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随着泰国外商投资环境的不断优化，泰国已成为越来越多中国企业走出去的第一站目的地。然而，除了外商投资准入政策，土地所有权问题也是中国企业在泰国进行长期投资时必须面对的关键议题。因此，本文将介绍外国投资者在泰国获取土地的潜在途径，以支持企业在泰国的长期发展计划。
根据泰国《外商法》[1]和《土地法案》[2]，土地交易属于第一类外资禁止业务，外国投资者不得拥有泰国的土地所有权，除非满足特定豁免条件。在实践操作中，有部分投资人会考虑与泰国人合资成立泰籍公司（外国投资者持有少数股份）参与项目投资（“合资模式”）。由于合资公司的外国投资者持股比例低于50%，其通常不会被认定为泰国《外商法》下的“外国投资者”，故不适用外国投资者持有土地的禁止性规定。但是，合资模式也可能会引发公司治理、控制权和权益分配等衍生问题，因此，也有部分投资人希望了解能否通过直接设立外商投资公司合法取得泰国土地。以下是主要路径和实操注意事项总结：
根据泰国《投资促进法》[3]，外国投资者获得泰国投资促进委员会（Board of Investment，“BOI”）批准后，可拥有土地用于获批的投资项目[4]。另外，持有BOI证书的外国投资者，在满足一定条件的情况下可以向BOI申请授予用于建造获批项目的办公场所和住宅的土地[5]，具体条件总结如下：
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但需要注意的是，无论是BOI授予的生产经营土地，还是办公和住宅用地，若外国投资者停止获批的投资活动或将相关投资项目转让给其他方，或者其享受的BOI投资优惠到期或被提前撤销，该外国投资者须在1年内将该土地出售或转让，否则泰国土地管理局将有权依法强制处置该土地。
根据泰国《工业园管理局法》[8]，若外国投资者设立于受工业园管理局（Industrial Estate Authority of Thailand，“IEAT”）监管的工业园内并享受IEAT优惠待遇，则可以获得位于同一工业园内的土地，用于开展经批准的经营活动。为了获得IEAT允许其持有土地，外国投资者通常需要承诺履行一系列投资后的义务，例如最低资本要求、技术转让计划等。另外，与通过BOI投资优惠取得的土地类似，外国投资者在泰国停止经营活动3年内，须将通过IEAT优惠待遇取得的土地退还给IEAT或转让给其他方，否则泰国土地管理局将有权依法强制处置该土地。在实践操作中，每个IEAT工业园区通常会制定详细的产业规划，旨在指导和规范入驻企业的发展路径。因此，对于希望入驻特定IEAT工业园区的企业，应当确保其业务与园区的产业规划保持一致。此外，为了实现土地资源的高效利用，IEAT工业园区一般也会对不同行业的企业在土地使用面积上设定明确的规定，例如，汽车制造企业用地不能少于1莱、仓储企业用地不能少于3莱等[9]。
根据泰国《土地法案》[10]，如果外国投资者投资于有利于泰国经济社会发展的商业领域或者满足BOI规定可予以投资促进的项目，且投资期限不少于3年，从境外汇入的投资金额不少于4,000万泰铢，在取得泰国内政部长的许可后，可在特定地区（位于曼谷市区、芭提雅或其他规划为居住用地的范围内）拥有不超过1莱的土地用于该外国投资者本人或其家庭居住。
除了直接拥有土地，外国投资者在泰国也可以考虑通过租赁途径来享有不动产的相关权益。泰国法律为外国人提供了与本国人同等的不动产租赁权利，但外国投资者应当留意有关租赁期限和租约登记的要求：- 土地租赁的最长期限通常为30年，期满后可以续租，续租期限同样不得超过30年。对于部分商业和工业用途的不动产，单次最长租赁期限可延长至50年。因此，外国投资者在租赁土地时，应提前做好规划。对于大型或长期项目，在无法自持土地的情况下，尽量争取较长的租赁期限；对于小型或临时项目，需留意租约的及时更新。
- 任何超过3年的不动产租赁合同，都必须在泰国土地管理部门进行登记备案。未登记备案的租赁合同，其强制有效性只能以3年为限。因此，对于外国投资者而言，如果其选择租赁方式获取土地，应及时完成租约的登记备案流程，以确保自身的合法权益得到保护。
土地所有权问题往往是计划在泰国进行投资的外国投资者最关注的议题之一。鉴于泰国法律对外国投资者拥有土地设定了较多禁止和限制性规定，笔者建议投资人在泰国购置土地前，应尽快进行规划和准备。这不仅涉及到对泰国法律法规和政策的深入了解，也包括对实际操作流程的把握。投资人应积极咨询专业顾问，尽早与BOI、IEAT等相关政府部门进行沟通，探讨通过豁免途径获得土地的可能性，评估是否能够顺利推进后续投资计划，并争取获得最有利的投资激励政策。脚注：
[1] Foreign Business Act FBA List One.
[2] Land Code Promulgating Act.
[3] Investment Promotion Act Section 27.
[4] BOI一般根据具体的投资项目而非法律实体授予BOI证书。因此，每个法律实体可以拥有多项BOI证书，通常对每个法律实体可以获得的BOI证书数量也没有限制。
[5] 2022年8月8日，BOI发布第6/2565号公告，明确了向持有BOI证书的企业授予土地用于建设办公场所和住宅的标准和条件；2023年6月23日，BOI发布了Por. 10/2566号公告，进一步明确了相关企业向BOI申请授予用于建设办公场所和住宅的土地的额外标准和条件。
[6] 1莱约等于1,600平方米。
[7] 1平方哇等于4平方米。
[8] Industrial Estate Authority of Thailand Act Section 44.
[9] 参见中国国际贸易促进委员会：《泰国投资百问百答——获得土地》。
[10] Land Code Promulgating Act Section 96 bis.
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【文章作者】唐震宇、胡耀华、陈航宁(金杜律师事务所)
【资料来源】金杜研究院微信公众号![]()
