商品房包销是一种特殊的商品房代销模式，也是房地产开发商售房的重要途径之一，因此在实践中被广泛采用。在包销模式下，通常存在开发商、包销人、购房人三方主体，对于开发商而言，包销具有快速售出商品房、尽快回笼资金的优点；而对于包销人而言，则可以与购房人约定包销价格，赚取包销价与房屋基价之间的差额获取收益。
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但在实践中，购房人常因实际支付购房款高于商品房买卖合同中约定的房屋基价而与开发商、包销人发生纠纷，在购房人主张解除合同、返还购房款等款项及损失的情况下，包销人往往被购房人列为共同被告，从而面临法律纠纷。本文结合相关司法裁判进行分析探讨，以期为包销人提供降低法律风险的思路。
2018年6月，A销售公司与B地产公司签订《团购合作协议》，约定由A公司以包销基价购买B地产公司开发的房产，并以B公司名义独家对外销售。2019年5月，王先生想要购买B地产公司开发的商铺，A公司员工明确告知商铺价款加上服务费应支付总价款201万元。随后，王先生支付给A公司41万服务费。此后，A公司协助王先生与B地产公司就案涉商铺进行交易，2019年8月王先生与B地产公司签订《客户签约资料表》《商品房买卖合同》，并依据合同的记载支付了案涉商铺的价款160万元。至此，王先生购买案涉商铺流程完结，并分别向A公司及B地产公司交纳完购房的所有款项共计201万元。2023年3月10日，王先生认为自己实际支付购房款超出了合同约定41万元，并表示不认可服务费的性质，遂向法院提起诉讼，要求A销售公司及B地产公司返还多收取的款项。法院经审理认为，王先生支付的41万元系A销售公司收取的服务费，王先生在支付时即知晓该款项的支付对象和性质，且该费用未计入购房总价款中，故驳回了其要求返还服务费的诉讼请求。本案涉及商品房包销模式下，购房人能否要求返还溢价款即服务费的问题。此种模式下，开发商开发的房产由包销人包销，包销人以开发商的名义向购房人销售，再由开发商与购房人签订正式的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《商品房销售管理办法》第二十五条、第二十八条的规定，包销合同合法有效，但受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。本案中，我方代理的A销售公司作为包销方，有权在合同范围内收取合理费用，但需明确告知购房者费用性质及用途，避免产生误解。法院在判决中强调，服务费与购房款应明确区分。王先生在支付服务费时，A销售公司出具的收据已明确载明款项性质为“服务费”，且该费用未计入购房合同总价款。因此，王先生要求返还服务费的请求缺乏法律依据。对于购房人而言，在购房过程中，其对于应当支付的购房总款是充分知情的，这表明购房人对于房屋的总价款与包销人已经达成了明确且一致的意思表示。购房人根据包销人的指引，支付了包括溢价款在内的全部价款，该付款行为不仅是履行购房合同义务的具体体现，也是基于房屋买卖法律关系而进行的合法支付。购房人所支付的溢价款是基于其与包销人、开发商之间的明确约定，具有充分的法律依据和合同基础。《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。诚实信用原则要求合同当事人在交易过程中信守承诺，不得随意变更或撤销已经达成的合同内容。购房人与包销人、开发商约定好房屋总价并自愿支付全部价款后，又向开发商或包销人主张返还部分价款，违背诚实信用原则。所谓包销，就是包销人与开发商事先约定好，在一定的期限内，为开发商卖房，期限届满后，包销人要将没卖出去的房屋兜底购买，承担了巨大的商业风险。因此，在约定的期限内，包销人的身份是销售者，但期限届满后，包销人则从包卖转变为包买成为购房者。因此，包销与一般代理销售相比较具有更高的风险性与排他性，并能在约定的范围内享有对外销售价格的决定权，赚取溢价与基价之间的服务费差额。实践中，经常会出现购房者以实际支付购房款高于合同约定购房款为由要求包销人及开发商返还多支付的服务费，因此包销人为了避免法律纠纷，应当注意以下三点：在处理类似案件时，首要任务是确保合同条款清晰明确，特别是关于服务费、包销费等费用的收取标准和性质。应在合同中明确约定费用的具体用途、计算方式及支付方式，避免产生误解和纠纷。在收取服务费等额外费用时，应向购房者充分告知费用性质、用途及支付方式，并留存好相关证据（如收据、告知书等）。这不仅能保障购房者的知情权，也能在纠纷发生时提供有力证据。在处理案件时，应深入研究相关法律法规及司法解释，灵活运用法律规定为当事人争取最大利益。例如，在本案中，通过分析司法解释及合同条款的具体内容，成功驳回了原告的部分诉讼请求。《商品房销售管理办法》（2001年6月1日生效，现行有效。）第二十五条【委托中介销售】房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。第二十六条【出示义务】房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。第二十八条【限制收费】受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年1月1日生效，现行有效。）第十六条【包销方义务】出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第十七条【包销方权力】出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第十八条【诉讼地位】对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
