929新政以来，深圳楼市一片火热，很多楼盘价格都呈现上涨趋势，但是我们最近在接待客户的时候，发现二手房的评估价却下调了，这是什么原因呢？
01
二手房评估下调的原因
二手房评估价下调，主要有以下几点原因：
1、银行的评估有滞后性
评估公司通常会将市场历史成交情况当作重要的参考依据来进行评估操作。比如说，会重点关注该小区近半年或者近三个月以来的成交状况，评估公司所采用的参考数据基本都是限定在这半年的时间范围之内的。
而深圳楼市是从今年十月份才开始热度逐渐攀升起来的，之前的那些参考数据并没能及时反映当下楼市的最新变化情况，所以这也就不可避免地使得评估参考价出现了一定的滞后性。
还有许多业主急于出手，挂盘价低！
2、银行风控把握
现在深圳的首付最低1.5成，意味着购房者需要从银行贷款的金额相应大幅增加。贷款额度的提升必然导致后续每月还款金额增多。银行通过调低评估价，相应地降低贷款额度，减少因还款能力不足而出现逾期的情况，从而保证银行资金安全。
除了这些还有不同的评估公司评估系统模型不一样，评出的价格也不同，所以出现评估价差太多的时候，可以多找两个评估公司。
02
影响评估价的因素
房产自身产品：
区域
主要包括地段等级、交通条件、小区环境、社会治安及环境污染等。比如，深圳福田南山更靠近市区内的房屋，评估价和可贷成数也会相应的较高。
其中小区环境的好坏也直接影响着的成交价。有一定的绿化、停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，都有助于房屋价值的提升。
户型
房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右。
楼层
塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%。
使用年限
房屋使用年限长，房龄大，估价较低；使用年限越短，房龄越小，估价则更高。
房屋朝向
塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向；
除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。
客观因素：
前景规划
城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低。
消费者心理
购房者的偏好及交易心态，对房屋的评估价格也有一定影响，如果某一区域的房屋，急于买房的人较多，那么在供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。
还有一些不可预测的因素影响评估价：
天灾人祸
天有不测风云，当遇到地震、强台风、洪水等自然灾害，或出现跳楼等事故时，房子评估价也会随之不可预测的因素而变。
未来发展前景
地铁、商业商圈、学校都是影响房价的重要因素，优质学校及教师会吸引很多家长，在房价上也会得到体现，而且该影响通常比其他因素更长久。
03
结语
如果您也有评估价拉低，补不上差价的问题，可以联系华友圈咨询师，我们根据您的情况，提供一对一咨询服务。
最近我们华友圈组织了第一届“购房节”活动！活动期间参加华友投资圈上门团办活动，并成功建额的小伙伴，持活动期间内购房的相关凭证(如:认购合同)，即可参与抽奖，赢得6.6万元的购房基金！活动详情可见：第一届"购房节"活动来袭！办贷款，送6万6购房基金！
获取更多房产干货及优质房源，请关注华友家园公众号！
/
由于微信推送改版，请大家务必点亮星标，避免错过更多精彩内容。
【关于我们】
