关注蝴蝶指数，带你从不同角度了解真实的北京楼市！
蝴蝶指数技术团队为京城购房者以及广大家长开发的两款小程序，欢迎使用：
声明：数据收集工作量巨大，错漏难免，本文结果仅供参考。
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你真的了解北京楼市吗？
作为流量热点，对于楼市行情的预测比比皆是，谁都有兴趣算上一卦。预测是不需要负责任的，因为几乎所有的预测都特别笼统，别说当下，即便在未来，也很难去验证对错。
而对于楼市的回顾，尤其是相对精确的回顾，则显得相对稀缺。其中最重要的原因应该是成交数据收集难度极大，异常繁琐，收集整理数据这种费力不讨好的事情，性价比实在太低了。
在现有环境下，整理数据是一个苦力活，并没有一劳永逸的办法，基本都是年复一日的人工收集整理。
因此，流量派自媒体喜欢个例，偶尔打听到个例，就当做整体现象来描述，流量密码掌握的非常到位。
24年的楼市，真实的情况是什么样的呢？
24年的北京楼市，都说跌了，跌了多少呢？
楼市分化，有哪些板块抗跌能力比较强呢？
北京楼市，大部分总价，大概多少呢？是人均千万还是500万以内？
什么样的户型，市场成交量最大呢？三居室真的要远比一居室成交量少吗？哪些城区偏爱大户型呢？
买房当然不是学术研究，但作为家庭资产配置中最重要的操作，涉及几百上千万资产，普通家庭一辈子估计也就2-3次操作，多花些心思总是值得的。
我们说购房之前一定要先了解需求基本面。但多方面的原因，二手房楼市尤其是成交方面目前不太透明——而成交，恰恰反映了市场的需求。
供给的基本面则相对容易获得，毕竟挂牌房源是全网公开的，稍加处理就好，或是直接打开搜哥的蝴蝶指数，有一个页面专门描述供给基本面。
而这篇推文通过 8万多条二手房成交数据，从需求角度，给大家解读 24年京城楼市——真金白银的交易，最具说服力——而且很多基本事实，或许和你原有的认知，有很大的出入。
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我们是谁，数据观点是否可信？
数据样本层面，根据建委官方数据，北京市全年二手房网签约17.1万套，还包括各类商办、车库。
（数据来源：蝴蝶指数小程序）
而本文分析对象， 8.5 万多条真实交易（排除总价低于100万的各类特殊成交），均指的是普通住宅交易，已经过滤掉车位、商办等相关交易：不少没有标记为普通住宅的交易，比如因字段缺失、或标记为公寓等交易，这里暂时不考虑在内。
因此本文样本量超过50%，具有统计意义，很有参考意义。
而关于我本人，毕业后一直在互联网搜索、广告行业从事数据研发工作，曾在百度从事搜索研发工作，然后作为联合创始人身份参与创业，团队规模从4人发展到130+，管理接近80人的技术、运营和产品团队，多款SaaS数据产品在相关垂直行业表现突出。
可以说，我对数据分析很有心得。
19年年初，出于满足自身要求，开始研究学区，研究房产。先后开发了秒搜学区房、蝴蝶指数、佛系家长等小程序，期间也创建了30多个微信交流群，后因政策原因关停了秒搜学区房以及相关社群。但对学区、对房产的研究，一直在不断深入。
目前房产自媒体鱼龙混杂，在这个急需数据辅助决策的行业内，到处都是标题党和毫无依据的猜测。因此，我希望用我之前的工作经验，加上自身对楼市的理解，为大家扎扎实实做一些事情。
新朋友可能对我还不够了解，可以先关注一下本公众号【蝴蝶指数】，同时体验一下我们开发的房产数据小程序【蝴蝶指数】，每天数千人在用，相信你会有不一样的看法。
靠谱的数据，加上略懂楼市的搜哥解读，本文起码不至于离谱。
本文的目的在于描述需求真相，通过多维度描述24年成交了什么样的房子，同时从城区、板块粒度，简单对比一下23年行情表现。更多更细致的楼市行情趋势描述，大家可以使用我们开发的小程序蝴蝶指数来获取。
以下是正文，看看是否和你原有认知一致？Enjoy：
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谁是成交老大？成交量城区分布
备注：这里的新亦庄，就是大家说的60平方公里亦庄核心区（河西、路东、核心区，不包括台湖、马驹桥等）。
数据显示：
朝阳最多无悬念（比排第二、第三的丰台海淀总和还多）；
西城大约比东城多出两个百分点，东西城约占总交易量的11%；
朝阳24年的成交份额下落相对明显；顺义份额上涨较为明显；
从需求供给比来看，绝大部分城区都维持在1左右。东西海+石景山需求供给比较大，这个比值居然是石景山最大，有点意外；
房山和顺义的需求供给比相对较低，房山更是不足0.5，是否是因为这两个区大中介势力不够？我觉得这个因素影响蛮大的。
PS.大家可以结合当下的新房供给，分析看待以上二手房数据变化。
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楼市一盘棋？并非如此—城区基本面概述
成交总价均价和中位数：全市范围内，24 年成交 8 万多套二手房（不含车位、商办），平均价格为每套房 447 万元。
单价层面分级，西城一档（10万+），东城海淀一档（7万+），朝阳一档（5万+），丰台亦庄石景山一档（4万+）； 总价层面分级，东西海独一档（600万+），朝阳一档（500万-），其他城区均在450以内。过往风光的新亦庄，今年表现也比较一般； 城六区中，朝阳的总价均值和中位数差距最大，达到了19.01%，朝阳的贫富差距系数最大实锤。考虑郊区，顺义这两指标的差距最大，达到了22.41%——顺义贫富差距大，这一点没啥异议吧？相对比较均衡的，则是昌平以及房山区，昌平码农区讲究政治，追求共同富裕，数学上也讲究正态分布，点个赞👍 而单价方面，从均值和中位数来看，各城区内都相对比较均衡。相对而言，朝阳差距最大，为4.86%，房屋品质分化较大（商品房VS 回迁等政策房）；海淀差距仅为1.81%，海淀全区（无）学区，各版块之间差距并不明显；
以上基于城区的数据，如果细致到板块，必定是千差万别的。分化，是当前楼市的主要特征——建议多用用我们团队开发的楼市数据工具蝴蝶指数，遇到不明白的地方，咱们可以多沟通，多交流。少则几百万，多则几千万的家庭投资，值得费点脑力。
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人均千万？成交总价分布
京城成交总价分布如何呢？是不是大部分都过千万？（待在学区版块给人的幻觉~~）来，真实成交数据解码一下：
数据显示：
全市范围内，200-400万的总价交易，占比最大，占比 41.26%，其次为 400-600万，占比 25.21%；
全市范围内，千万以上的交易，占比不足 10%，仅为 5.04%；蝴蝶指数的不少粉丝朋友，羞答答的说“我这预算不多，都不好意思问你问题了”，DUCK不必呀，能在北京置业，大家都是相当不赖的，气势不能输~~
北京楼市以刚需为绝对主力，甚至连改善刚需都少。京城接近 80% 的成交都是600万以下的，这些群体后续的置换需求，不可忽视：品质+大户型；
结合蝴蝶指数给出的供给基本面数据，供需分布在总价位段基本匹配（更多细致分析，参考小程序【蝴蝶指数】之城区分析）；
东城、西城、海淀的400-600万成交占比最大，约占三分之一；千万以上东西会的占比也相对较大；各城区的总价分布大同小异，详细的数据，大家可以参阅上表；
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成交户型分布
面积分布：24年成交的二手房当中，全市包括各城区成交面积分布详细数据如下，和你的认知，一致吗？
数据显示：
全市范围内，50-70平米的房子，交易量最大，占比约为31.96%；
全市范围内，90平米以下的房子交易，占比67.62%；改善类住宅，很有想象空间？一线城市城市化水平确实不低了，但是人均居住面积，还有很大空间呀，大 House 搞起！
居室户型分布：这也是个比较有意思的数据。我只能买一居室，是不是很悲剧？
数据显示：
全市范围内，19.12% 的购房者会选择一居室，而在东西城，这个比例会更高，超过 25%，选择一居室并不算特立独行。关键是，别跑到门头沟、密云等郊区选一个一居室哈；
密云的一居室占比最小，约为10.51%，其次为房山。所以在房山、密云选择一居室可能后续置换会出现问题；对应的，房山的三居室比例相对较大，31.46%，在房山，千万别委屈自己住小房子~~
大户型，比如4居室以上，昌平、顺义占比相对较高；
2居室仍然是市场成交主力，另外，3居的占比比想象中要高，全市范围内占比还超过了1居室。从居住角度看，一家三口+老人，小三居是比较合适的选择。随着三胎的放开，小三居会越来越紧俏。毕竟有居住需求，但是资产增值不会那么快。
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惨淡的 24 年?楼市还有希望吗？
前几天我的一个小群里，群友让我预测一下 24 年北京楼市。在我看来，如果不对过去有一个全面真实的认识，就很难对未来达成共识。
24年，北京楼市到底跌了多少？真实的情况是什么样的呢？
24年，二手房均价 53,936 元/㎡，北京楼市进入5万元单价时代。
环比 23 年的 65283 元/㎡，下跌 17.38%；
同比 20 年 62,667 元/㎡，下跌 13.93%；
环比23年，整体跌去了17.38%！！由于20、21年涨幅明显，这一轮行情中，东西城"领跌"，跌幅均超过20%！
我们来看看真实的成交数据显示的成交均价：
备注：这里的新亦庄，就是大家说的60平方公里亦庄核心区（河西、路东、核心区，不包括台湖、马驹桥等）。
为了更好的了解行情细节，我们再看一张数据，下图是年度成交 TOP20 的板块量价趋势，可以点击图片看大图。
数据显示：
成交量TOP20板块中，热门学区板块比如东城和平里、西城广外成交均价跑输大盘（跌幅17.38%），跌幅将近20%；
几乎所有的板块，即便是同比20年，均有不同程度的跌幅，目前看只有清河还算抗住一些，说北京楼市跌回19年一点也不为过。
最后，汇总完这一篇文章，内心还是蛮感慨的。
原本以为随着房价的下跌，大家能购买更大更好的房子，但其实分析下来，发现除了总价、单价变化较为明显，房源结构方面变化并不大。
简单说，原本500万可以购买50平米的房子，现在价格因素可以购买60平米的，但是购房者并不会再花500万买房子了。
一方面，“跌跌不休”的房价使得购房者并不像过往一样使用同等杠杆；
一方面，地产作为整体经济的重要部分，其兴衰也和居民收入水平正向匹配。
2025年，还是希望整体经济大环境早点好起来。
好了，这篇文章写到这里，几乎是我的极限了，虽然离我预想的效果还有不少差距，但所有数据都是实打实的原创。我相信，读完你也会对京城楼市有一个大概的轮廓认识，如果能对你买房卖房有一丝丝帮助，那真的是荣幸至极。
对于辛苦收集数据，做楼市分析的我们来说，转发和在看，都是莫大的支持，感谢！
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