新房市场的热度仍有待二手房市场置换需求的逐步传导，市场预计会有1-2个月脉冲式行情。一系列政策加持下，预期10月房地产市场企稳回升可期。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
时至今日，距一线930“四限”松绑等利好新政已半月有余，从市场反馈来看，时不时都有暴增、大卖、楼市起飞等关键词刷屏，究竟当前楼市是否已如政策预期般“止跌回稳”，而北上广深津等短期政策利好型城市楼市又存在哪些差异化特征呢？
新房
12城上半月成交同比增8%，第二周日均较9月增141%尤其一线城市增长227%
从12个核心一二线城市9月以来商品住宅周度成交面积变动情况来看，自9月末集中放量以来，10月1日-10月7日因国庆节期间因放假影响，备案成交跌至低位，不过从10月8日开始集中放量，国庆期间项目认购都在10月8日-10月15日有所体现，12城总成交规模达到了逼近200万平方米，较9月日均增141%，整体前15日累计同比转正增8%。
一线受政策利好成交迅速攀升。节后第二周日均成交较9月日均倍增227%，尤其广州全面放开限购之后实现了3倍增长，深圳因供应不足制约亦实现109%的增幅，整体看10月前15日一线城市同比正增11%。
二线城市回升幅度不及一线，城市分化表现突出。10月前15日同比仅增7%，但个别城市如杭州、宁波同比增幅亦分别达到86%和65%，苏州第二周日均成交同样比9月增229%。其他城市如成都、南京、合肥等第二周日均成交同样比9月增长140%左右。
因备案数据略有延迟，我们聚焦了新政利好城市上海、广州、深圳、天津等，而从微观项目来访、去化，二手房市场层面解析新政落地之后的差异化特征和会对未来市场产生的影响。
项目
广深津来访、认购冲高回落仍处高位，上海项目去化“冷热不均”
从微观项目来访、认购层面来看，广州、深圳、天津虽然呈现冲高回落态势，但总体仍处高位震荡。上海新政短期对项目来访、认购有明显提升，不过在项目开盘方面作用提振并不显著，依旧是热点恒热。深圳则依托红盘入市保持市场热度。具体来看，
上海国庆节前迎多个核心区网红盘入市，929新政在国庆期间拉动了单价4-6万元/平刚需刚改盘的来访和认购量，不过从节后项目开盘去化来看，提振效应并不显著，总体仍呈现出热点恒热，项目间分化加剧的态势。
而广州国庆周50个重点监测项目总来访量和认购量冲高至17275组和1204套，创近一年来高点，而国庆节后一周虽环比显著回落62%和73%，但绝对量仍显著高于8月周均（4890组，183套）和9月周均（6111组，243套）。
深圳如是，10月以来冲高回落，我们以核心区(南山+福田+罗湖)商品住宅周度来访认购走势来看，第40周（9.30-10.6）来访、认购量达年内新高，第41周（10.7-10.13）虽环比回落58%和55%,但是与9月周均相比仍上涨102%和426%，与前40周相比，来访量涨幅为76%，认购量涨幅为285%，绝对量均为年内次高。
而从项目开盘去化数据来看，深圳2024年10月上旬去化率为37%，较9月11%拉升显著，主要依托于深业上城学府红盘入市驱动，学区+低价造就超高性价比是该盘取得热销的核心原因。
二手房
8城半月同比和节后周较9月日均分别增32%和56%，京沪深增幅皆超80%最显著
相比新房，二手市场变化更为显著。重点8城上半月共成交二手房3.25万套，同比增长32%，其中第二周成交约2.92万套，同比和较9月日均分别增长38%和56%。
沪深几近倍增、北京稍弱同比增66%，一线总体同比增84%，尤其是第二周沪深成交量继续放大，较9月日均增幅进一步扩大至114%和99%，整体第二周同比增长65%且较9月日均增长88%。以上海为例，新政后首周带看量攀升至13.4万组，较新政前7-9月周均上涨36%；较527新政后前三周周均微跌7%。从二手房成交来看，10月3日之后便开始节节攀升态势，至10月13日成交1334套，达到了9月以来单日高点，10月15日仍处于755套相对高位。
5个二线城市整体同比仍跌3%，仅杭州同比增长74%，但延迟备案和节日出行因素消除之后的节后第二周情况迅速转变，同比增长18%且相较9月日均增长32%，杭州、成都分别增长69%和50%。
综评
一线效果立竿见影且新房“厚积薄发”势头强，10月市场回稳正增长可期
总体来看，930新政从中央到核心一二线城市利好频频，加之近期中央也频繁发声稳定楼市，的确在短期内巩固了市场信心，取得了良好的成效。
从当前市场表现来看，新政率先对二手成交促进显著，同环比增幅都高于新房。但在消除备案延迟和节日出行之后的第二周，政策持续发酵之后在新房市场反响更强烈，较9月日均增长141%，大有厚积薄发的势头。同样在限购政策调整的一线城市新房和二手成交都有立竿见影的效果，短期成交面积和套数都成倍增加，分别增长227%和88%，且增幅较国庆周明显扩大。
新房微观项目来访、认购上升，但也并非普涨行情，区域分化依旧显著，新政刚需楼盘提振作用较为明显，尤其是京沪放松“限购”扩充了购房基数，短期内刚需盘活跃度明显提升。事实上新房市场短期内来访、认购上升主要还是基于前期有购房需求但持续观望的存量客群的延迟释放，因而成交涨幅依旧相对有限。
预判后市，我们认为，新房市场的热度仍有待二手房市场置换需求的逐步传导，市场预计会有1-2个月脉冲式行情。总的来看，一系列政策加持下，预期10月房地产市场企稳回升可期。
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