上海楼市，最后的押注机会

楼市 2024-12-23 19:12 上海

当下市场极其微妙，几个重要因素已经露出苗头。

网签量可能下滑

12月第三周（16-22日），上海二手网签量继续高位运行，高达6521套。

截至22日上海共计网签21101套，比去年同期大涨60%。

平均每天成交960套，如果趋势不变，本月网签量将达到29733套。

直接创造2021年打压楼市以来的新纪录。

这个数据超过了2020年8月，逼近9月。

2020年8月，群众已经失控，很多区域开始抢房大战。

现在大家情绪还算稳定。

一方面我们刚大跌完，很多人心有余悸。

一方面才高位运行三个月，只是处于横盘与上涨临界点。

再来两个月，可能就真失控。

可惜的是，网签量可能要下滑。

第二周（9-15日）网签6644套，环比下降165套。

第三周（16-22日）网签6521套，环比下降123套。

更可怕的是，前置化数据已经下滑6周。

最直接的前置化数据就是定金量，即已经签定金协议买房，但是尚未网签。

定金将转为一个月后的网签，意味着网签还要下降。

12月可能达不到大家期望的3万套。

市场迎来第一个反转。

如果网签量下滑，对刚恢复的信心将产生一定冲击。

房价竟然还在下跌

很多客户反馈房价已经上涨，数据却并未支持。

数据表明，上海房价甚至还在缓慢下跌。

本周（16-22日）的房价指数（红线）环比上周略微下降；

上海的二手房挂牌涨价比例（蓝线，右轴）环比上周有所反弹，但依然处于历史低位。

市场出现了揪心一幕：放量下跌。

在股市中大家都知道这不是一个好信号，说明部分主力（庄家）并不看好。

上海二手房市场有些特殊。

一方面没有庄家操盘，一方面参与者同时是买家、卖家。

房价下跌核心就是挂牌结构变化。

大家觉得房价已经涨了，是中产区域低价房源已经消失。

之前联洋仁恒二期好楼层单价10万，现在10万在联洋也买得到，只能买低楼层或者差点的小区。

徐汇天悦过之前成交1250万，目前挂牌仅3套，出价低于1300万房东连面都不见。

北蔡宝华海尚郡领128平大家很喜欢，之前成交1150-1200万，目前仅一套挂牌，价格高达1370W。

你可以不买，反正就这价格。

古美万源城尚郡中间套小三房，之前成交在790万左右。

现在挂牌最低848万，其他858、858万，没有一套有希望谈到800万。

唯一的问题是，价格涨上去了，大家不买啊。

低价房源已经清空，涨价房源尚未大量成交，统计均价中产区域肯定还没涨。

只能小范围反映在挂牌价。

市场恢复，也新增大量置换需求。

低价房源挂牌量激增，成交量激增，拉低了成交均价。

数据统计，400万以下成交占比不断提高。

这些置换客户房子卖掉，再次入场，房价才会真正上涨。

微观层面已经观察到部分居民置换完成，持币看房，这批客户入场房价会迎来真正上涨

这才是最后的反转。

2025年楼市走向如何

哪些区域还有潜力欢迎扫码咨询

互道SB阶段结束

环二认为这个反转还是要来。

前面提到过定金量开始下滑，但是带看量持续高位震荡，说明市场热度还在持续。

市场热度还在，成交量下滑，唯一的解释就是没好房子买。

卖方提价，买房不接受，双方进入僵持时期。

上海历次大涨，都要经历四个阶段。

第一阶段，互道傻逼。

一些人信心恢复，开始抄底入场。

一些人极度悲观，趁机抛盘。

数据上成交增加、挂牌增加。

第二阶段，空军减少。

部分人继续抄底，抛盘房东减少。

数据上成交高位，房源减少。

第三阶段，双方胶着。

部分人继续抄底，已经没有低价房源可买，新挂牌房东心态很好不降价。

数据上成交下滑、带看很高。

第四阶段，全面启动。

买方开始加价，要买大家都买，积压需求集中释放。

数据上量价齐飞。

回到上海楼市，第一阶段自然是929当天。

929-10月20日，挂牌量、带看量都创新高。

带看量高，是买方心态恢复；

挂牌量高，是卖方趁机出货。

市场进入互道傻逼阶段。

11月7日以来我们就进入第三阶段：挂牌减少、成交减少、带看依旧很高。

说明房东心态变了，也开始看好。

互道傻逼阶段结束。

接下来就看买方哪天屈服。

当然也有可能买方离开市场，卖方屈服。

卖方屈服开始降价，越降价越没人买，市场启动失败。

你猜会怎么走？

最后的押注机会

不管怎么样，现在都是最后的押注机会。

如果将来上涨，现在不买，房价启动大概率买不到了。

如果将来下跌，现在不卖，房价下跌大概率卖不掉了。

所以这几天要多关心市场，可能这两个月资产涨跌几十万。

要我赌，我还是赌上涨。

支持赌大的因素实在太多，具体大家可以参加线下沙龙，详细帮大家分析。

这里只讲几点。

第一个，除非有大利空出现，新增带看和新增挂牌剪刀差只能放大。

2021年1月离婚追溯，一些人不能买了。

2021年8月三价就低，很多人买不了。

这时有很多带看转不成定金，数据下滑。

没有这种实质利空，看房客户转为定房是早晚的事情。

带看是买方心态，挂牌是卖方心态，双方高度一致，共识已经形成。

不要听网友的，95%的网友都不买房。

上海1000万人租房，目前有资格买房的只有前5%（详见《不好意思，上海楼市不需要你救》）。

能决定楼市走向的，就是用脚投票，出来看房的人。

用钱投票，决定暂时不挂牌的人。

你不参与买卖，你的意见就是楼市噪音。

现在这种背景，100%不会主动出现利空。

甚至明年还要救市。

929救市后，中央开会再次强调，持续用力推动房地产市场止跌回稳。

能不能救起来先不讲，还要出利好几乎是100%确定。

你说双方心态会变化吗？

双方心态不变，挂牌量已经下滑快1个月，你说未来怎么走？

上海已经救市19次，很多人说没用，其实每次都有用——都消化了优质房源。

不管是网签还是定金数，今年都远超去年，积压的优质房源已经清空。

量变引发质变。

全网都在说挂牌增加，其实是人为制造焦虑——网上的挂牌数据都是假的。

上海习惯是挂牌一次算一套，同样的房子挂绿中介，再挂红中介就算两套。

数据失真。

我们拿到了头部中介数据，内网挂牌量17.42万套，环比上周继续下降近400套.

而且已经连续9周，成交速度超过挂牌。

这家头部挂牌占比80%左右，相对稳定。

按照头部中介数据，上海二手房去化周期只有8个多月。

即，如果没有新增挂牌，上海将在8个月后卖掉所有二手房。

上海是最健康的二手房市场。

当然，对未来的预测还涉及到经济回暖、失业率、人口周期、外部环境等复杂分析。

只靠上面这些数据，大家不一定认可。

我们线下沙龙一次帮大家讲透，欢迎报名。

线上敢讲的，就这么多。

一对一深度分析、报名线下沙龙

点击下面图片，扫码添加微信

环线房产咨询

全上海最懂楼市板块价值的人，关注回复“1”获取《上海买房白皮书》，助你成为买房专家！

最新文章

上海楼市，最后的押注机会

上海楼市走向如何？真正的答案在这里

上海楼市的"六脉神剑"

买房怕买错，问问环线怎么说

豪宅失意，中产得意，这里终于赢了一次！

还要不要买学区房？

上海楼市最后的三个机会

免费领丨最全学区房资料，这些学校排名巨变

全国富豪，疯狂抄底上海楼市

上海楼市最后的三个机会

还要不要买学区房？

上海楼市的"六脉神剑"

徐汇即将消失的板块，却成了未来潜力最大的地方

买房怕买错，问问环线怎么说

上海楼市的"六脉神剑"

在买对房这件事情上，我们还没遇到对手

上海那些被抛弃的区域

上海楼市最后的三个机会

买房怕买错，问问环线怎么说

上海楼市的"六脉神剑"

上海楼市开始新一轮分化，大量房子将出局

2025年，上海楼市重估地段价值

别再黑环线了，工科男也有优势

买房怕买错，问问环线怎么说

最新最全的上海板块分析合集！

买房怕买错，问问环线怎么说

最新最全的上海板块分析合集！

不好意思，上海楼市不需要你救

还要不要买学区房？

上海楼市的"六脉神剑"

实探！上海七大捡漏神盘，谁最值得买？

上海楼市的两个趋势，有点吓人

2025年，上海楼市重估地段价值

别再黑环线了，工科男也有优势

上海“睡城”鄙视链

2025年，上海楼市重估地段价值

免费领丨上海哪些小区最保值？点这里

别再黑环线了，工科男也有优势

上海正在取消副中心

还要不要买学区房？

别再黑环线了，工科男也有优势

在买对房这件事情上，我们还没遇到对手

上海下滑最严重的规划，翻身无望

上海楼市的"六脉神剑"

免费领丨千万别碰！买了就被割韭菜的板块

我们又又又被客户怼了

这个板块涨不动也跌不下来，未来还能逆袭吗？

买对房的六个环节

上海房产的六层收益率

上海那些被战略性抛弃的地方

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉