近半小区成交价上涨，先于挂牌价出现回暖势头 。二手房议价空间转小，高端小区卖方信心回升更快 。小区越贵“涨价概率”越高，部分低价小区房价迎来大幅反弹。
◎ 文 / 马千里
国统局数据显示，近期房价环比降幅收窄，市场预期进一步改善，其中二手房更为突出，10月份有11个城市房价环比转增，是2023年下半年以来，二手房房价环比上升城市最多的一个月。其中一线城市房价更是率先实现环比上涨，北京、深圳、上海涨幅分别为1%、0.7%和0.2%。
相比新房价格而言，二手房价的动向被业内视为更贴近行业价格动向的先行指标，也与居民实际拥有资产的价格波动更加息息相关。毕竟新房价格受供给端的供应结构变化影响较大，且房价波动的限制性政策、以及延迟备案时间等因素，均会在实质上影响新房价格的波动情况。
从近期二手房价格波动情况来看，有多少小区的价格出现了环比回升？二手房挂牌价格议价空间是否收窄？哪一类档次小区的房价回升速度更快？
近半小区成交价上涨
先于挂牌价出现回暖势头
为进一步探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等12个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，选取小区的二手房近两个月交易量均大于5套。
相较挂牌价格而言，成交价先一步出现了好转势头。样本城市成交价平均环比回落0.4%，而挂牌价环比下降1.4%。进一步从分布统计数据来看，已有46%小区成交价出现上涨，但超过73%的小区挂牌价仍在持续下跌。
固然，为了保证房价指标的可靠性，本文选取的样本是交易频次较高的小区，这些小区的居住价值和购房需求会高于城市平均值。因此在房价上涨的小区占比上，会在一定程度上高于大家的实际体感。但是对于这些城市居住在人口密集的刚需、刚改板块，以及配套成熟、房屋流动性不错的改善板块家庭而言，本文的计算结果还是具有较强的参考性。
北京、合肥、上海、重庆、苏州均有过半小区房价环比出现上涨，北京也是统计局公布数据中，10月房价环比领涨的一线城市，天通苑、四惠、望京板块不少流量小区成交价格均出现环比转增。
武汉、南京、广州房价环比上涨的小区均不足四成，其中武汉、南京是近年来房价下跌较为显著的城市，市场信心恢复相对较慢，广州则是统计局公布10月数据中，唯一房价环比下跌的一线城市。
二手房议价空间转小
高端小区卖方信心回升更快
成交价和挂牌价走势之间的背离，意味着卖方信心提升，二手房议价空间正在收窄。10月份，典型城市二手房平均议价空间为19.9%，较9月份下降了0.5个百分点，时隔半年重回20%下方。
分小区类型来看，刚需类小区平均议价空间基本不变，仍保持在21%左右。在存量房规模高位的背景下，刚需类小区仍是买房市场。而这也是10月份广州放开限购，刚需二手房成交量大幅上涨，但房价仍维持下跌的原因之一。
改善和高端小区平均议价空间均有收窄，其中高端小区表现更为明显，卖方信心明显提升，议价空间下降3个百分点至19.3%。典型如上海大宁慧芝湖，2024年下半年挂牌参考价维持在10万元/平方米左右不变，10月份成交10套，成交均价达到8.7万元/平方米，环比上升5%，据此计算，议价空间已收窄至13%。
小区越贵“涨价概率”越高
部分低价小区房价迎来大幅反弹
从统计数据来看，房价越高的小区，“涨价概率”越高，分小区类型来看，刚需、改善、高端类小区分别有45%、47%和50%的小区成交价格环比上涨。
就涨跌分布情况来看，改善类小区最符合正态分布的“钟型”形状，涨跌±5%以内的项目最多，涨跌幅较大的项目占比较少。
高端类小区分布偏右，卖方信心明显回升。房价上涨的小区占比更多，尤其是房价暴涨（大于10%）的项目占到了18%，。
刚需类小区涨跌分化，分布最为离散，约二成小区迎来触底反弹。占比最高的是房价涨幅在20%以上的小区。细究其原因不难发现，房价暴涨的刚需类小区多为各城市的低价触底项目，房价稍有回升，即可导致房价涨幅超过10%。典型如南京翠屏城，9月份成交均价仅6000元/平方米，仅为历史高点均价的三分之一，10月份成交均价上涨至9000元/平方米，环比增加50%，但仍然只有历史高点均价的一半。
10月份全国新房网签成交面积实现同比回正，一二手房价降幅也有所收窄。就本文统计数据来看，不仅近半小区房价出现回升，尤为可喜的是，成交价正在向上靠近挂牌价，卖方信心有所回升。从结构性分布来看，高端小区中房价上涨的比例更高，刚需类小区中，也有大量低价小区迎来了较大幅度的触底反弹。
相较于备案时间、供求结构等重重迷雾后的新房价格走向而言，二手房价格已然率先释放出了更为明确回暖信号，随着市场参与者信心回升，10月份以来中央稳市场政策利好的持续释放，期冀行业将迎来近几年最温暖的一个冬天。
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