根据保交楼工作统一安排，“保还款”已成为现阶段工作重点。受限于市场行情、开发企业还款意愿等因素，保交楼各级参与主体均面临较大回款压力。笔者结合参与保交楼相关工作经验梳理如下内容，希望对各方具备一定参考价值。![]()
可向开发企业宣布专项借款加速到期。专项借款虽然约定应分期分批还款（截至目前可能存在部分批次借款本息未届还款节点），但可依据借款协议约定及法律规定，根据工作推进需要向开发企业及担保人合法宣布部分批次或全部债权提前到期，进而采取资产处置相关措施。
应优先采取协商路径推进还款工作，协商受阻时，应果断采取诉讼路径推进。各开发企业经营现状不一、抵/质押资产优劣有别，且回款工作的考核压力较大，在同开发企业协商还款存在障碍时，建议立即启动府院联动机制，辅助以相关政府机构配合，启动诉讼流程“以诉促还、以执促还”，以法院诉讼或执行程序敦促债务人配合还款。
专项借款的法律性质应为政策性金融借款合同。专项借款系根据央、省、市、区（县）统一政策安排，由国开行或农发行等政策性银行作为贷款人，各开发企业作为借款人（相关企业提供担保），市、区（县）相关国有企业作为借款监管人履行资金承接及拨付相关职责。贷款人同借款人之间虽无书面合同关系，但专项借款系借款人根据自身情况逐级上报申请并获批专项借款额度后，贷款人根据政策安排及借款人申请发放专项借款；贷款人、监管人及借款人间形成多重/多份借款协议，各协议及借款资金间均能印证贷款人与借款人间的金融借款合同关系。实务中，部分履行监管人角色的国有企业可能依据其同开发企业签订的借款协议径直诉讼，原告及法院务必关注专项借款的基础法律关系，应为政策性金融借款为宜，避免陷入民间借贷误区，谨防届时因存在较大金额的息差而被界定存在国有资产流失的情形。
专项借款诉讼路径可据实选取。协商以物抵债（非诉讼），适用于优质抵押资产；实现抵押物权特别程序，适用于优质资产但不具备以物抵债条件的情形；司法确认程序，适用于开发企业和担保人配合度较高，能在司法程序中配合调解的情形；正常诉讼程序，不具备前述情形的可快速推进诉讼程序。以物抵债、实现抵押物权特别程序，一是抵押资产较为优质，二是时限较短；实现抵押物权特别程序、司法确认程序，时限均较短，区别在于届时回款路径是否仅为抵押物处置回款；正常诉讼程序，需关注级别管辖，可能存在一审由中级法院管辖的情形。
一是涉诉过程中需加强涉密文件的管理，保交楼工作诸多文件均为“机密”或“秘密”，含法院在内的各方主体均需谨慎处理，特别是原告方需对提交证据谨慎、细致、全面梳理，避免泄密。二是市级国有企业以监管人身份作为原告起诉时，鉴于区（县）级资金状况紧张，建议区（县）国有企业以第三人身份参与诉讼，避免以被告身份卷入诉讼，届时存在沦为被执行人的风险，导致流动资金紧张或因涉诉致使融资受限。三是根据情况确定是否开展资产保全工作，在资产权属未变更或未进入司法处置流程之前，已办理资产抵押、资产仅网签、未签订抵押协议或未设置抵押权的资产，实务中均存在被其他法院首封的风险，届时可能给专项借款的司法处置带来一定障碍，影响回款速率。四是需关注借款协议的条款约定，各层级协议履行的实际情况可能存在不一致的情形（如本息支付期限、罚息、复利、违约金计收等），同开发企业签订的借款协议在还款顺序、复利计收等部分可能存在一定争议，需提前关注。五是对专项借款履行过程中的事实问题需清楚、明确，借款发放情况、还款情况、资产抵押手续办理情况、抵押资产现状变更情况、抵押资产出售及查封情况等均需清晰，避免届时诉讼流程推进受阻。六是抵押资产处置需以市场化思维为根本，整体统筹、制定一企一策、一资产一策，辅之以司法处置，避免陷入司法处置兜底陷阱。鉴于保交楼工作的特殊性，开发企业经营状况暂未实质性改善，保还款工作时限紧、任务重等特点，建议结合实务现状，在落实各级主体确保还款任务的前提下，有条件的出台延期还款政策。
