物业费“催收经”：方法总比困难多

百科 2024-12-16 14:07 山东

很多物业小伙伴感觉对棘手的物业费催收还是无从下手，今天的催收方法来自山东一粉丝朋友提供。

粉丝朋友所在的项目在山东也算一个超大体量项目，根据其描述，他所在的项目今年物业费截止12月14日已经达到92%，已快达到集团年初制定的目标了。

据他所讲，他现在所在的区域公司整体收缴指标相比较其他区域公司来说，领先了将近8-10个点。

在听完他们关于物业费“催收经”后，我认为，很有必要分享出来，给现在仍然“奋战”在催收费路上的其他兄弟姐妹以举一反三。

粉丝朋友告诉我，首先，他们采取了一种物理上的“柔性梯控措施”。

什么叫“柔性梯控”呢，即针对未缴纳物业费的住户，物业不是直接采用极端的停电梯方式催收，而是给到业主缓冲时间，比如告诉业主，“因为您没有缴纳物业费，导致公区运营受到影响，但物业公司本着为业主考虑，将您的梯控停止时间保留至3天以后”。

假如3天后业主仍然还未交物业费，那业主必须到物业前台开通梯控，顺便前台“有情提醒”业主按时缴纳物业费，有的业主可能还是不交，没关系，物业可以再给业主开3天的梯控时间，后续看情况甚至减至1天1开，主打一个只要业主不怕累不怕麻烦，那么物业也就不嫌弃麻烦不怕累。

粉丝朋友说，项目通过这种“柔性梯控措施”，一些欠费户大多都受不了每隔几天去项目前台开梯控的麻烦事，几轮下来，也就没了脾气乖乖交了物业费，因为这种管控措施并不违法，物业没有停你的电梯，只是让你多跑了几趟。

项目“柔性梯控措施”在于引导业主消费习惯和为服务买单思维的养成，不能一蹴而就，需要长期熏陶。

在年底预收物业费活动中，这位粉丝朋友还独创了“预交物业费送刮刮乐”活动，据他说效果出奇的好。

粉丝解释道，现在交物业费送米送油啥的已经玩烂了，调不住业主胃口了，特别是一些年轻的业主，于是他便把缴费送米送油换成了送刮刮乐，交费一人送两张10元的或者5元的刮刮乐，不经意间，送刮刮乐成本远低于送实物，但是增加了趣味性，特别是有人刮到奖，那场面比送米送油激动多了。

另外，粉丝朋友所在的区域公司举一反三，有的项目还搞起了“砸金蛋”活动，奖品则由周边商家免费提供，不但项目一分钱没出，反而还联动了周边商户的生意，一举三得。

小木认为，每逢年底预交物业费各家物业公司都是送实物，确实让业主感到审美疲劳，但送刮刮乐则给业主提供了一种期待感，人们在刮开彩票时会体验到一种刺激和兴奋，人们会因为参与了一种“可能赢钱”的活动而感到满足，这种心理效应是米和油这类实用品所不具备的。

物业公司对于项目物业费收费的活动预算每家都有，为什么有的项目能事半功倍，有的项目就算倒贴了不少费用还是差强人意，收不上费？我觉得这位粉丝朋友的做法值得物业人借鉴。

粉丝朋友继续告诉我，他们还独创了“与社区网格员的联动收费机制”，能做到100户里面由社区网格员收费成功达2-3户。

我问他怎么做的。

他说，社区网格员的工资一般比较低，但他们的群众工作事无巨细工作量很大，还充当人民调解员的工作，反观物业人，因受制公区事务的繁杂程度，有时候想深入业主家庭有心而力不足，但社区网格员却填补了他们的空位，于是他们双方一拍即合，网格员在调节群众矛盾时和走访入户时候，顺道帮助物业公司收个困难的费，物业呢，根据协议，给到收费成功的网格员一定激励。

粉丝朋友说，今年他所在的项目利用社区网格员力量，收了大约整个小区10%的物业费。

小木认为，通过“网格员+物业管家”模式，确实可以更有效地响应居民诉求，提升物业服务质量，从而提高居民的满意度和物业费的收缴率。例如，听说在江苏南京江北新区泰山街道某社区，通过这种互助模式，物业公司物业费收缴率从60%提升至92%。

粉丝朋友接着分享:

业主因为投诉公区问题而导致项目物业费收不上的情况时有发生，他们为了隔断业主投诉与不交物业费的心理关联，采取了“被投诉物业人主动及时上门道歉”的办法进行“反制”。

具体操作如下：

比如某业主投诉楼道卫生问题，物业第一时间会让责任区保洁清洁，然后在最短时间由管家或主管陪同被投诉的保洁上门赔礼道歉，并给到业主家20元作为“诚意金”，并说明“诚意金”由被投诉人自己承担，这时候有两种情况，一种情况是有的业主收下这20元的“诚意金”，有的业主则不好意思，推脱不接受这20元的“诚意金”，但无论哪种情况，业主大概率不会再因为一些小事而反复投诉某人某问题，而物业同时要求被投诉的物业人至少保持1周时间重点“关注”此投诉客户，对其反映的问题加以特别关注。

这样一来，业主会感觉我们的服务态度真心可见，反过来会觉得物业不容易，员工更不容易，这时候假如有业主“忘了”交物业费，曾经上门道歉的员工则派上大用场。

小木认为，项目对于业主的投诉不用害怕，主动出击，稍微加以利用，就能反客为主，往往还能打出出其不意的“好牌”，所谓危机危机，危中就是机就是这个道理。

最后，这位山东的粉丝朋友又跟我详细介绍了如何采用“假立案”的方法让恶意欠费业主乖乖交物业费，我想等粉丝朋友的这套操作方法整理好后，继续跟大伙分享。敬请期待！

（ps:关于物业费收取的办法，要善于活学活用，切勿生搬硬套，如有基于项目实际需求的培训和辅导，记得找木头弟！最后来张图，温暖寒冬下仍在催收的物业人！）

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