![]()
上海楼市众多鄙视链里，唯独最能反映广大群众需求的睡城鄙视链鲜有提及。
其实睡城现在还真不是贬义词，相反是总价较低、地铁方便并且以居住属性为主的亲民板块的统称。网上人人都在diss睡城，现实很多人都用脚投票买了“睡城”，受伤的只有听信网络谣言的老实人。
曹路可以说是郊区睡城的天选之子，价格、配套以及通勤距离完美符合睡城标准。
在浦东，250万左右就能买到一套70㎡的两房；房龄2010年后，楼层可以挑选，这配置堪称刚需房中的战斗机。2017年底9号线曹路段开通，又给曹路插上了飞翔的翅膀，打工人一波接着一波导入。曹路大部分业主是市区动迁户，本来就对这样的“穷乡僻壤”毫无归属感，有条件的第一反应都是抛盘逃离；但凡家里有别的房子，曹路的动迁房卖不掉也要第一时间出租。每天早晚高峰，曹路地铁站口除了拥挤的候鸟打工人，还有各种揽客的二房东；各类群租房应有尽有，花更少的钱满足打工人租一室户的愿望。曹路的租房买房市场，很大一部分购买力来自周边的产业人群。曹路本身区位比浦东南面的新场、宣桥好太多，周边金桥是产业高地，自驾或乘坐地铁到世纪大道、张江基本都是半小时搞定。商业配套也可圈可点，总体量有29万方（曹路宝龙3万方+恒越荣欣广场11万方+招商花园城15万方）。不过曹路宝龙几乎没什么人气，恒越荣欣广场也不如刚开业那么热闹，能打的只剩曹路招商花园城。曹路虽然优点不少，但硬伤太多，导致在睡城鄙视链里排名靠后。曹路一面靠近长江相对闭塞，大片郊野沦为固废处理、天然气管道、石油公司、公墓的承载地。更让人难以接受的是曹路地铁4号口出来就是一大片天长公墓，公墓对面是建了十余年还在烂尾的长征医院。至今没想明白这两个神奇的组合，即使未来哪天医院建好了，病人站在楼上看着对面一片公墓，心中感慨知多少？再加上曹路的教育资源也是菜校遍地，更是惨遭一些家长朋友抛弃。另一方面，在浦东400万内的刚需市场中，曹路的竞争对手很多：想要学区、地段更好的有金杨老破小，看重规划利好的有祝桥，想要品质相对不错，张江上班方便的还有东四高、南四高鹤沙航城可以选择。总体来说曹路缺少可以盖过硬伤的超级闪光点，在一众睡城中也只能沦落鄙视链底端。泗泾本身没有多少硬伤，近年地铁站北侧新建了很多新房，极大改善了整个板块的整体风评；但泗泾居民也别高兴太早，真正从二手市场来看，泗泾成交量前5的小区动迁房占了4个，而且有3个都来自新凯城社区：总价200万左右，就能在泗泾买到近地铁的两房，270万就能买到89平的商品两房，价格门槛低于曹路。新泗泾人引以为傲的北面次新组团，还没能在楼市完全流动起来。大量来自徐家汇、漕河泾、莘庄、七宝的购买力沿着9号线外溢到泗泾，支撑起了当地楼市。从泗泾地铁站到徐家汇只要34分钟，25分钟到漕河泾，16分钟到七宝十分便利。虽然泗泾已经进步很大，但在睡城鄙视链中排名仅在第四也是有原因的：首先，在睡城top5中，泗泾2024年上半年一般公共预算收入只有4.68亿，财力排名垫底，所以各项配套推进缓慢。商业等着招商花园城落地，目前5万方的三湘商业广场招商较差，约等于没有商场；好的医疗资源目前同样没有。整个板块好不容易有个上师大松实，结果去年13招13个班，今年锐减一半只招6个班，把很多应届学子的家长急得不行；更让人吐槽的是泗泾和新桥两个镇今年一起摇华二松实的号，中签率低达3.1%，远远不如更下游的洞泾，打脸泗泾一众商品房业主。其次，同在9号线，上游九亭处处压着泗泾一头，一站相隔6.3公里，让泗泾只能吃九亭剩下的外溢。市区上班族租房首选九亭，市区刚需买房也是先九亭后泗泾。以前九亭卖5-600万的时候，预算400多万的只能买下一级的泗泾；现在九亭都卖400多万了，留给泗泾的机会就剩更降级的2-300万客户。所以新凯城火了，泗泾地铁站北面组团危险了，长久来看不利于泗泾吸引更高总价的人群。
刚需挣钱不易，泗泾跌幅却高达32.56%，没硬伤也只能排名第四一点不冤。对于既要又要的刚需客户而言，顾村是一个比较中庸的选择。
出行有7、15号线双轨交，到静安寺或者到漕河泾桂林路都是30几分钟；
商业配套已有绿地正大缤纷城（7.5万方）和龙湖宝山天街（14万方）；未来潘广路招商花园城再加码17万方，商业配置在几个睡城里更为出色。
教育公办学校一般，民办有宝山世外，民办华曜，家长们还算认可。每年3月，顾村公园的樱花也是上海一大景观，为顾村市容加分不少。最重要的是官方的背书，顾村是上海2035规划中的主城区，直接甩了其它睡城一条街。顾村成交较为热门的小区里，同面积的两房总价相较于曹路、泗泾基本贵了30-40万，靠近地铁位置相对较好的动迁小区价格甚至能贵80-100万。作为睡城，顾村最大的痛点是周围产业薄弱，就近能接收的外溢不多。整个北上海能看的产业只有市北高新区和新江湾城-五角场，对顾村来说遥不可及。7、15号线在顾村上游有不少板块都是居住属性，对市区外溢的层层竞争非常激烈。而且和泗泾、曹路有区别的是，顾村和周边板块差距不大可替代性高。万年CP杨行与顾村一直争得难舍难分，新房二手房的可替代度都比较高；未来大吴淞规划落地，顾村可能存在被杨行拉开差距的风险，坐实外环第一价格洼地的“宝座”。江桥在外环一直是一个争议非常大的板块，优缺点都太过极端。空间距离上，江桥在几个睡城中是唯一直接与市区接壤的板块，不用像顾村、泗泾那样接受上游板块的层层剥削，区位优势更大。江桥的地铁优势在睡城中首屈一指，13、14号线再加未来的嘉闵线，两横一纵的轨交格局让江桥的时间距离进一步缩短。2站虹桥火车站，5站七宝，20分钟长风，28分钟静安寺，48分钟新天地；承接外溢范围直接拓展到了泗泾、顾村的圈子里，通勤优势过于强悍。这几年随着北虹之星和14号线地铁房加持，江桥板块也得到一些增量。商业原本是一个25万方的江桥万达顶起一片天，而后乐秀路接连迎来南山、龙湖的1万方社区商业盒子。江桥医院被第一人民医院挂牌，教育资源也在持续加码：北虹之星拟引入上师大九年一贯制学校，还有多个公办小学、初中，国际学校在陆续落地。配套有大亮点而无明显短板的江桥，热门成交小区的房价两房基本不超300万，价格比较亲民。即使走大虹桥的房价体系，江桥的新房价格相比徐泾、华漕也存在立减6000元的优势。处在航道下方的江桥飞机噪音巨大，头顶两分钟一架飞机劝退不少人。此外江桥过去长期未市区承担不利因素，动迁基地，垃圾焚烧场一定程度拉低了大众对板块的心理评分。再加上大虹桥泡沫破灭后，作为北虹桥的江桥失去有史以来最能炒的概念，未来再等一个翻身机会不容易。不过就作为一个睡城来说，江桥便宜、上班够方便，配套还没短板该知足了。虽然只有一条尺寸被阉割过的地铁8号线（以及延伸线浦江线），但能级确实不低。从浦江世博家园到前滩仅需4站路，试问其它哪个睡城能4站到达城市CAZ的？而且作为黄浦动迁户的探亲线，8号线还能送浦江居民35分钟直达人民广场。算上自驾，买在浦江镇不仅去人广、陆家嘴、前滩方便，去徐家汇、徐滨、张江也很方便，外溢承接力杠杠的。为了让黄浦居民愿意动迁过来，浦江镇被空降了仁济、眼耳鼻喉两大三甲医院；
中福会幼儿园、上师大附属闵行第三中小学，上师大附属中学闵行分校遍地开花，还有市重点高中向明中学。商业稍微算短板，浦江生活广场9万方，浦江万达16万方，但去前滩太古里只要四站可以弥补不少缺憾。预算稍微高一点的，可以选江月路地铁站附近的世博动迁房，320万左右能买到75㎡的两房：预算低一点的，往南4-5站路到鲁汇可以选择房龄更新，价格更低的动迁房，配套也都不错：七十几平的两房相比世博家园直降100万，一个板块的房源价类型相当于两个板块，选择丰俭由人。最重要的是，相对于其它睡城来说，浦江镇承接外溢的上游板块依然还有增量。三林滨江、新杨思都是浦东热钱涌入的地方，有增量的地方容易有话语权；再加上板块基本没有太大硬伤，生态环境不错，睡城排行榜高居榜首不是没有道理的。不过浦江镇也存在一些问题，拥挤的8号线，前滩挤泡沫带来的影响，二手次新市场面临较大竞争等等，感兴趣了解更多的可以扫码找我们一对一咨询。总的来说，上海现在的睡城不论是从配套还是从板块对自身的产业赋能来说，都较以往有了显著的提升。如今2-300万的总价上车难度不大，对自住的刚需来说，算是性价比不错的选择。你觉得上海还有哪些不错的“睡城”？欢迎评论区一起讨论。
