短短两年，从5万+/㎡到3万+/㎡，南站二手房究竟经历了什么？最近，锐评君在二手房网站看到，南站多个小区二手房单价卖出历史新低。比如绿地玉晖，2022年单价卖到约5.3万/㎡，今年11月单价仅约3.1万/㎡。还有不远处的万科都荟天地G区，在今年10月份卖出了2.85万/㎡的历史最低价。有中介在小红书上发布房源，位于南站板块花神庙地铁站附近的绿地玉晖，一套建面约123㎡的中间楼层房源，一口价436万还送车位，双阳台、精装修，看点很足。要知道，市场上同条件小区房源的挂牌价至少也要450万起步，如今一口价便宜14万还送车位，到底算不算“捡漏”呢？据了解，绿地玉晖小区车位成交价在10万-15万不等，我们以最低值10万为例，这套房子总价则为426万，折合单价约3.5万/㎡。对比2022年4月的5.3万/㎡、2023年2月的4.8万/㎡，3.5万/㎡挂牌价已经算是非常“香”了。然而翻看历史成交，绿地玉晖小区房价最近的下跌幅度，还不止如此。
链家网上，同样是中楼层、建面约123㎡三房户型，挂牌价在450-518万，最新成交单价不到3.4万/㎡， 几乎与2016年新房首开均价持平。![]()
更令小区业主唏嘘的是，11月份两套低楼层房源的成交价，分别是约3.1万/㎡、3.3万/㎡。其中3.1万/㎡的成交单价，是整个小区自2019年首次成交以来的最低单价。绿地玉晖小区靠近1号线花神庙站以及3号线明发广场，属于绿地高端系住宅产品，2016年以均价约3.5万/㎡首开，2017年被严格限价后以均价34183-34926元/㎡收官。2019年小区正式交付，首套二手房成交单价为4.3万/㎡，2020年正式破5万/㎡，2021年6月一套建面约142㎡户型卖出5.3万+/㎡，成为小区最高单价。2022年之后成交单价从“5”字头跌回“4”字头，至今年6月，成交房源还多在3.5万/㎡上下徘徊。短短两年，从5万+/㎡降到3.1万/㎡，相当于一套建面约123㎡的房源至少缩水200万+。如今“3”字头成交单价都已成主流，楼层好、装修好的房源报价基本会更高一些，低楼层房源的议价空间则相对更大一些，有计划在南站附近置业的买家可以关注一下。
除了绿地玉晖，南站的万科都荟天地，也接连卖出小区单价历史新低。
跌破3万/㎡的万科都荟天地G区，在今年10月份，成交了2套建面约91㎡的低楼层房源，成交单价分别是28524元/㎡、29511元/㎡，是目前小区成交最低价。其中一套2023年9月挂牌355万，最终降价86万后成功卖出。不过也有人把破“2”的价格，归结为低楼层房源存在采光、通风较差等原因，毕竟中、高楼层房源仍在3万/㎡以上徘徊。回溯历史，万科都荟天地G区成交的首套二手房，是去年8月份，建面约91㎡的中楼层房源，卖出了约3.8万/㎡的价格，是目前小区最高单价房源。至2024年年初，中、高楼层房源单价3.2万/㎡、3.4万/㎡，不到一年的时间，跌破开盘价（收官均价约3.4万/㎡）。网站数据显示，万科都荟天地E区2022年6月成交单价约4.5万/㎡，至今年11月，成交单价在3.1万/㎡左右；万科都荟天地F区2022年7月成交单价约4.7万/㎡，至今年10月，成交单价在3万/㎡左右徘徊。2年时间，从4.5万+/㎡到3万/㎡上下，万科都荟天地E、F区同样跌破新房均价，令业主唏嘘。
在近几年市场环境的影响下，“以价换量”早已成为二手房保证流速的杀手锏，早些年涨价速度越快的板块，如今也成为了降幅较大的区域。南站板块在市场最火热的那几年，吸引了绿地、复地、中交等房企入场，万科更是接连拿地打造了万科都荟一系列产品，住宅小区密集且体量可观。随着小区交付，二手房市场得以充盈，各个小区更是趁热打铁卖出高价，放在全市二手房市场行情中也不遑多让。![]()
比如2021年的中交锦致，卖出约4.7万/㎡单价，2022年的绿地玉晖，二手房单价卖到约5.3万/㎡，2022年的万科都荟天地F区，以约4.7万/㎡成交。从2023年下半年开始，南京南站板块的二手房价格开始逐渐下跌，这种趋势在今年有所放缓但仍有个别房源降幅明显，建议有计划置业南站板块的买家，可以多多关注一下。综合来看，当下南京二手房市场虽以企稳回升为大方向，但具体到成交数据依旧是“以价换量”为主。我爱我家南京数据显示，上周南京全市二手房成交1536套（含高淳、溧水），日成交基本回归到300套以内，从目前市场行情推测，预计11月累计成交7400套左右，较10月环比有所上涨。成交价上，根据国家统计局10月份70城房价情况，南京二手房价格环比下跌0.4%，同比下跌8.8%。站在买房人角度来看，置业成本仍是影响成交的重要因素。除房源议价空间拉大外，南京在政策、金融等维度也不断发力。房价友好、政策给力，有置业需求的买房人不妨锚定心仪房源，及时出手。
