预判10月市场稳步复苏、销售回升，开发投资改善有限，房企推盘加折扣保持热度。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
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10月18日上午，国家统计局公布了前9月宏观经济和房地产行业数据。经济层面，国民经济运行总体平稳、稳中有进，生产需求平稳增长，就业物价总体稳定，民生保障扎实有力，新质生产力稳步发展，高质量发展扎实推进。地产行业层面，9月恰逢“金九”传统营销旺季，商品房销售面积、金额环比大增5成，同比和累计同比降幅持续收窄，而新开工、竣工等延续低位震荡行情，开发投资额边际改善，但一二手房价降幅持续走扩。
3季度GDP增长4.6%，M2同比增长6.8%，社融增速总体平稳
初步核算，前三季度国内生产总值949746亿元，同比增长4.8%，三季度增长4.6%。9月份宏观经济运行出现积极的变化，呈现筑底企稳态势。整体来看，第一，工业生产平稳增长，装备制造业和高技术制造业增长较快。第二，市场销售保持增长，固定资产投资规模继续扩大，货物进出口较快增长。第三，就业稳定，居民收入继续增长，农村居民收入增长快于城镇居民。
从9月和前三季度金融数据来看，尽管M1同比增速再创新低，但环比降幅已连续两个月收窄；M2增速边际改善较为明显，同比增长6.8%，环比提升0.5pcts。前三季度人民币贷款增加16.02万亿元，9月末社会融资规模存量为402.19万亿元，同比增长8%。
9月全国商品房销售面积、金额同比降幅持续收窄
9月恰逢传统营销旺季，销售规模低位回升，面积、金额环比大增，同比降幅持续收窄，以价换量促成交。9月新建商品房销售面积为9682万平方米，销售金额为9157亿元，环比分别大增50%和43%，同比下降11%和16.3%，降幅较上月分别收窄1.6pcts和0.9pcts，1-9月销售面积和金额累计同比降幅分别为17.1%和22.7%。
9月市场迎来集中性放量，一方面传统营销旺季，房企推盘积极性和项目折扣力度都有所加大，商品房成交销售均价由8月的9907元/平方米降至9月的9458元/平方米；另一方面，中央频繁发声营造利好预期到月末一线城市“四限”松绑，一定程度上巩固了市场信心，部分存量刚需客户加速入市，刺激了9月成交激增。
70城一二手住宅销售价格降幅走扩，二手房价下降城市个数高达68个
我们以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，降幅仍在持续扩大。新房整体降幅由8月末的5.99%增至9月末的6.7%，二手房降幅由8月末13.87%增至14.8%，从趋势变化来看，新房和二手房降幅差距有扩大趋势，二手房跌幅仍超新房。事实上，二手房价格同比下降城市数量较多已达2021年以来峰值，截止2024年9月末，68个城市均呈现下跌态势，而新房销售价格同比下降城市数量增至58个。
事实上，9月24个重点城市二手房成交面积环比下降11%，同比由正转负，下降3%。前9月累计成交面积预计为12289万平方米，累计同比下降1%。从新房和二手房量价表现来看，二手房持续以价换量，房价跌幅大于新房，而成交韧性好于新房，持续分流刚需客群，占比有进一步扩大趋势。
新开工、竣工低位持稳，1-9月累计同比跌幅分别为22.2%和24.4%
1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积715968万平方米，同比下降12.2%。房屋新开工面积56051万平方米，下降22.2%。其中，住宅新开工面积40745万平方米，下降22.4%。房屋竣工面积36816万平方米，下降24.4%。其中，住宅竣工面积26871万平方米，下降23.9%。
新开工面积累计降幅连续7月收窄，9月新开工面积6586万平方米，环比增14.9%，同比下降19.9%，从绝对量上看仍处年内低位。
9月房企竣工面积为3422万平方米，环比微增1.3%，同比下降31.4%，累计同比降幅为24.4%，单月同比降幅略有收窄，累计同比降幅扩大0.8pcts，目前来看，房企工程进度仍处低位，主要是因现金流紧张和9月传统营销旺季重点转移影响，考虑到保交楼仍是化解当前市场风险的重要一环，预期随着后续工程进度的逐步推进，竣工面积降幅有望低位企稳，边际修复。
9月开发投资额环比增11.8%边际改善，累计同比降幅10.1%略有收窄
1—9月份，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%，降幅与1-8月相比收窄0.1pcts，累计同比降幅低位持稳。从单月来看，房企投资开发积极性略有回升，整体规模与8月相比增长11.8%，一方面是房企新开工积极性略有回升，对开发投资有一定拉升作用；另一方面，本月土地成交规模低位回升，9月全国300城经营性土地成交面积8306万平方米，成交金额2626亿元，环比分别增长26%和48%，使得本月开发投资额有了小幅回升。
综上，我们对于后市给出如下判断：
预判10月，我们认为，因9月末至今中央推出多项重磅政策，五部委表态释放利好预期，加之核心一二线北上广深、天津等城市相继发布了“四限”松绑政策，叠加房企加强营销力度积极自救，10月上半月整体市场稳步复苏，10月整体成交将较9月显著增长。
聚焦行业数据来看，10月销售规模将明显回升，而开发投资、新开工等或将边际改善，增幅有限：10月仍处于新政利好发酵期，房企也在逐步提升推盘质量和加大折扣力度来保持当前市场热度，因而商品房销售面积、金额大概率环比持增。而对于开发投资和新开工而言，三季度末小幅放量之后，受年末现金流紧张等影响，房企四季度开发投资热情也将不及上半年，预期房地产开发投资增速降幅将延续10%左右趋稳。
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