（提示：文中提到的投资品种不构成投资建议，请读者朋友注意。投资有风险，理财需谨慎！）
中国房地产业已进入房地产周期的后期，未来行业不可能像以前那么高速增长了，将逐渐进入低流转（相对于之前的高流转）、低负债、精细管理的阶段。以后房地产业通过银行融资将减少，银行理财产品的数量也将大为减少。据央视财经报道，2022年以来已有400多款理财产品提前终止运作。如何寻找到替代房地产这类优质资产的标的物，成了各家金融机构头疼的问题，而最新出现的REITs则可以有效替代房地产融资类理财产品。
REITs是类固定收益金融产品，有点类似债券。但其长期收益比债券高，因为它的底层资产是像高速公路、物流园区和保障房等这一类有持续现金流入的资产，这些资产每年随着物价上涨可以提高收费。而且根据REITs的合同规定，其收益的90%必须分配给投资者，也就意味着从长期来看其每年的分红将稳步提高，大致能够跑赢通胀。
现在的REITs有点像十几年前刚刚发行的封闭式基金，当时由于投资的品种少，所以封闭式基金一发行就吸引了各路资金，但是他们只是将封闭式基金视为可以投机的品种，直接把净值为1元的封闭式基金炒高到市价10元钱，相当于溢价10倍。
当时的封闭式基金存续期是15年封闭运作，根据金融的规律，长期封闭运作的金融资产应该长期处于折价状态，所以当初被炒作的封闭式基金最后市价大幅下跌，溢价很快就消失转为折价了，而在高位接盘的投资者账户净值则是一地鸡毛。
当然，现在的REITs和当时的封闭式基金投向有所不同，当时封闭式基金至少六成仓位投向股票，股票是波动的；而REITs的底层资产收益则每年稳步增加，所以其资产价格也应该稳步提升。
REITs的投资时机
REITs的投资时机应该是市场利率高企，而且预期基准利率没有大幅提升的空间，最安全的时机是央行第一次降低存款准备金率或基准利率后。
另外，由于REITs的存续期最长是99年，所以也意味着正常的情况下，REITs应该是长期折价，其最好的投资时机应该是大幅折价时。
最后，等待REITs的市场价止跌企稳，可以分批次投入。如果不久后央行宣布降准降息，那么短期的回报就更可观了。
从现在的市场环境来说，中国宽松的货币政策已经到了较为后期，再次降准降息有可能，但是次数不会过多了，可能会面临着货币政策转向，所以现在并不是投资REITs的最佳时机。投资者应该等待基准利率达到较高的位置，届时参考REITs的折价率与市场价再做出是否投资的决策。
利益披露：作者未持有任何REITs的仓位。
