有意思的事情来了!
不知道大家有没有关注,就在最近这一段时间,有一大波城市悄咪咪上调了房贷利率。手上“2”字头的利率都没捂热呢,又涨回了“3”字头。
比如杭州、宁波、苏州,从11月30日起,房贷利率涨到了3.1%;而广州、武汉、南京、佛山、厦门等地,房贷利率都维持在3.0%~3.1%。
更令人绷不住的是,有的城市在一个月内上调四次房贷利率!搞什么?银行一周一更新?!
当地购房者心底的疑问已经止不住了:不是说要救楼市么?房贷利率怎么还上调呢?到底为啥上调?
所以,今天咱们就来分析一下,上调房贷利率背后的原因。
01
为什么上调房贷利率
为什么银行要上调房贷利率?
小编认为,第一点原因是:银行快撑不下去了。
银行是靠净息差赚钱的,而房贷利率会直接影响到银行的净息差。当房贷利率越低,银行的净息差就越小,银行的盈利越低,就越有风险。
那么这个净息差有没有一个具体的警戒范围呢?按照商业银行自己的标准,净息差的安全警戒线是1.8%,不能低于这个数。
但是截至2024年三季度,据国家金融监督管理总局发布,商业银行净息差为1.53%,环比下降0.01个百分点,再创历史新低。
再根据金管局近期发布的数据显示:截至2024年三季度末,国有行、股份行、城商行、农商行和外资行的净息差水平分别为1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%。
除了农商行以外,其余银行的净息差都低于1.8%的警戒线!
所以说,除了政策因素外,上调房贷利率是因为银行对于经营成本的考量。
第二点,商贷利率再降,公积金贷款就没优势了。
截至今年10月,商贷利率和公积金利率已经非常接近,甚至不足一个百分点。再加上各地BP基点的下调,公积金贷款或组合贷反而不如纯商贷划算。
有靓仔要说了,有没有可能公积金利率也下调呢?小编认为基本没可能。看看以往的数据就知道了,从2015年8月到现在,公积金利率只调整了2次。
公积金贷款在房贷中属于“兜底”的存在,优势就是稳定,所以不太可能跟商贷一起卷利率。
第三点,小编认为是楼市回暖的缘故。当前全国楼市都已经进入了止跌回稳的阶段。
就拿之前上调了房贷利率的广州为例,此前出台的一系列政策,让广州楼市在今年10月份,实现了新房网签破万的成绩!
而且,不仅仅只是广州,这波回暖可以说是全国性的!根据中指院数据,9月底新政之后,10月、11月的房产市场都呈现不错的成绩。
部分热点城市一二手房交易规模出现明显回升、以价换量有所收敛,这也就给了银行上调房贷利率的“勇气”。
02
未来房贷利率还会上涨?
那问题又来了,未来房贷利率还会接着上涨吗?
小编认为,未来还是会继续下降。今年以来,LPR经过了4次调整,无论是1年期还是5年期以上的LPR都在持续下调。
而对于房贷利率来说,很多城市都在持续下调的LPR基础上再降。
着眼于促进房地产市场止跌回稳,提振经济增长动能,未来LPR报价或还有一定下调空间。宏观政策在稳增长方向全面发力,LPR的下降符合当前宏观政策的大方向。
目前经济仍面临一定的压力,政府可能会继续通过引导LPR下降来刺激经济,若LPR继续下调,房贷利率也会随之下降。
另一方面,我们还能从其他发达国家的房贷利率变化中获取经验,比如邻国小日子。
小日子2016年到2022年共计68个月的LPR,低到1%,其中部分月份甚至低到0.9%。
小日子LPR历史最高值,大约在10%左右,而我国在1995年前后,LPR达到了惊人的15%。我国LPR跌破10%,大约出现在1998年。到2004年,甚至低至6%以下。
随后有所反弹,2007年回到接近8%的水平,之后大趋势是下降的,只在2012年前后有一个小幅度的反弹。
2021年以来,LPR调整和下降的幅度比较明显,从4.65%快速下降到2024年10月的3.6%。小日子1990年到2000年,LPR有升有降,但总体是下降的,十年间从9%下降到2%。
之后的十年,小日子LPR还是有所上升的,但2009年以来,始终稳定在2%以下,包括前述的0时代。
考虑到我国央行最近密集调整LPR,以及部分区域对商业贷款的政策放宽,在竞争充分的条件下,我国LPR稳定在1%到2%之间,是未来几十个月大概率会发生的事,而LPR下调,也就自然会带动房贷利率下调。
03
结语
综上所述,房贷利率上涨是多重因素共同作用下的结果;结合国内经济发展,再对比日本楼市的经验,我国房贷利率未来有较大可能会下调。
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