坚持“留改拆”并举，深化有机更新——中建科工集团上海康健路341弄旧住房拆除重建项目

文摘 2024-11-22 15:24 北京

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一、指导理念

（一）新发展理念。城市更新符合新发展理念，促进了城市的可持续发展。将新发展理念贯穿到城市更新全过程和各方面至关重要。如创新方面，通过引入先进的技术和管理模式，推动城市更新方式方法和手段创新；绿色方面，坚持绿色发展原则，推广绿色建筑，提高资源利用效率；共享方面：增加公共空间和公共设施，推动社区功能与城市功能融合，让城市居民共享城市更新成果。

（二）人民城市理念。城市更新的特殊性在于同时具有发展、民生和治理多个向度，既是民心工程，也是发展工程。城市更新必须把让人民宜居安居放在首位，出发点在于解决民生痛点，要坚持以人民为中心，注重解决好安全、居住、公共服务和职住平衡等群众反映突出的问题。

二、背景介绍

（一）响应上海市委要求。2023年4月，上海市委书记陈吉宁专题调研城市更新。陈吉宁说，要深入探索新形势下城市更新的新路子，积极探索创新符合当地实际的城市更新新模式新机制，探索建立更可持续的城市更新模式；要以高水平、高标准的规划设计保持历史风貌的连续性、整体性、协调性，更好彰显老城厢的乡愁记忆、烟火气息、独特韵味。2024年上海市“开年第一会”聚焦城市更新，要把城市更新与完善公共服务结合起来，与“15分钟社区生活圈”建设结合起来，补齐社区嵌入式服务设施；要找到群众接受意愿、市场参与动力、财政承受程度的平衡点，优化开发时序，统筹考虑当前和长远、项目和周边；要尽快推出一批显示度高、示范性强的更新案例，加快推进“两旧一村”改造，大力推进“工业上楼”打造“智造空间”。

（二）符合城市更新政策。符合住房发展规划。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》指出，实施城市更新行动，加强城镇老旧小区改造和社区建设。《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，全面启动以拆除重建为重点的旧住房成套改造。符合地方政策要求。根据《上海市城市更新条例》，坚持“留改拆”并举，遵循政府推动、市场运作，数字赋能、绿色低碳，民生优先、共建共享的原则。根据《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》，以成套改造或者拆除重建方式对旧住房进行改造。

（三）作为区域示范工程。2022年，上海提出“两旧一村”改造总体目标。2023年，结合主题教育，上海市领导将“上海城市更新可持续发展模式创新研究”作为领衔调研课题。2023年4月17日，陈吉宁前往联系点康健路341弄7-8号调研。陈吉宁认真倾听居民的建议想法，了解问题症结所在，同他们一起分析情况、梳理政策，并就推动问题解决与相关区、部门、单位负责同志深入讨论，基本议定实施成套改造。陈吉宁指出，要坚持依法依规，创新方式方法，细化深化方案，加快改善群众居住条件；要注重前瞻思考、系统谋划和整体考量，在直插一线、深入基层与群众面对面打交道、察民情中更好解民忧、纾民困。

三、基本情况

（一）住宅基本情况。徐汇区康健路341弄7-8号住宅始建于1954年，砖木结构，产权归属于上海应用技术大学，建筑面积862平方米，三层楼、两个单元，每单元每层5间住房，一层合用一间厨房和两间卫生间。整栋楼共27户住户，合计30间住房，建筑容积率0.8。

▲康健路改造前老照片

（二）房屋损坏情况。建筑“老破小”问题严重，由于年久失修，楼体多处产生裂缝，房屋存在安全隐患，底楼有沉降情况，屋顶漏水、墙面脱落、地板塌陷、污水外溢，“水漫金山”“打伞烧饭”“排队洗澡”是原住户的真实生活写照。

▲康健路房屋损坏情况

（三）项目基本情况。中建科工华东大区以EPC模式承接，合同额1.03亿元，历时7个月（2023年9月-2024年4月）完成精装交付，改造后建筑地下1层、地上11层，总建筑面积4770.6平方米，27户原居民回迁，并新增33户政府公租房，建筑容积率从0.8增加到3.99。

▲康健路建成后室内效果

四、项目特点

康健路原拆原建钢结构住宅项目特点概括为“三首四新四优”。

（一）“三首”

1.上海首个原拆原建钢结构住宅。（项目原设计方案为混凝土剪力墙结构住宅，施工工期16个月；调整为钢结构住宅后，实际工期220天，节省过渡安置费约75万）

2.上海首例项目启动到回搬仅1年时间。（2023年4月17日确定成套改造；5月31日原住户搬离；7月21日原建筑拆除完成；9月8日正式启动桩基施工；2024年4月15日项目竣备完成；4月30日项目交付）

3.首创承诺制签约。（居民签约外搬和方案设计同步进行，仅6天完成全部签约，16天完成全部搬迁，上海市首创）

（二）“四新”

1.产权转移。原产权人为上海应用技术大学，通过上海市国资委居中协转，房屋产权转让至徐房集团（徐汇区区属国企），解决了原事业单位旧居改造权限受限的难题。

2.资金来源。房屋产转转移后，改造资金由徐汇区政府财政专项资金拨款立项，资产由徐房集团代持管理，解决资金问题。

3.投资闭环。项目总投资6359万元，改造后建筑容积率由0.8增加至3.99，住户由27户增加至60户，新增房屋33户。按照所在周边区域平均房价计算，实现国有资产增值约2.88亿元，固定资产达到约4.7亿元，财政固定资产投资回报率近7倍，解决了财政资金投资收益问题。

4.技术革新。采用钢结构装配式建筑体系（GS-Building），具有高效建造、安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧集成、无扰施工六大特色，解决一线城市核心市区老旧房屋改造技术问题。

（三）“四优”

1.对城市来说。修复城市伤疤，提升城市片区形象，增强城市韧性，保留城市居民记忆。

2.对政府来说。蹚出一条城市更新可借鉴的新路，创造了上海最快完成的拆除重建项目，有效化解“难安置”，盘活低效资产，实现片区价值外溢，激活经济活力，提高就业水平。

3.对居民来说。对原住民，享受社会发展红利，实现11个月回搬，较同类型建筑节约时间超60%，减少生活习惯等影响；提升住房品质，改善居民生活，丰富社区功能，提升了安全感和幸福感。对周边居民，有效避免了“噪声扰民”。

4.对出资人来说。实现资产增值，新型建造方式降低了资金成本，提前运营及早收益。

五、履约特色

针对三大履约难题（一是作为区域重点民生工程，直接面向住户，社会关注，品质要求高；二是地处中心城区，场地狭小，紧邻居民区，施工会对居民生活、周边环境产生影响；三是工期短，8个月内完成项目建设交付），形成特色履约方案。

（一）创新。项目坚持建筑工业化思维，创新性采用钢结构装配式建筑体系，全部钢结构构件由工厂预制、现场装配，有效减少80%现场湿作业，降低粉尘勿扰；有效降低20%施工噪音，减少噪音勿扰；采用钢框架+PK板+预制楼梯的结构形式，主体施工达到平均3天/层，有效节约50%工期，最大限度减少对周边居民、环境的影响。

▲康健路钢结构体系建造过程

（二）协调。项目坚持多方共赢理念，在设计阶段组织政府代表、代建方、原住居民、附近住民、EPC单位等多方参与研讨，确保多方参与、各方满意。

（三）绿色。项目坚持绿色低碳理念，应用能源管理技术，通过屋顶光伏、储能电池、能源管理等方式，实现公共区域用电自给率100%；应用海绵城市技术，通过雨水回收系统，实现小区绿植灌溉自给率100%；应用智能楼控系统，实现小区公共区域能源智能化管理，综合能效降低10%。

（四）开放。项目坚持公园住宅理念，改变传统项目封闭式围墙的做法，将小区外围强改为公共空间，实现小区空间与公园的无缝融合，将家建在公园里。通过封闭式、智能化门禁系统，保障小区内部管理的安全性。

（五）共赢。从“有所居”到“宜居安居”。一户一设计，避免凸梁凸柱，提高容积率。针对原住民多为中老年人，增加适老化设计，如无障碍电梯和防滑人行通道。设计社区公共空间，如口袋公园和交流区。保留原住宅的水杉树和红砖块，曾陪伴居民长大，又继续陪伴他们变老。

▲康健路建成后室外景观

六、社会反馈

（一）社会关注。项目引起国家、地方、行业媒体的高度关注，获得央视CCTV13新闻频道、央视CCTV 2财经频道、《人民日报》、《建筑时报》、《解放日报》、上海电视台等多家媒体累计报道30余次。迎接了住建部科技与产业化中心副主任陈伟、无锡市住建局等各级领导调研。

（二）客户反馈。康健路居民在给陈吉宁写的感谢信中，特意提及中建科工建设速度快、质量好。陈吉宁书记在市委常委会上对项目实施情况高度评价。徐汇区区长王华在《2024夏令热线民生方法论》中高度赞扬本项目。

（三）复购情况。通过康健路项目，中建科工华东大区在徐汇区又陆续承接了徐汇六百商业中心改造项目、漕溪三村项目，推动在无锡市承接了无锡大板房项目。

来源：中建科工集团有限公司

编辑：张依

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建筑杂志社

住建部唯一直属期刊出版单位，是住建系统重要舆论阵地。 ■《城乡建设》杂志（半月刊，1956年创刊，邓小平同志题写刊名） ■《建筑》杂志（半月刊， 1954年创刊，朱德元帅题写刊名） ■《未来城乡研判》（内刊，不定期出版）

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