上海那些被抛弃的区域

楼市   2024-12-19 17:58   上海  


上海发展太快,有些区域已经被居民抛弃。

了解这些区域,就知道未来抛弃谁。

01

豪宅代表-古北

到现在,古北普通人也买不起。

但是它就是被抛弃了。

被它的目标客群抛弃。

古北是上海第一个国际社区,更是开放后第一个富人区,真正意义上那种。

老卢湾房价5000元人民币时,古北已经1200美金/平。

当时的辉煌不用再讲了,都知道,很多人只有发工资了想挥霍一把时才来古北。

平时都遥不可及。

短短十几年,古北不知道跌了多少层级。

现在即使古北二期都不够看。

黄金城道旁边的御翠豪庭,单价都跌破了11万。

最惨的时候只有9.5万。
不在黄金城道上的,9万多的成交早就一大把。

这个价格已经比古美贵不了多少。

古美万源城逸郡是2008年的房子,跟御翠豪庭同一年,现在单价也10万左右。

古美啊,闵行区,中环外,原来是刑场、农田,别说国际社区,国内社区的title都没有。

现在房价快追上古北,古北的老脸往哪搁?

古北这个单价,别说一线豪宅,二线都算不上。

古北的问题大家都知道,太老了。

其实老还不是本质,本质是产品落伍了。

短短十几年,豪宅迭代了三四次,古北二期设计理念落伍太多。

同房龄的万源城逸郡怎么还没被抛弃?

万源城逸郡定位中产,中产对产品要求没那么高。

豪宅客户就挑剔了,我都豪宅了,细节上容不得沙子。

而且上海这些年豪宅建的太多,大家又不是没地方买。

比古北二期更惨的是北京贡院六号。

这个定位更高更牛逼,不是北京,而是号称新中国第一豪宅。

首富刘永好因为没预约,被拒绝看房。

2002年项目开盘时均价5万,最贵的一套单价达到6万。

22年过去了,现在挂牌单价7-10万。

涨了不到2倍,北京普通小区涨了20多倍。

原因跟古北二期一样,出道时定位太高、溢价太高。

装修高贵到当时国人吓呆:

马尾编制的床头、吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具;


用手工贴制的金箔、银箔、丝、锦缎、桃花芯木等装饰的墙体;


整块施华洛世奇天然水晶水嘴开关,百年榆木树瘤装饰柱,牛皮墙面,整张马驹皮手工缝制茶几,可擦洗的真丝壁布;


可自动升降、自动渗油的烧烤、煎锅和与之相配的自动升降抽油烟机。

装修效果就下面这样子:
20年后的今天,嘉善新房的业主都有底气说一句:好土啊。

这是给豪宅业主最大的教训。

你买豪宅时,房子肯定好,但是溢价有多高?

你花重金买的到底是什么?

你买的这些东西,20年后的有钱人还需要吗?

类似古北、贡院六号的豪宅,现在上海不是没有。

为了骗有钱人掏腰包,社会精英会绞尽脑汁。

20年后的豪宅市场,可能跟现在完全不同。

当然古北现在还是高高在上,普通人买不起,户型实在太大。

恰恰这一点又加剧了它的下滑。
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02

中产代表-中山公园

中山公园出道时也很风光,其实比中产还高。

应该算中产+社区,定位类似现在的前滩、瑞虹新城。

比东外滩、大宁要高。

中山公园是租界区边缘,部分区域属“上只角”。

张爱玲的母校还屹立不倒。

有地段背书、有大片空地、有三轨交、有产业、有商业。

中山公园开发时风头无两。现在也被中产+客群抛弃。

已经不再高高在上,跟一众小弟长寿路、天山、田林、康健一个区间。

房价上,就是一个区间。
今天文章讲的是被抛弃,原因当然都一样。

原来锁定的目标客群,看不上你,把你抛弃了。

或者说有更好区域把他们抢走了。

中产客群,中产+客群,要求最高。

很多豪宅客户只要逼格,刚需客户只要通勤,中产需要:

通勤快、房子新、商业好、有学区、有医院、社区好、无噪音、有规划、能升值……

这些东西,中山公园很多满足不了。

学区不突出,社区环境不好,道路规划很乱,3号线噪音大,房子老了,没有规划……

中山公园还有优势,内环内上班近,地铁多,商业好。

但是,who care?

这些东西,随便一个千万级新房都不缺。

谁非得买你这?

我们想要的你给不了,你能给的大家都给得了。

中山公园正在失去它的客户。

现在中山公园确实很便宜,交易很活跃。

再想回到原来的时代,真没戏。

03

刚需代表-共康

北上海之王是大宁,满足了中产的所有幻想。

北上海之后是共康,买不起大宁的看看这里。

闸北、宝山确实差点意思,好区域不多。

过了大宁就不好看了,只有共康这里环境还可以。

也有很多好小区,有1号线、有万达、后来有了学区。

作为大宁的备选还可以。

2022年之前,共康价格都很坚挺。

跟大宁比不了,跟外环外却拉开了很大差距。

共康卖8万多时,杨行才5万。
2022年房价梯队

那个时代,杨行是郊区价格,共康是市区刚需的底线。

共康不如大宁,却走的市区价格体系。

杨行只跨一个外环,直接对标了五大新城这些郊区。

后来的问题是,共康被抛弃了。

买不起大宁的人,也不去买共康。

2022年后,南大、桃浦来了,抢光了共康客户。

共康虽好,房龄也有十几年了,单价8万多。

桃浦新房8.3万,南大才6-7万。

动不动就宝华、金茂,共康哪顶得住。

大家都外环内,谁也别瞧不起谁。

大宁以下,郊区以上,成了南大、桃浦天下。

留给共康的,只有原来杨行那些客户。

硬生生被拉低了一个档次。

环二讲了100次了,决定刚需区域生死的,就是供应量。

刚需的供应是无限的。

只要新房足够多,没有价格下不来。

选刚需的朋友,一定要关注供应量这个指标。

很重要。

上海的地段排序每天都在变,有太多区域被抛弃。

不是说没人买,上海的房子很稀缺,很多人想买还买不起。

抛弃你的,是原定的高阶客群。

换一批低阶客群,房价肯定暴跌。

就跟赌博一样,换了一张牌桌,整个游戏规则都变了。

这样的区域很多,老破小、远郊也有很多案例。

受限于篇幅展不开,大家可以私信我们单独沟通。


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