随着现房销售试点支持性政策不断加力，房地产销售模式将逐渐完成由预售制向现售制的过渡。
◎ 文 /杨科伟、李诗昀
2024年前8月，全国商品房现房销售面积占比升至26%，近期住建部明确提出要有力有序推进现房销售，同时现房销售是房地产发展新模式的题中之义。现房销售如何推进？各地出台了哪些支持性举措？
现房销售是发展新模式的题中之义，前8月全国商品住宅现房销售占比升至26.4%
9月26日，中央政治局会提出要抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。事实上，现房销售正是发展新模式的题中之义，在8月23日的新闻发布会上，住建部领导就阐述过新发展模式内涵，其中就包括，要有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。
今年前8月我国现房销售占比升至26.4%，较2021年的低点增长16个百分点。根据国家统计局数据，近10年来，我国商品住宅现房销售比例先降后升，2015年-2021年，现房销售占比由23%逐步回落至10%，2022年开始，由于交付烂尾事件频出购房者对现房偏好增加，叠加市场转冷不少项目从预售卖到现售，现房销售占比开始触底反弹，2024年1-8月，全国商品住宅现房销售面积达到1.34亿平方米，占总销售额的比重升至26.4%，较2023年全年增长7.7个百分点。
从价格情况来看，现房销售价格整体低于期房价格，2024年前8月，商品住宅期房的销售均价为10984元/平方米，现房销售均价为8463元/平方米。这主要是因为，大部分的现房房源是因为在期房时期滞销房源和尾盘，最终转为现房降价销售的，而并非是开发商主动选择以现房形式销售。
30省市表态、18城实质性支持，涉及土拍、公积金、融资、税费、审批手续等方面
2024年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件，深圳、郑州等在今年首次推出了现房销售地块，邵阳、营口、湘潭、海东等4城更是明确表态将向现房销售过渡，比如营口从2025年1月1日起，对新挂牌土地的项目、已供地未办理施工许可的项目，全部实行现房销售。
泉州、江门等18个城市推出实质性支持举措，主要可分为以下几方面：
第一，现房销售项目缓缴土地出让金。比如赣州明确规定，成交土地自合同签订之日起缴纳50%出让价款，对实行商品房现房销售的项目，剩余土地出让金缴纳期限可延长至一年。
第二，购买现房公积金贷款额度上浮。比如泉州，对使用住房公积金贷款购买新出让房地产用地一手现房销售商品住宅的，公积金贷款额度在最高额度基础上上浮5万元；购买一手现房销售全装修商品住宅的，公积金贷款额度在最高额度基础上上浮10万元。
第三，给予现房销售项目融资支持。比如衡阳鼓励商业银行按市场化、法治化原则提高现房销售项目开发贷额度，延长开发贷期限、降低开发贷利率，对现房销售项目购房业主的首套按揭优先受理、优先审批。
第四，缓缴免缴部分规费税费。比如上饶明确针对试点新推出的现房销售项目，竞得人可申请延期至取得现房销售备案前缴纳城市基础设施配套费。邵阳对实行商品房现房销售的开发企业依法依规落实税费优惠政策。
第五，支持一手现房带押过户。比如北海全市范围内已办理新建商品房现售备案、首次登记和抵押权设立登记的新建商品房，经商品房交易双方、抵押权人协商一致，可办理商品房买卖合同网签备案及一手现房带押过户。
第六，简化现房审批验收程序。比如萍乡优化完善现房销售的工程建设项目审批、验收备案等制度，压缩项目开工、验收时间，提高项目开发、上市效率。
供给侧降本增效、需求侧支持引导，推进住房销售制度由预售向现售转变
综上所述，推进现房销售试点，各地推出一系列支持性举措。相比之下，供给层面的支持更多，比如给予融资支持，以期降低现房开发的资金成本，减轻开发商财务负担和现金流压力，以此提升房企现房开发积极性，简化审批手续、规费税费减免、允许规划调整、支持带押过户等，则可以加快现房项目从拿地到开发建设再到入市的进程，并提升现房产品市场竞争力。需求端则以公积金政策倾斜为主，以此激励购房者选购现房产品。
我们认为，随着现房销售试点支持性政策不断加力，试点范围持续扩大，在土拍阶段就明确实行现房销售的地块占比将持续增加，房地产销售模式将逐渐完成由预售制向现售制的过渡。目前绝大多数的现房销售试点项目还在建设施工阶段，鉴于从拿地到竣工通常需要2至3年的时间周期，可以预见，到2026年左右，将迎来现房试点项目的集中入市高峰期。届时，现房销售在市场中的占比预计将进一步增加，为购房者提供更多即买即住的选择。
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