徐汇即将消失的板块，却成了未来潜力最大的地方

徐汇即将消失的板块，却成了未来潜力最大的地方。

这就是龙华板块，已经掩没在徐汇滨江的盛名之下很久了。

龙华板块示意图：

龙华以前是郊区落乡之地，有烈士陵园、龙华机场、火葬场，并未承载多少世人的青睐。

龙华单独成立过区，还划归过西郊区和上海县，与北部的“梧桐区”发展非常迥异。

自从1984年并给徐汇后，龙华地区一直没有什么大的发展。

徐汇只是拿它放置一些动迁房和工业厂房，龙华承担了一个底层的职能。

徐汇的辉煌始于徐家汇，继而80年代改革开放的春风吹到漕河泾，而龙华成了被遗忘的角落。

直到2010年，世博会的拆迁浪潮袭卷而来，龙华工业区才迎来了蜕变的契机。

此时恰逢21世纪滨江CBD时代，龙华滨江工业区犹如凤凰涅槃，华丽转身为滨江豪宅和CBD。

随后我们看到的就是，龙华的名号逐渐被徐汇滨江所取代。

尽管徐汇滨江大部分隶属于龙华街道，但很少有人再提起龙华这个名字。

即使是千年古刹的龙华寺都已震不住徐汇滨江的大名了。

龙华几乎快成了徐汇消失的板块。

徐汇滨江城市界面非常高大上，处处洋溢着现代化的气息。

但是龙华板块内部依然充斥着老破小，各方面发展与徐汇滨江差异很大。

徐汇滨江被列为了CAZ，而龙华老破小片区被排除在外，内外发展逐渐割裂开来。

徐汇新的城市开发方向已经绕开了龙华中部去往了更南部的华泾。

继徐家汇、漕河泾和徐汇滨江之后。

随着机场联络线和15、19号线的修建，徐汇加紧规划了华泾TOD。

这让龙华老破小片区似乎有被抛弃的意味，未来该何去何从呢？

尽管龙华几乎快成了徐汇消失的板块，但却成了徐汇未来潜力最大的地方。

徐汇滨江的规划给板块带来了强大的产业支撑和购买力，城市面貌焕然一新。

徐汇滨江、前滩发展得早，产业比北外滩、东外滩入住得早，抢占了一个先机。

这里商办林立、大企云集，从亮灯来看办公楼出租率非常高：

腾讯、阿里、央视、网易、芒果等明星大厂纷纷入住了传媒港。

目前徐汇滨江已建成的办公面积约为162万方，去化率超过75%。

预计在2028年前徐汇滨江还要再建169.4万方办公，总规模仅次于陆家嘴金融城。

徐汇滨江既是产业高地，也是滨江豪宅区。

百汇园、云锦东方、融创徐汇滨江壹号、宝能公馆等都是徐汇滨江有名的豪宅。

徐汇滨江不仅限于龙华街道，还包括了斜土路街道、长桥街道的滨江部分。

这片曾经破落的工业区已转型为产业高地和滨江豪宅区了。

现在徐汇滨江已经晋级为全区改善的新贵板块，成了富人们向往的桃花源。

徐家汇的土地开发殆尽，发展早已遇到了瓶颈。

而徐汇滨江新建了很多设施配套，居住环境和品质大幅提升，成为了徐汇新的潜力之星。

西岸大剧院、西岸梦中心、西岸艺术中心、油罐艺术中心、西岸凤巢/龙华会商业等都落地了。

对于上述提到的龙华中部老破小片区，也迎来了翻身的曙光。

虽然这里不是CAZ，但是紧邻徐家汇和徐汇滨江两大CAZ区域，也近漕河泾和徐汇中城功能区。

可以发现，龙华周边都在搞大规划。

未来随着发展的推进，徐汇要是想把徐家汇和滨江连起来，龙华老破小难逃拆迁更新的命运。

其中漕河泾在搞开发区的拓展更新，比如航天城、越界锦和尚城、鑫耀都是新建的商办。

上海南站的升级、地铁23号线的修建也为龙华板块带来了新的发展机遇。

上海南站正在高铁化，铁路枢纽能级提升后有望为区域带来更多商务功能，进而辐射龙华。

徐汇正在以上海南站为枢纽实施中城崛起计划，南站的商务地位日益凸显，小米上海总部就在这里：

23号线是在建的新地铁，连接了龙华和4号线内环（徐家汇），如今能修进市区的地铁已经不多了。

23号线在龙华沿线有很多空地，后续开发空间和潜力很大。

这意味着龙华板块的产业密度将进一步增加，购买力将进一步提升，潜力有待释放。

相对于曹杨、甘泉宜川等板块的老破小，龙华老破小动迁的概率要大些，片区有更新的潜力。

老破小的最终结局就是动迁，这是大家都盼望的。

现在龙华老破小很好地撞上了这个风口。

徐汇GDP增速在上海领跑，非常有钱也有魄力搞拆迁，让龙华老破小迎来了希望。

近年来，徐汇的城市更新动作非常大，拆迁旧改走在了上海前面。

今年徐汇的旧改预算以223亿、119.17%的增速位居全市第二，仅次于浦东新区：

比如为了改扩建天钥桥南路（龙恒路-龙华西路），徐汇拆迁了周家湾小区、俞一小区的部分楼栋。

龙华西路周家湾100弄1-3号、龙华西路31弄35号、龙华西路31弄39-42号的居民都成了幸运儿：

俞一小区南面的龙恒路正在扩建：

俞一小区楼栋拆迁完后的现场：

除了拆迁外，龙华老破小还启动了成套旧改工作，社区居住品质正在提升。

比如龙华西路90弄小区，正在对厨卫合用的不成套住宅进行改造，居民有福了：

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整个大龙华地区的二手房既有老破小、早期商品房也有滨江豪宅，每类产品的购买逻辑都不同。

其中徐汇滨江的豪宅是2000万以上预算最好的去处之一。

如果买不起徐汇滨江的豪宅，依然想住在这里享受滨江的配套资源和环境。

建议刚需考虑1990年以后的动迁房和商品房，90年以前的放弃掉。

比如1998年建造的滨江小区、1999年建造的民苑小区，地理位置非常好，跟豪宅比又很有性价比。

这两个小区成交价分别在6.3万元/m²和10万元/m²左右。

旁边分别是16万元/m²的宝能公馆1288和15万元/m²的百汇园，大家享受的是同样的配套。

滨江小区、民苑小区

盛大花园、徐汇御景苑、龙兆苑以及属于枫林路街道的徐汇苑等也很值得刚需买一买。

但是对于90年以前的老公房如机场新村、俞一小区等，品质既差一档也不会动迁，不建议碰。

虽然龙华的老破小有一个美好的拆迁预期，但拆迁的只是少数部分，大多还没轮到。

而且像这种拆迁的机遇也是可遇不可求的。

如果只是单纯地为了搏动迁不建议建仓龙华老破小，其动迁的概率还没有日辉新村、漕溪新村、田林新村大。

龙华的动迁公房集中建造于划给徐汇后的八九十年代，相较上述三大公房社区房龄新很多。

龙华的未来发展很有前途，就是利好已经提前兑现。

导致老破小价格有些偏高，普通刚需可能承受不起。

比如机场新村、上飞新村、民苑小区要9-10万元/m²，龙南五/六/七村、周家湾小区等要7万+元/m²。

对于大多数预算在两三百万的刚需家庭而言，龙华老破小的价格明显超出了他们的承受范围。

另外对于500万以上买老破小的客群来说，可能会更加注重XQ。

而龙华老破小不带XQ是一个短板。

可能这样也好，剥离XQ溢价后龙华老破小只剩下产业和地段的价值了。

龙华老破小适合不注重XQ、看重产业和地段、在徐汇滨江就近上班的一小部分客群购买。

当然话又说回来，同样预算有更好的地段产品替代龙华的老破小。

比如可以买在黄浦的五里桥、打浦桥、蓬莱公园等地段更好的板块，价格相差不大，毕竟黄浦全域都是CAZ。

综合来看，龙华地区过去一直发展不如意，随着徐汇滨江的打造、上海南站的升级和23号线的修建，正在打赢一场翻身仗，成了徐汇最有潜力的板块。

徐汇滨江的豪宅很值得看好，是2000万改善最好的去处之一。

但是对于老破小整体购买价值不大，成片动迁的时机还没到、无XQ，而且有更好的地段产品替代。

但是对于就想入住徐汇滨江、预算又有限的部分产业人群来说，可考虑90年代以后的产品。

徐汇做事效率非常高，没准随着徐汇滨江和徐汇中城的大发力，那些老破小也可能会提前动迁。

总之，差一点就消失的这个板块，已经成了未来徐汇潜力最大的地方！