发、建设和培育，在成熟后注入至REITs项目，通过安全合理的财务结构设计，实现轻重资产的均衡快速发展，打造双上市平台，更好地体现科技与资产两部分的估值。同时，针对互联网企业自主经营的数据中心，在其愿意剥离并独立运营时，鼓励企业按照市场化原则引进多元化投资机构。支持国内外私募股权基金对数据中心开展并购重组，激发行业投融资活力。
三是完善数据中心REITs支持政策。目前，中国等亚太地区的数据中心运营容量大，在建和规划规模高，但空置率高于欧美国家。针对数据中心的产能布局特征及估值情况，可发挥REITs的高分红特点，通过注入成熟资产提升资产估值，实现资产的合理定价。同时，对有利于实现产业链协作的数据中心，研究提供税收支持政策，提高其吸引力。对于已经与头部人工智能企业形成协作的数据中心，支持与云计算、大数据、人工智能等产业的协同发展，形成产业链上下游的良性互动。数据中心具有网络效应，在确保国家数据安全的情况下，鼓励数据中心在东南亚、欧洲等地区开展业务，丰富业务现金流，增强国际竞争力。
四是推动新能源和数字经济的融合发展。高耗能是数据中心最受关注的负面标签，这意味着数字化与绿色化需要协同发展，其中商业机遇与挑战并存。一方面，鼓励绿色数据中心的建设和运营，通过税收优惠、绿色信贷等政策，引导资本投向绿色数据中心项目。证监会已发文明确支持有条件的数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，这里的条件应该包括能源供应逐步转向清洁、可再生的新能源方面的要求，企业在商业模式方面应将“数据中心+新能源+储能”作统筹考虑。另一方面，通过能源数字化平台，碳中和项目与资产实现电子化、信息化，大量小而分散的符合标准的入池资产实现证券化，通过真实数据信用来降低对主体信用的依赖，让数据中心或新能源电站能够通过REITs上市。■
（实习编辑 韩明书）
