被退宅地容积率降至1.5！人居森林涅槃重生？
财富
2024-11-18 20:33
江苏
上周，南京市规划与自然资源局一口气发了10条规划编制修改，雨花人居森林、上秦淮、南站等板块冒出一批优质宅地，“1”字头容积率引起不少关注。
其中，人居森林宅地“回炉”后重新亮相，容积率从2.8降至1.5，板块或将在不久后开启低密改善时代，令一批买房人重燃热情。11月14日，南京规划局网站发布《秦淮新河入江口南岸片区龙藏大道以东地块城市设计深化及控制性详细规划修编》SOa010-05规划管理单元图则修改（公众意见征询），对人居森林板块一幅宅地进行了降容积率、降建筑高度等维度的修改。这幅宅地讨论度较高的两个话题，一是地块“回炉重造”后的惊艳亮相，二是人居森林开启低密改善时代。2022年7月12日，金基以总价21.2亿元、楼面地价20550元/㎡拿下人居森林2022G41地块，地块位于龙藏大道以东，东至绿罗路，西至岱山中路，南至吉祥路，北临规划一号路，容积率2.6、建筑高度80米。拿地2年没能等来新房上市，却等来了退地传闻被官方确认。然而令更多人没想到是的，这幅地块退地几个月后重新亮相，容积率降为1.5、建筑高度降为60米，摇身一变成为低密宅地，令人眼前一亮。修改前：容积率≤2.8，建筑密度≤22%，建筑高度≤80m，绿地率≥35%。修改后：容积率≤1.5，建筑密度≤25%，建筑高度≤60m，绿地率≥30%。修改后的地块容积率、建筑高度均有所降低，符合今年以来精细化土地出让趋势，同时也为人居森林板块注入低密改善的新鲜血液。人居森林板块自2021年至今，共出让过4幅宅地，2022G41地块退地、宁南G15地块待上市，仅有铂悦江南、越秀天萃两个住宅项目顺利开发、销售。铂悦江南、越秀天萃的容积率均为2.6，这也意味着此次规划调整后，人居森林迎来首幅低密宅地，不久后若顺利挂牌出让，板块也将正式迎来低密改善新格局。从最初板块高调亮相到如今的低存在感，人居森林的高光时刻显得有些短暂。
人居森林板块原为足球小镇，于2021年3月土地推介会上首次亮相，规划部门以龙藏大道为分界线，对人居森林板块进行了解析及整体开发建设规划，并同步公示了1所初中、2所小学、3所幼儿园的建设规划。彼时楼市热度高涨，这个由足球小镇更名、与河西南一河之隔的板块，一经亮相便引起了诸多关注。2021年5月21日，雨花人居森林迎来首次宅地出让，2021G40、G41地块分别被越秀、华侨城触顶摇号后拿下，楼面地价约2.5万/㎡，毛坯限价33000元/㎡，也是目前板块唯二商品住宅——越秀天萃和铂悦江南。同年12月，铂玥江南以精装均价3.5万/㎡+升级装修包3600元/㎡首开入市，越秀天萃以含包均价3.6万/㎡紧随其后，板块新房市场起点就在高位。2022年上半年，受市场大环境影响，房源去化速度减缓，同时板块土拍遇冷、地块频频流拍，市场热度有所下降。2022年7月，金基拿下G41地块，不少买房人期盼项目早日上市以提振市场。之后楼市行情趋于冷静，为加速去化铂玥江南和越秀天萃加入打折大军，金基G41地块迟迟未能更新动态，人居森林也逐渐淡出买房人视野。2023年5月10日，南京宁南房地产开发有限公司以总价18.1亿元、楼面地价20502元/㎡拿下人居森林G15地块，拿地后一直未有动态传出。2024年7月份，有媒体曝出G41地块退地，直至上周，该地块“改头换面”以低密宅地重新亮相。从出道即巅峰到如今的沉寂，人居森林这几年可谓跌宕起伏。
不过人居森林与河西南一河之隔的距离，仍是板块一大优势，加上交通、教育等生活配套的不断落地，低密宅地的亮相或将改变板块置业格局，重启板块热度，为南京买房人提供更高品质的居住体验。
近期除了人居森林，南站、上秦淮均有新宅地曝光，容积率、建筑高度等双双降低，相信不久之后挂牌出让，南京将有更多低密住宅供买房人选择。《南京市铁路南站地区控制性详细规划》MCd080—08规划管理单元图则修改（公众意见征询）文件显示，铁路南站片区西南侧新增一幅低密宅地。地块东至绿都大道、南至秦淮新河、西至宁宣高速、北至宏运大道，用地面积约34.64公顷。宅地容积率由≤3.0调整为≤1.8，建筑密度由≤22%调整为≤25%，控制高度由≤100m 调整为≤80m，绿地率由≥35%调整为≥30%。同时沿农花路新增一处街旁绿地(G1c)，用地面积约0.19公顷，绿地率≥65%。此前南站片区容积率多在2.5以上，低密新房选项不多，这幅1.8容积率的宅地将会很有看头。《南京上秦淮南部地区控制性详细规划》NJNBg042-04规划管理单元图则修改（公众意见征询）显示，上秦淮小学旁将新增一幅容积率为2.4的住宅用地。地块东至天禧路，西至凤仪街，南至长汀路，北至明关路，用地面积约 16.73 公顷，现状主要为空地，规划幼托用地、基层社区中心用地、绿地及二类住宅用地。看重点：04-01地块二类居住用地(R2)容积率由≤3.1调整为≤2.4，建筑密度由≤20%调整为≤22%，建筑高度由≤100 米调整为≤80 米。
