提及房价的影响要素，市面上广为传播的就是地段、地段、地段！
我们梳理了深圳这几年跌的最多和最抗跌的小区情况，发现有个至关重要的因素，很多人都没想到..
01
很多房子位置好，价格却不行
南山大家都知道是寸土寸金的地方，位于南山核心板块的房子均价15万＋了。仅从地段考量，南山无疑是买房的优质选择。然而，南山部分楼盘的价格相较周边却低出许多。
例如蛇口蔚蓝海岸，位于后海最核心的位置，南侧深圳湾，北侧海岸城，万象城等商业配套。但是最近的挂牌均价在10万左右，它周边楼盘太古城、恒裕滨城挂牌均价在16万/㎡和19万/㎡。
之所以造成这一差价的主要原因在于，蔚蓝海岸二期的楼龄已超过 20 年，外立面已经出现了掉漆现象，外观略显粗糙，且小区车位配比仅为 0.7，略显紧张。配套没跟上。就导致了蔚蓝海岸有豪宅的位置，却没有豪宅的价格。
还有一个楼盘，南山现代城华庭。这个楼盘也在南山核心位置，楼下就是地铁站，还有南山第一梯队学校南二外学府中学。
但是因为小区密度较大，环境整体一般，定位偏刚需。所以价格也不高，在南山核心位置挂牌均价才6万多，甚至低于龙华、宝安的部分楼盘价格！
所以，评判一个楼盘的价格，不可仅以地段论断，楼盘品质等诸多因素均需纳入考量范围。
02
三年跌幅最大楼盘的都是老破小
此前，我们对深圳跌幅最为惨重的 300 个楼盘进行了梳理整合，详情可见：盘点深圳跌最惨的300个楼盘，跌幅超58%…
南山跌的最多的就是月亮湾花园，价格跌幅达到了55%。
月亮湾花园地处深圳龙头地段前海，楼龄接近30年，如此破旧的楼盘，2021年之所以能卖到12.9万/平，原因在于市场火热+前海地段赋能+棚改预期。但是月亮湾花园棚改搁置至今。再加上市场深度调整，月亮湾花园的房价持续下滑，一路走低。
福田区八卦岭跌幅居首，片区整体跌幅高达65%，
福田区八卦岭曾因为荔园小学+荔园实验中学双名校光环加持，片区的老破小房子摇身一变成为香饽饽。后来随着学区政策的出台，在一定程度上降低房产与学位的“捆绑”。
学区光环退去，由于片区内房屋大多为老破小，缺乏其他突出优势，连基本的居住价值都难以没有，遍地老破小的八卦岭一夜回到解放前。
宝安跌的最多的楼盘就是花样年花乡，从15万跌破6万！
花乡、花郡作为宝中唯一超小户型的社区，加上海韵学校学位的加持。房价开始水涨船高。27㎡的成交单价达到了惊人的15.7万㎡。
然而，该小区自身存在诸多难以克服的硬伤，例如户型均为小户型，且三梯对应 13 - 15 户的高居住密度，这使得居住体验大打折扣。最终，在时间的考验面前，花样年花乡难以支撑过高的房价，只能持续下跌...
所以，那些缺乏居住属性、小区品质低劣的老破小房屋，即便位于城市的核心地段，依靠规划概念、学区优势等因素炒作起来的房价，最终都难以避免沦为泡沫的命运...
03
深圳最抗跌小区的共性
跌的最多的是没有居住属性的老破小，我们再来看看近几年来表现极为抗跌的楼盘具备哪些共性。
1、天御香山花园：香蜜湖次新豪宅，不到3年时间，总价涨了220万，涨幅达22%。
2020年11月份，小区成交的一套户型面积约54㎡房源，成交单价14.97万/㎡，成交总价820万。
而在2023年7月份，小区成交了一套相同户型的房子，成交单价为18.91万/㎡，成交总价1040万。
这个楼盘市场表现亮眼，主要原因有：
1.所处的香蜜湖板块极具吸引力，区域价值高。
2.对应东实、深高的优质学区资源，教育资源好。
3.小区自身品质过硬，无论是建筑质量还是配套设施都有较高水准。
2、香山美墅，华侨城顶豪盘
据市场不完全统计，2023年共成交55套房源，同比上涨了54%。在整个华侨城板块，香山美墅在一众豪宅盘里有着较强的优势。优势主要体现在多个方面：
1.小区地理位置优越，处于城市核心区域的优质地段。
2.楼龄较新，交付时间集中在 2015 - 2019 年，而且建筑外立面和绿化园林，都保养得很不错。
3.花园面积大，居住密度低，为居民提供了宽敞舒适的休闲空间。
3、香域中央
香域中央去年7月份成交了一套203㎡的4房，成交总价5180万，单价25.52万/平，相比2021年高峰期涨幅约8%左右。
香域中央位于香蜜湖农园路，紧挨着42.4万平方米的香蜜公园，生活环境舒适。小区对口学校是荔园小学+高级中学。这个学位组合妥妥的深圳第一梯队。
建成于2005年，虽然楼龄至今已有20年，但小区内部园林的维护的很好，绿化率达58%，且都是小高层设计，居住密度也低，容积率只有2.0，极大地提升了居住体验。
从上面这些楼盘的共性来看，核心要点始终应回归到居住体验上。楼盘的外在条件，如所处地段、周边配套设施等，与内在条件，包括小区品质、楼龄、园林景观、居住密度等，对于房产的抗跌性与增值潜力都起着至关重要的作用。
04
结语
总体而言，地段虽然是影响房价的关键要素之一，但小区品质同样在房价的波动中起着决定性的作用。
除此之外，学位资源的优劣、户型设计是否合理、楼层选择是否得当等因素也需要考虑。房子不仅是用来住的，更是资产，还是要注重房子的抗跌性、成长性和变现能力。选错了房子，不光住得糟心，还可能贬值砸手里。
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