上海正在取消副中心

楼市 2024-12-14 17:01 上海

本周环线研究团队的课题是：上海楼市的三处悬崖。

大宁10几年房龄的慧芝湖挂牌价10.4万，共康类似房龄才6.8万。

七宝好房子10万，一条嘉闵高架之隔的九亭只有6万。

前滩到浦锦更奇葩，短短5公里房价差了一倍。

上海各个方向房价都是连续的，唯独上面这三个地方，直接断崖式下跌。

环二给研究团队两个思考方向：

第一，下游板块是不是被低估了。

天之道，损有余而补不足，共康、九亭、浦锦比上游便宜这么多，将来会不会大涨？

第二，上海会不会出现第四个悬崖区域。

如果出现，是哪里房价崛起？是哪里房价暴跌？

研究团队讨论了一下午，成果在这里给大家汇报一下。

第一个问题，大家答案是下游没有低估。

共康跟同维度南大等区域相比，房价非常合理；九亭跟徐泾差不多了，不能说低估。

浦锦也不便宜。

不合理的反而是上游板块。

即，大宁、七宝、前滩太贵了。

北上海中环，次新房基本都8-10万左右，唯独大宁可以到12-14万。

外环外七宝是绝对制高点，不证自明。

前滩更奇葩，中环卖出内环价格。

他们太贵的原因是，这三个区域是实质意义上的副中心。

副中心模式环二介绍了很多次（《上海的副中心，先不搞了》），本质无非是作为凝结核，引领各个方向上的城市发展。

如果没有副中心，上海人越来越多，都去南京西路消费市区得爆炸。

之前的副中心很多都失败了，比如花木、真如。

徐家汇已经跟老牌市中心融为一体，也消失了。

这些年实际承担副中心作用的，反而是大宁、七宝、前滩，他们是无冕之王。

闸北、宝山起点很低，资源薄弱，上世纪九十年代大宁一经开发就成了那片区域的主角。

这里有68万方巨型公园、有率先建成的商业综合体、有马戏城、有地铁、有市北高新、有医院、有好学校、有好房子。

宝山、闸北的有钱人都往这买房，买不起的也来这娱乐、消费、上班、看病。

这不就是副中心的定义吗？

七宝、前滩同理，直接辐射上下游大量区域，成为房价高地非常正常。

只是前滩实在太好了，直接给了中央活动区的title，实际也承担了东南副中心的作用。

既然这三片区域本质是副中心，那问题就简单了，上海那么多副中心，我们找个靠谱的，买房，等它建成。

等他们房价暴涨。

然而分析下来，大家反而悲观了。

上海不会再有新的副中心了。

这句话环二之前讲过，这次研究又强化了这个判断。

上海现在规划九个副中心：吴淞、江湾-五角场、真如、虹桥商务区、莘庄、金桥、花木-龙阳路、川沙、张江。

五角场已经建成，其他最接近成熟的就是真如。

上海九大副中心分布图

环线的研究团队立即做了调研，回来非常悲观。

真如崛起不了了。

中海综合体交付后，真如确实变好了，真华南路看过去蔚为壮观。

商场建好了，人很多；办公楼建好了，来了大企业，比如元隆雅图。

元隆雅图大楼

但是，那又如何？

环宇城MAX体量很大、业态很全，那又如何？

商场定位基本复制七宝领展广场，说实话我没看出来两者有太大区别。

七宝领展广场2016年开业，拿到了第一个郊区苹果直营店，在那个时代影响力很大。

现在这样的商场，上海已经泛滥。

上海10万方以上的大型商场多达107个，大部分建成于2017年后。

环宇城MAX现在生意还不错，定位只能成为一个区域商业，不可能达到徐家汇、五角场当年的影响力。

西北部商业也足够了，11号线南翔截流、市区环球港截流、东侧大宁截流、西侧长宁不缺商业。

真如的商业辐射范围，可能就周边三四公里，万里、大华一带。

其实这不是真如的问题，上海到处都商业过剩。

七宝领展之前辐射松江，现在九亭有商场、泗泾商场在建、莘庄商务区建好，辐射半径下滑。

莘庄仲盛商城冷冷清清，一方面是太老，一方面是5号线客流被龙湖截流。

商业这样，其他资源也差不多，各种资源向外扩散，副中心已经失去了辐射能力。

我们迎来了商业平权时代、资源平权时代。

其他副中心也一样，比如宝山吴淞，辐射范围大大缩小。

南大抢了宝山西南、出了外环有顾村、美兰湖进入二次开发、共康和大宁绑定。

有谁需要拿吴淞当中心？

这不是谁的错，是时代变了。

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徐家汇、莘庄曾经煊赫一时，四川北路曾经人流如织。

当时资源匮乏，消费能力暴增，商业成为汇集人流的核心工具。

还记得课本怎么学的吧：在社会主义初级阶段，我国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。

副中心的价值是，有限的资源汇集到区域中心，尽可能的辐射更广阔的居民。

这20年我们发展实在太快，2020年就进入产能过剩。

原来的社会矛盾，早已消失、转变。

上海共有108个街道、106个镇和2个乡‌，5万方以上的中大型商城多达250多个。

街道内走走基本都有商场。

医疗资源也在外扩，五大新城基本都有三甲医院，闵行吴泾一带正在建设瑞金医院。

这个医院等级，超过七宝、莘庄现有医疗。

公园这样的生态配套更甚，郊区多的不要不要的，到处都有。

我们原本指望副中心汇集资源，有机整合城市功能。

没想到我们一步到位，直接来到了资源原子化时代，普通商场沦为社区型商业。

真如中海环宇城确实给当地居民带来了便利，和南翔印象城功能上却没有本质区别。

七宝商业还是很热闹，但是已经开始失去松江客群；

五角场还是很热闹，辐射范围越来越小。

在资源原子化时代，副中心的意义消失了。

当然，中央活动区的意义还在。

七宝、南翔这样的商业中心，跟二线城市区别越来越小。

万象城这样的顶级商业早就全国布局。

能体现上海城市地位的，商业层面还是得看中央活动区。

换句话说，这是代表上海城市形象的地方。不仅对内，对外也承担重要职能。

其他中心，基本都是对内。

在这张体系图上，副中心渐渐消失，沦为地区中心。

你们承担不了面向国际的职能，也辐射不了100-150万人。

普陀区才123万人，哪个副中心还有能力辐射整个普陀？

当然，真如为代表的副中心还有另一个属性：产业中心。

这个属性不会消失。

生活配套可以原子化，产业不会，产业天生的需要集群化。

真如中海建成后，不少长风、曹杨、桃浦的企业搬过来，产业上倒是可以辐射普陀。

真正决定真如高度的，可能还是后续产业发展。

作为公共活动中心，真如上限到了。

即使光明地块建成，影响力也很难扩大。

说白了真如就这些东西，商场、剧院、山姆等等，并没有比七宝强多少。

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纯粹的产业中心，其实已经偏离了副中心初心。

张江、漕河泾都是产业中心，吊打真如，但是他们一点不像副中心。

现在配套泛滥，引入一个商业根本算不上政绩，真正稀缺的资源成了产业。

全国经济放缓，上海放缓的更加明显，眼看着被北京、深圳追上。

这些问题不用掩盖，在上海生活不可能感受不到。

产业上没有增量，各区对产业的抢夺进入白热化，产业集群的打造才是各区的核心竞争力。

产业搞过来，高收入群体搞过来，不愁没有配套。

没有产业支持，没有高收入群体，建了商场也会烂尾。

上海这座城市，生活上真正的进入原子化时代。

产业中心越来越重要，大家都去同一个地方上班。

下班后各回各家，各自有一片生活天地。

以前大家骂泗泾、南翔是睡城，只能下班回去睡觉，消费、娱乐、教育都得去市区。

现在不是了，泗泾商业在建了，南翔商业体量已经吊打市区。

教育、医疗也在完善。

这个背景下，上海只有四类地段：

一江一河为代表的中央活动区；

张江、漕河泾为代表的产业中心；

几十个地区生活中心；

郊区生活中心。

这个新的方向，又会重构上海区域价值。

一些市区板块，如果承担不了中央活动区职能，定位可能下滑。

一些郊区板块，分散了副中心功能，定位反而上升。

我们脚下的地，真的一刻不停的在动。

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