最近我们发现一个有意思的板块，房价涨不动也跌不下来，数据表现很“异常”。
这就是长宁的仙霞板块。
先看2020-2022年这波涨幅，仙霞老破小涨幅非常低，狠狠地跑输了：
水霞小区仅涨了22%，仙逸小区涨了25%，虹仙小区涨了24%。
反观隔壁的北新泾板块：新泾七村涨了38.5%，瑞冬小区涨了36.4%，新泾三村涨了37%。
同样是老破小社区，北新泾吊打仙霞！
仙霞板块、北新泾板块位置对比
再PK涨幅在43%的徐汇田林五六七村，仙霞输得更彻底了！
同时对比2024年现在到2020年的房价，仙霞老破小跌了10%。
而北新泾、田林跌了13%，近4年大家的跌幅相差不大。
但是对比涨幅，仙霞跟北新泾、田林差了很多，这是为什么？
仙霞社区的诞生得益于上世纪80年代长宁打造虹桥开发区。
仙霞第一个承担了动迁基地职能，建设非常早。
板块具体位置如下：
（注：房产板块划分有时与行政范围不同）
长宁最先发展的是东部地区，老沪杭铁路以东被人们冠以“东方巴黎”。
而沪杭铁路以西的仙霞、西郊、新泾是乡下，以前是作为达官贵人的乡村别墅。
直到80年代改革开放的春风才唤醒沉睡的西部郊区，仙霞率先破茧化蝶，在田野上崛起一座新城。
为了给虹桥开发区建设腾地，大量的拆迁人员都被安置在仙霞新村社区。
虹桥开发区是上海第一个涉外功能开发区，以贸易为主兼具外事功能，打造了上海最早的CBD；
而与虹开发一路之隔的仙霞新村也成了上海最早开发的动迁社区之一。
到了1993年，上海市西工业园区成立，傍着虹桥机场长宁开始着手打造临空经济园区了。
为了安置临空工业园区和机场的拆迁人员，北新泾也同样承担了动迁基地的职能，开始城市化。
北新泾动迁社区集中建造于90年代，比仙霞的开发晚了10年，所以老破小房龄相对较新。
同样是老破小，差了一个年代，产品设计就有不同，老破小圈层也有鄙视链。
仙霞老破小集中于80年代建造，房龄超过了40年大限，这个房龄确实太高了。
而且有部分是小梁薄板，近两年逐步在改造，质量跟北新泾差了一个档次。
80年代的产品在户型设计上更加老旧、存在不规整户型、一门多户现象，跟90年代的产品有所差异。
仙霞老破小存在很多奇形怪状的户型
北新泾老破小房龄相对较新， 在产品质量、户型设计等方面更上一层楼，更易于被市场接受。
从上述的板块图中看到，仙霞的地铁站都在板块边缘，内部很多小区不靠地铁，也拉低了涨幅。
2号线从北新泾板块中间穿过，淞虹路站、北新泾站可以辐射到更多的小区。
而从仙霞去往市区只能依靠南北边缘的威宁路站和水城路城，板块中间的小区到地铁站要走很远。
15号线跟2、10号线很不好换乘，降低了仙霞的交通优势。
除了房龄和地铁外，XQ、产业和地段也是老破小涨幅的重要影响因素。
北新泾更加靠近临空园区和大虹桥产业区域，率先吸走了购买客群，导致去往仙霞的就少了。
临空园区入住了很多互联网大厂，上班的人群就近住在北新泾。
北新泾的房价更低，交通优势更好，近水楼台先得月。
长宁实行“快乐教育”，仙霞老破小缺少了像田林那样的XQ支撑，涨幅自然又跑输了。
仙霞跟田林相比产业和地段差不多，但XQ差别大。
在上海的教育强区徐汇中，田林是第二梯队，学校相对不错。
而长宁实行电脑派位摇号，全区都缺乏XQ概念，削弱了仙霞老破小涨幅。
对于有升学要求的家长来说仙霞老破小并不适合挂户口，海防村、市民新村才是最热门的产品。
长宁的拆迁户少，相应地给老破小市场提供的买家就少了，在一定程度上降低了老破小的活力。
长宁虽然经济增长很高很快，但反作用于城市更新上的却不多，远远落后于徐汇。
徐汇的拆迁旧改走在了上海前面。
年徐汇的旧改预算以223亿、119.17%的增速位居全市第二，仅次于浦东新区：
仅仅是东安一二村的动迁就涉及了6000户约1.5万人，堪称上海史上最大单地块的规模拆迁。
虹口为了倾力打造北外滩，也在进行大规模的拆迁和城市更新。
很多拿着拆迁“巨款”的土著不想离开家乡，就选择在旁边回购一套老破小，或者买地段更好的老破小。
然而像徐汇、虹口这样的城市更新大动作在长宁却看不见，社区更新还没有到时间。
失去了动迁户的支撑后，仙霞老破小的流通性和涨幅都降低了。
仙霞老破小还面临更多问题，进一步了解欢迎扫码1V1咨询：
前面我们提到仙霞是因虹开发而生的，单方面成为了一个动迁社区，是福也是祸。
因为动迁老破小占据了仙霞板块二手房市场的主体地位，商品房开发非常少。
仙霞只有一个次新房紫薇花园，掩映在众多老破小之中。
不过紫薇花园品质足够好，属于7-9层的小高层，基数高涨得不多，但跌得也不多，相对保值。
毕竟长宁的好房子不多，十几万的产品大家都会来看和购买。
紫薇花园
但就二手次新房来说。
仙霞改善选择的余地不大，其在长宁的次新改善地位上被天山、中山公园、古北等板块替代了。
天山拥有苏州河观光带，次新的界面和居住环境吊打仙霞。
中山公园的位置、交通、商圈更好，吸引了很多长宁中产的选择；
仙霞为虹开发而生，而古北更是因为虹开发而生。
古北取代仙霞最早吸引了虹开发外事高管和产业人群的入住。
仙霞是一个老城区，继上次紫薇花园2015年开盘后，新房已经断供了将近十年。
随着上海城市更新步伐的加快，长宁也在作出努力。
今年底仙霞社区将拍出一块宅地，断供十年后终于要开出新房了，为市场产品带来补充：
该地块紧邻中环，占地1.12万平方米，容积率为2.2，建筑限高42米。
按照3米的层高，应该是打造14层的高层，预计房地联动价在11-12万元/m²，将在明年开盘。
那么对于仙霞这个新盘定价该如何看呢？到底值不值得买呢？
这个新盘对面就是天申小区老破小，周边是久事公交集团停车场，没有次新氛围，高架还吵：
另外随着上海新房价格的不断上涨，很多新盘都成了“负倒挂”，这个盘也不例外，没有性价比。
对比天山板块的普通高层次新产品仁恒河滨花园、天山河畔花园，还有北新泾板块的中海长宁第，中山公园板块的凯欣豪园、路易凯旋宫等。
它们的二手房成交价都在10万元/m²左右，甚至在8W+。
可见这个即将开出的新盘没有一点性价比。
仙霞的商品房在本区的竞争优势本身就不大，还要面临外围的普陀长征、闵行金虹桥等板块的分流。
长征的新房和樾府销售均价9.85万，金虹桥的新房古北悦公馆8.99万，新房定价更低。
尤其是金虹桥是闵行唯一插入中环内的板块，地段不比仙霞差，但二手房却比仙霞便宜很多。
除了老破小、新房和次新房外，仙霞板块还有一类产品值得我们关注——老大楼。
威宁大楼、虹谷大楼、茅台花苑、古北大楼等都是老大楼产品：
‘
这类产品存在很多问题，早已走到了市场抛弃的边缘，成了上海市区跌的最惨的房子。
老大楼同一层住户多，共用中间的一部或两部电梯，大多户型无法正南；
小窗设计采光不佳，南北不通透，得房率低；
没有社区氛围，通常靠近大马路相对嘈杂，停车位比老破小社区还少，实际居住体验还不如老破小。
仙霞还有部分外销房，户型设计也被时代抛弃了。
可以说，仙霞很缺乏好产品来承接长宁和市区的外溢改善需求，板块的市场地位非常尴尬。
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未来的仙霞板块，该何去何从呢？
前面我们提到长宁的城市更新动作不大。
不过长宁非常有钱，一个PDD就把长宁的经济增速捅到了全市第一。
长宁不搞大范围的城市拆迁，也在于实在没有多的地方能够去动。
像镇宁路、新华路有很多老洋房，还有很多办公楼和学校，都不大可能集体动迁。
中山公园、天山这一带也不好动。
仙霞社区80年代的老破小说它旧也不算很旧，还远远没有到达拆迁的地步，北新泾就更不用说了。
东安一二村始建于五六十年代，生命期限已经到了才得以动迁。
不过展望未来，比如再过个二十年，长宁有希望率先迎来动迁的老社区还真有可能是仙霞。
仙霞就在虹桥开发区和古北旁，如何大范围拆迁了，会腾挪出很大一片空地。
这片空地可以打造成为一个商务区，也可以建设古北三期和四期，用武之地大着呢。
当然这只是一种趋势和猜测，实际会不会动迁、何时动迁都需要时间的验证。
仙霞虽说是一个老破小社区，有各种的不好，但也不能一棍子打死，也并不是一无是处。
仙霞的二手房波动不大，流通性偏低，是不是大家住着舒服不愿意卖呢？
仙霞的区位很好，近临空园区、虹桥商务区、虹桥开发区等诸多产业区，上班不用跑太远；
一条仙霞路美食街承载了很多人的记忆，这里有很多好吃的，以日料居多，很有生活气息；
水霞公园、仙霞公园、天原公园都是休憩好去处，周边绿化环境很不错：
整体来看，仙霞的居住环境好过北四区的很多老破小社区。
不过仙霞老破小的房龄接近40年大限，很多小区不靠地铁，XQ属性不强，在市场上的竞争优势不大；
仙霞的城市界面已定型，很难有升级的空间，更新只能局限于某一点，除非全部拆除重建才能翻身。
多种原因决定了仙霞的房子涨幅跑输了北新泾和田林。
未来的仙霞是否还能出人头地？让我们拭目以待！
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